东莞楼价回归理性已成定局。理性楼价事实上是两个层面的意义，其一，楼价真正反映产品的实际价值，开发商的利益也要有一定的保证；其二，楼价真正贴近消费者的心理价格，消费者议价有了客观的尊重。说到底就是供求双方都在利益诉求平衡，不偏不移。

 

作为开发商而言，在楼价回归理性当中担当什么角色是显而易见的。非理性楼价就是和上述两点相背离，价格远离价值支撑，真正有刚性需求的消费在价格面前毫无议价可言，这样的房价肯定有问题。

 

解决这一问题最重要的一方就是开发商了。这几天我们看到开发商解决这一问题的手段就是“降价”，这一点是没错的，这也是当前最容易想到的办法，也是最直接有效的办法。但乔启军认为，开发商可以想得更深入一些，更“理性”一些。

 

 

每个人都想用最少的钱买最心怡的房子，这一点是无可厚非的，但谁也都知到“白金”比“黄金”贵。其实在他们心中合适自己是重要的理由，在购买诱因当中，如果有一点真正打动了他们，价格可能就是次要的了，尽管他们还想用最少的成本得到。消费者的心理价格是不是揣测的，再低的房价都是接受的，关健是要研究清楚他们真实购买力。

 

 

我一直都认为想卖房子的人永远都不缺，缺的是能买得起房子的人。楼价高了买不起的人当然有，楼价就是再降，买不起房的还是买不起。现在就是要争取处在这两者之间的人群，楼价高了买不起，“降”一下就可以买了，这些才是很多对楼价高“怨声”最多的群体。有人在网上骂我，说乔启军谈东莞楼价不再降是别有用心，其实他们想错了，我也是其中之一，我只是很客观地说了几句公道话而已。消费者真实购买力确实是每个开发商有弄明白的，这样才能做更适合他们购买力的房子来。

 

“降价”更多的是市场行为，因市而生，开发商念“难念的经”要用情感

 

开发商和消费者各自代表利益的两个对立面，此削彼长，永远都是矛盾的，楼价是这两个利益对话的基本方式。事实上两者的利益的“礼让”或许能找到解决的途径，包容有时意味着一些利益的失去，但却不会有“人心慌慌”的房地产市场的被动，开发商要和消作富有晴感的沟通，这包括所有买买房的人，同时也包括已经买过房的人。

 

 

原因很简单，一步到位的“降价”容易早成调节过度，消费者对产品价值产生置疑，更觉得开发商利益空间太大，增强了他们的观望心理，这对“降价后市”的房地产市场会有影响，以至因此楼市“雪崩”也未可知。事实上楼市“雪崩”无论是对消费者，还是开发商都绝对不利，特别是那些已买了房的消费者，“负”资产的他们不怨开发商又怨谁？而对于没有买房的，即便买到了很便宜的房子，它的品质又怎能保证？因此，一步到位的“降价”，开发商则如同自己给自己点上了“炸药”导火索。

 

不要为“降价”带来热销的表象迷惑，“房价门”对房地产市场来说是副面的

 

房地产的“房价门”对房地产市场来说是副面的。到目前为止，东莞房地产市场的上空还是“阴云密布”、处处凶险。我一直都是看好东莞的房地产市场的（详见《为什么东莞或成就一个中国房地产的传奇》2008年2月25日文）。实际上开发商要从全局上思量房地产市的走势，东莞楼市是一定要扶的，毕竟是开发商特别是本土开发商生存的基壤。“房价门”直接副作用是对东莞这座城市价值的置疑，东莞的发展需要更多人对其城市价值的认同，楼市的繁荣应该说是必须的。

 

 

楼市回归理性，产品的“价值性”是“价格性”的前提。从长远来看，在其他因素对等的情形下，用心打造产品品质才是开发商要做的重点。“好东西总是要买个好价钱”这一最浅显的道理是永远说得通的，理性的开发商要更多的是把产品做好，让消费者有理性的“价值”认同，而不是琢磨消费者口袋的钱，就不会限入“房价门”的怪圈，可以一改暂时的“颓势”，走出困境。

 

乔启军有诗云：“青山知秋面色黄，绿水浑浊是潮涨，忽如一夜春风至，青者犹青绿往常，等闲识得旧时路，披星戴月寻落芳，好雨总怨人勤早，洒得各枝花各香”。

 

以上纯纯属个人观点。（完）