这几天，在万科地产领衔主“跌”下，东莞房价完全步入理性轨道，实际上是回归到其原本的价值层面。比如说中心区，其正常的均价本来就应该是在6500元/平方米左右，现在的房价就是回到了这个水平，不会再降了。

 

理由一：城市化是今后东莞发展的主题。这几年，东莞城市化进程突飞猛进，成果明显，政府的城市建设投入巨大，东莞城市价值在逐年提升，城市品牌越来越知名，城市地位在提高。一个城市的房价应该会乘上其城市价值成长系数，而这个系数的大小是对该城市成长性价值的预期。这对于东莞良好的房地产前景作了重要的辅充。房地产价值同时也能体现城市的价值所在，如果还是降价的话，不如说东莞被“贱买”了，东莞这几年大手笔的城市建设“白废”了，这是政府不愿意看到的。

 

理由二：东莞房价已经完全步入理性轨道，实际上是回归到其原本的价值层面。比如说城区，其正常的均价本来就应该是在6500元/平方米左右，现在的房价就是回到了这个水平。对于镇区，房地产发展水平更是相当不均衡，3000元/平方米左右的房子随处可见。应该说东莞的房价总体水平并不高。处在莞穗只间的房价“洼地”的东莞，相对来说还是有上涨的空间，和前一段时间不同的是，将是理性房价上的上涨，通过一轮降价，东莞房价里的“水分”被“挤”得差不多了，现在的房价是“合适”的了。

 

理由三：用于房地产开发的土地越来越少，地价企高，建筑材料涨价，人工成本提高等等因素决定着房地产开发成本提高，拿东莞中心区小高层毛坯房来说，光建设成本在加上地价就去到了4000—4500元/平方米（保守估计）甚至更高，还有不包括各项税费，这样算下来，房价已到了极限了，如果房价再降，只有一种可能，开发商一分钱不挣。

 

理由四：东莞产业升级带来的绝对不是“空心化”的危言耸听，而是再发展的契机，产业升级让吸引更多的高质素人来莞，从而会有更多的刚性需求，以本地人为主的消费结构从此成为历史。随着东莞在自然生态、社会人文等居住环境因素方面的诸多努力，东莞已成为珠三角最适合居住的城市之一，更多的人留在东莞、住在东莞将是不可逆转的趋势，这种趋势会导致从长远来看东莞房价的稳健上扬。

 

理由五：产业升级的内容之一就是产业结构性调整，对东莞来说就是增加第三产业的比重是必须的环节，房地产行业是对第三产业有着重要贡献的行业，当然是必须要扶持的，特别是在东莞，从事房地产开发的大都是民营企业，而他们有恰恰是政府政策倾斜的对象，再者，城市化的重要成果也是在房地产业繁荣上得以体现。东莞从“制造”到“制造贸易”的转变，房地产是大配套，绝对不会“幕落”，暂时的“降价”应该理解成东莞房地产“大幕拉开”的前夜。

 

理由六：东莞房价在去年急升，首先是中国房地产行业大环境使然，其次价格上升的始作恿者是房地产投机和投资客，从去年下半年的个案销售统计中，投机和投资客占到了四五成，有的项目更是占到八成以上，应该说房价是硬被拉上去的，本来就不合理，现在降的就是硬拉上去的部分。随着深穗投资客的“退潮”，房价“疯长”不在，已经回到了接近本身价值的合理区间了，东莞房地产市又会回到原先平稳沉着的状态，绝对不会“大起”，也不还再“大落”。

 

乔启军认为，东莞房价确实降了，但也降到了极至，不会再降了，也不能再降了。对于象东莞这样刚刚兴起的城市，房地产行业的发展需要理性，但更需要繁荣，东莞这座城市的价值在相当长时间里是被低估的，房地产也一样。我曾撰文说东莞会成就一个中国房地产传奇，其意表达了我对这座城市房地产行业的良好愿景，在中国房地产市场一片“降”声中，东莞或许真正找回价值，一路走好。（完）