“打折”是楼盘有针对性的促销手段。一般来说，“打折”的都是一些积压下来的，房型、朝向等不尽好的房子，考虑到该类产品市场接受度低，通过性价的拉动，以比较价格优势来促进销售。当然不是说买这样房子就“吃亏”了，关键是性价比能让跟多人接受。

 

不过团购“打折”又不尽同。团购的根本是圈层营销，或说关系营销，开发商准备一些产品一“团购”的方式，用一定的“折扣”给有相关的客户，而这些产品就不缺各线的房型，有的甚至是新货。此举的目的不外乎有三，一是促销，尽快回款；二是圈层推广，营造口碑；三是造势，活跃楼盘热卖气氛。

 

“打折”当然是在原来的价格上降了几个点，个案上说当然是“降价”了，但能不能说“打折”就能完全和“降价”划上等号了呢？未必。

 

怎么理解？首先，“打折”的幅度不能等同于“降价”的幅度。万科运河东一号对外号称“七折”，担细算起来实际上仅降价10-15%，远小于“七折”的30%。其他楼盘近期的“打折”也一样。其次，“打折”都有阶段性限定，不会无休止地打下去，团购也仅对特定人群，或有客户数量上的约定等。

 

开发商“降价”一定是要建立在成本的基础上，以市场动态为参照坐标系，其中一个根本原则就是开发商要有利润。据了解，地方政府向开发商光征收税费有50多种，如蓝图审查费、防雷检验费、劳务咨询费、职工培训费、质量监督费，还有一项叫做“不可预见费”，涉及25个部门，收费总额占房价的15%至20%，营业税等各项税收则占去房价的15%。市场房价中，地价占比为23%至30%，建筑成本约占25%至30%，房地产商利润约占10%至18%，财务成本约占8%，由此可见，开发商的利润是有限的。

 

如果再“降价”的话，开发商肯定是受不住的。土地成本、建造成本、运营成本、税收着四大块决定着开发商的成本，这当中似乎只有运营成本是开发商所能控制的，其他几项不是开发商说了算，因此，为了生存，开发商不会轻言“降价”，“打折”看起来有点象是“权宜之计”。不过就个案来说，它也表象了“降价”。

 

据广州国土局发布报告显示：“2008年1月，广州市十区新建商品住宅交易登记均价为9766元/平方米，比去年12月环比下降7.7%，比去年同期增长36.8%。国家发改委、国家统计局日前公布2008年1月份我国70个大中城市房屋销售价格调查显示，今年1月份全国70个大中城市房屋销售价格比2007年12月上涨0.3%”。

 

就在同时，万科全国性地开始“打折”或“降价”，东莞的“打折”风早在2007年12月就开始了，房价降了多少呢？细算其来整个东莞房地产市场的降幅并不大。当然，现在来判断是否过早，“打折”是不是仅仅是东莞楼盘全面“降价”的开始，先不去讨论，只是引发一个问题而已。

 

在消费者一片观望的情形下，楼市很静，很冷，需要去打破这样的局面。万科开了头，在2008年的阳春三月，东莞的楼市热闹起来，消费者开始走出来了，从这一点来说，万科是值得尊敬的。

 

也许是“万般无奈”之举，也许是形势使然，也许是迫于资金的压力，“打折”无疑是今年开春东莞房地产营销用得最多的词语，和往年不同的是，此“打折”是楼市全面“降价”和消费者普遍“观市”作为背景的，所以很容易和“降价”联系在一起，孰不知即使在“旺市”也会有“打折”促销的，楼盘“打折”和“降价”不应该划等号，应该说“打折”有“奖价”的成分，但不完全是“降价”。（完）