维持房地产业稳健发展可行但要避免走回头路
2022-04-08 09:36:39
标签： 财经
作者莫开伟系中国知名财经作家
近期国务院金融稳定发展委员会专题会议召开，央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等五部委接连发声，对房地产行业释放了明确支持的政策信号：防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；有力有效化解房地产企业风险；促进房地产市场健康稳定发展；延缓扩大房地产税改革试点城市的范围等等。
五部委在国务院金融稳定发展委员会专题会议上之所以要释放支持房地产业稳定发展的强烈信号，是自去年以来，我国房地产业进入了“寒冬”期，整个行业下滑态势严重，不少城市销售近乎停滞，库存严重，同时价格也出现了不同程度的下滑，还有少数头部房企出现了资金链断的危机，有引发金融风险的可能，房地产调控实质呈现了“硬着陆”迹象。
同时，房地产业与国民经济中的众多行业存在不同程度的联系，房地产业的良性循环和健康发展对经济的平稳运行十分重要，尤其是在经济爬坡过坎的关键阶段，必须要防范化解部分房地产企业风险，稳地价、稳房价、稳预期，向新的发展模式转型。而央行刚刚公布的2月金融统计数据显示，我国银行金融机构信贷增长差强人意，尤其是中长期贷款出现了令人担忧的“负增长”，整体信贷有“塌方”的危险；如果这个态势不遏制，对于今年我国政府提出的GDP5.5%进取增长目标肯定会带来很大的拖累。所以，面对我国房地产业有可能“硬着陆”的风险，有必要在调控措施上适当放松，在房贷条件上适当放宽。
针对此，各级政府以及银行金融机构为，及时出台或调整了与房地产业、个人房贷以及落户的有关政策措施，以便助力房地产市场企稳回温。目前来看，这些政策措施主要有降低房贷首付比例、降低房贷利率、提高房贷审批和发放速度、降低房贷和公积金贷款门槛等等。比如现在全国有不少城市银行机构将房贷利率降低了30至50个基点，首套房贷利率大都降到了5.1%，有的城市银行机构甚至将首套房贷利率降至4.6%，与当前五年期以上LPR持平。同时，房贷首付比例也大大降低，一般首套房贷首付比例普遍降至了20%，二套房首付比例普遍降到了30%。
最为重要的是，银行房贷审批时间大大缩短，放贷效率极大地提高。房贷时间也由原来动辄三、四个月，甚至要半年以上缩短到现在普遍一个月左右的时间。据刚刚媒体披露的信息显示，3月份103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。这些无疑大大降低了购房“刚需族”的等待时间，消除了他们心中的煎熬，对消化商品房库存以及促力房地产业回暖起到了有效作用。
但是，在助力房地产市场企稳回温的大前提下，我们仍需明确“房住不炒”的房地产调控定位，要注意掌握购房者的真实需求以及购房者的资格，尤其要把握好房地产信贷以及房贷的适度规模，防止过多的信贷资金向房地产业倾注而累积信贷风险，避免政策诱发出房地产“过热”现象。对此，银行金融机构应在四方面主动作为：
首先，严守房地产长效调控思维不变，避免不问青红皂白盲目房贷现象发生。就是房地产信贷始终围绕“房住不炒”定位来进行，对于助力房地产回暖的信贷政策力度要掌握好，不能一味为了刺激房地产业发展而忘掉了自身调控的责任，做到助力房地产健康发展与坚持信贷长效调控相结合，使助力房地产信贷政策不偏不倚，防止房地产信贷走向“过热”或“过冷”两个极端，既为房地产业健康可持续发展提供有力的金融信贷支撑，又避免信贷力度把握不准导致新一轮的房地产信贷“泡沫”。
其次，严把首套房首付比例和首套房贷款利率的优惠范围，避免滥用现象发生。就是要让优惠政策真正惠及优惠人群，将一切不符合条件的人严格堵塞在优惠政策之外。助力房地产业回暖的重点“帮护”对象应是确实需要购买住房而资金又存在一定困难的城市中低收入的购房“刚需”人群。对此，应将低首付比例和低房贷利率重点晒向这类人群，把“首套房”当着衡量的“唯一标尺”，在购房者资格上严格把关。只有把这部分购房者的潜能释放出来了，房地产业回暖才有希望。同时，也只有将不符合条件的人严格杜绝在优惠首付比例和房贷利率的大门之外，才能有效堵塞一切投资、投机购房行为，避免陷入新的“炒房”危局。
再次，严把房地产业与实体企业的信贷比例，避免出现新的信贷失衡现象发生。我国之前房地产信贷占比过大，既对银行信贷经营安全带来较大隐患，也使房地产业进行快速扩张而实体企业出现信贷困难的状态，这对于我国产业经济良性发展带来很多负面影响。经过房地产严格调控之后，这种现状得到了极大的改善，使中国产业经济逐渐消除了对房地产业的依赖。但目前助力房地产业回暖，依然需银行机构通盘考虑，掌握好房地产与实体企业的信贷规模比例，做到支持房地产业与实体企业两不误，促使中国房地产业与实体企业共同发展、相得益彰。
最后，严守银行机构与各级政府的用力边界，避免盲目干预或盲从现象发生。助力房地产业健康发展，既是中央政府的要求，也是各级政府与银行机构的共同目标。由此，在助力房地产业回暖上，各级政府与银行机构应加强信贷沟通与合作，在一些政策出台上要相互协商，形成一致意见。各级政府不能只站在地方经济发展的角度强迫银行对房地产企业发放贷款，应充分尊重银行机构的信贷自主权；银行机构也应根据当地经济发展实际尽最大可能地给予房地产业的信贷支持，消除一切听从当地政府要求盲目发放房地产贷款的现象，使房地产信贷能够做到稳健、精准和有力，从根本上遏制房地产信贷的“过热”现象。
维持房地产业稳健发展可行但要避免走回头路
作者莫开伟系中国知名财经作家
近期国务院金融稳定发展委员会专题会议召开，央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等五部委接连发声，对房地产行业释放了明确支持的政策信号：防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；有力有效化解房地产企业风险；促进房地产市场健康稳定发展；延缓扩大房地产税改革试点城市的范围等等。
五部委在国务院金融稳定发展委员会专题会议上之所以要释放支持房地产业稳定发展的强烈信号，是自去年以来，我国房地产业进入了“寒冬”期，整个行业下滑态势严重，不少城市销售近乎停滞，库存严重，同时价格也出现了不同程度的下滑，还有少数头部房企出现了资金链断的危机，有引发金融风险的可能，房地产调控实质呈现了“硬着陆”迹象。
同时，房地产业与国民经济中的众多行业存在不同程度的联系，房地产业的良性循环和健康发展对经济的平稳运行十分重要，尤其是在经济爬坡过坎的关键阶段，必须要防范化解部分房地产企业风险，稳地价、稳房价、稳预期，向新的发展模式转型。而央行刚刚公布的2月金融统计数据显示，我国银行金融机构信贷增长差强人意，尤其是中长期贷款出现了令人担忧的“负增长”，整体信贷有“塌方”的危险；如果这个态势不遏制，对于今年我国政府提出的GDP5.5%进取增长目标肯定会带来很大的拖累。所以，面对我国房地产业有可能“硬着陆”的风险，有必要在调控措施上适当放松，在房贷条件上适当放宽。
针对此，各级政府以及银行金融机构为，及时出台或调整了与房地产业、个人房贷以及落户的有关政策措施，以便助力房地产市场企稳回温。目前来看，这些政策措施主要有降低房贷首付比例、降低房贷利率、提高房贷审批和发放速度、降低房贷和公积金贷款门槛等等。比如现在全国有不少城市银行机构将房贷利率降低了30至50个基点，首套房贷利率大都降到了5.1%，有的城市银行机构甚至将首套房贷利率降至4.6%，与当前五年期以上LPR持平。同时，房贷首付比例也大大降低，一般首套房贷首付比例普遍降至了20%，二套房首付比例普遍降到了30%。
最为重要的是，银行房贷审批时间大大缩短，放贷效率极大地提高。房贷时间也由原来动辄三、四个月，甚至要半年以上缩短到现在普遍一个月左右的时间。据刚刚媒体披露的信息显示，3月份103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。这些无疑大大降低了购房“刚需族”的等待时间，消除了他们心中的煎熬，对消化商品房库存以及促力房地产业回暖起到了有效作用。
但是，在助力房地产市场企稳回温的大前提下，我们仍需明确“房住不炒”的房地产调控定位，要注意掌握购房者的真实需求以及购房者的资格，尤其要把握好房地产信贷以及房贷的适度规模，防止过多的信贷资金向房地产业倾注而累积信贷风险，避免政策诱发出房地产“过热”现象。对此，银行金融机构应在四方面主动作为：
首先，严守房地产长效调控思维不变，避免不问青红皂白盲目房贷现象发生。就是房地产信贷始终围绕“房住不炒”定位来进行，对于助力房地产回暖的信贷政策力度要掌握好，不能一味为了刺激房地产业发展而忘掉了自身调控的责任，做到助力房地产健康发展与坚持信贷长效调控相结合，使助力房地产信贷政策不偏不倚，防止房地产信贷走向“过热”或“过冷”两个极端，既为房地产业健康可持续发展提供有力的金融信贷支撑，又避免信贷力度把握不准导致新一轮的房地产信贷“泡沫”。
其次，严把首套房首付比例和首套房贷款利率的优惠范围，避免滥用现象发生。就是要让优惠政策真正惠及优惠人群，将一切不符合条件的人严格堵塞在优惠政策之外。助力房地产业回暖的重点“帮护”对象应是确实需要购买住房而资金又存在一定困难的城市中低收入的购房“刚需”人群。对此，应将低首付比例和低房贷利率重点晒向这类人群，把“首套房”当着衡量的“唯一标尺”，在购房者资格上严格把关。只有把这部分购房者的潜能释放出来了，房地产业回暖才有希望。同时，也只有将不符合条件的人严格杜绝在优惠首付比例和房贷利率的大门之外，才能有效堵塞一切投资、投机购房行为，避免陷入新的“炒房”危局。
再次，严把房地产业与实体企业的信贷比例，避免出现新的信贷失衡现象发生。我国之前房地产信贷占比过大，既对银行信贷经营安全带来较大隐患，也使房地产业进行快速扩张而实体企业出现信贷困难的状态，这对于我国产业经济良性发展带来很多负面影响。经过房地产严格调控之后，这种现状得到了极大的改善，使中国产业经济逐渐消除了对房地产业的依赖。但目前助力房地产业回暖，依然需银行机构通盘考虑，掌握好房地产与实体企业的信贷规模比例，做到支持房地产业与实体企业两不误，促使中国房地产业与实体企业共同发展、相得益彰。
最后，严守银行机构与各级政府的用力边界，避免盲目干预或盲从现象发生。助力房地产业健康发展，既是中央政府的要求，也是各级政府与银行机构的共同目标。由此，在助力房地产业回暖上，各级政府与银行机构应加强信贷沟通与合作，在一些政策出台上要相互协商，形成一致意见。各级政府不能只站在地方经济发展的角度强迫银行对房地产企业发放贷款，应充分尊重银行机构的信贷自主权；银行机构也应根据当地经济发展实际尽最大可能地给予房地产业的信贷支持，消除一切听从当地政府要求盲目发放房地产贷款的现象，使房地产信贷能够做到稳健、精准和有力，从根本上遏制房地产信贷的“过热”现象。