楼市需要的是“经济商品房”

“经济实用房”被加以“民生”房政的描述，自诞生起就争议不断，直到9000亿的大笔投入，“经济实用房”更是舔加了“拉动内需”的由头。“限价房”等就是“经济实用房”的变相形式，有趣的是，当商品房的价格比所谓的“限价房”的售价还低时，“经济实用房”就无人问津了，问题出在哪？

首先，“经济实用房”的标准理论上往往和实际相去甚远，而且不同区域需求也不同。实际上对于一线城市来说，究竟有多少“经济实用房”需求是个问题，人均可支配收入处于高位的某些一线城市，如果将“经济实用房”的标准一概而论显然是不准确的，所以“经济实用房”必须要因地制宜。

其次，“经济实用房”无非是“经济”、“适用”，但成本是从来不能忽略的，“经济实用房”的经济实用性，往往给人的直观印象是“造价低廉”，品质难以保证。勿庸讳言，和商品房相比，多数的“经济实用房”因为成本的因素，通常会选址偏远，用材普通，规划欠究，配套鲜善等，这与很多人向往的生活环境的改善之消费心理是不符合的，买了“经济实用房”的人会心里不踏实，因为对于“经济实用房”的受众来说，很难说再次“换房”的。

再次，“经济实用房”并不是完全有政府拿钱来建的，从某种程度上讲，政府是个大的“开发商”，将“经济实用房”“分包”给房地产开发商和建造商，本质上依然是“商品”，应该说是“公共商品”，一般来说“公共”的东西总是有很多复杂因素的，一个平头老百姓要通过种种“资格”的审查才能有权选择，而作为“商品”而言，此“商品”非彼“商品”，因为是“公共商品”，最后总是受惠的不一定是真正需求者，所以更多人会“望房却步”。

本人曾撰文《9000亿保障性住房是“急功远利”》，所谓的保障性住房当然就是“廉租房”和“经济实用房”，文章所说的“急功远利”是说9000亿保障性住房短期无益于楼市的。事实也是如此。现在已经有地方政府将“廉租房”和“经济实用房”“并轨”，从量上减少“经济实用房”的权重，并被认为是在“救市”。

十一月楼市成交量的“回升”，有人说是“报复性”反弹，这种说法是不准确的。出现成交量的“回升”的原动力是楼价的理性回归，具体地说是以下几方面的原因，其一，需求被“压抑”了近一年时间，观望情绪开始缓解，刚性的需求演变成急迫性需求；其二，开发商“抵抗”乏力，“全线撤退”成为大势，降价成为必然的选择，房价回归到市场实际；其三，“降息”让很多购房者的成本压力降低，市场信心大增；其四，房地产投资客开始“回头”。

成交量的“回升”不会是简单的“报复性”反弹，如果说商品房“经济”了，那么成交量的“回升”将是持续的房地产市场形态，换句话说，2009年“价降量升”将是楼市基本面，一直说的消费者与开发商的“搏弈”可以定性了。

乔启军认为，政府所说的“经济实用房”的说法，不如改作“经济商品房”的说法，这样才更加符合情理，也是最好的“救市”。首先，“经济实用房”的强调不至于“曲高和寡”，有可能老百姓不买帐，避免“盲目性”的尴尬；其次，让市场自行拉动内需，比行政干预更加有“效率”；其三，“经济商品房”的提倡，既救了开发商，也救了消费者，从而达到“救市”的目的，更重要的是能严控房价的上涨的尺度；其四，房地产市场强调“经济性”，是“柔性”的房政带动“刚性”的需求，有利于房地产自由市场化的培植；其五，经过2007年以来的强势房政的“洗礼”，楼市调整期已近完成，接下来考虑更多的是房地产市场的可持续发展和它对国民经济的贡献，这个时候跟多需要的是来自社会的力量，“经济商品房”就是这样的力量；其六，避免“经济实用房”成为将来的“负担”，“经济实用房”这种“公共商品”会留下很多政策轨迹的东西，如何解决是个问题；其七，成交量的回升是“拉动需求”所起到的最直接的效果，而商品房的“经济性”才是促进成交量的回升的关键。

当然，什么样的商品房才是“经济商品房”，标准是什么？怎么样才能让低收入群体买得起“经济商品房”？如何让开发商开发“经济商品房”？“经济商品房”在房地产市场的产品结构中占什么样的权重？对于“经济商品房”的提出，会有什么样的房政来调控？如此等等都要去考虑的。

“经济商品房”的和“经济实用房”提法的根本区别在于，前者是以市场为主体，后者是以政策为主体。乔启军认为，当前楼市“经济商品房”更实际，因为，“经济商品房”既能让低收入群体买得起房，又能让有更高要求的购房者买到称心的商品房，更重要的是，当商品房变得“经济”了，房地产所谓的“泡沫”还会存在吗？（文/乔启军）