最近，中国工商银行发布《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》，其内容包括，个人商用房贷首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付比例由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的首付比例仍为50%。且还规定，商用房类型应以单套面积相对较小、价格较为稳定、易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主，严控宾馆、酒店、写字楼等个人商用房项目准入，对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。

        至于此次工商银行为何提高个人商用房贷首付比例，外界猜测很多: 有认为是当前房地产整体风险较大，银行基于风险考虑，有意收缩个人商用房贷；也有认为是银行房地产贷款在一段时间发放过多，监管部门对其作窗口指导，被动进行政策调整。笔者认为，无论出于何种原因，银行此次对个人商用房贷踩刹车的行为是及时的和明智的，值得肯定。

        从当前商用房贷总体经营状况看，效益并不令人乐观。一是当前的商业地产形势趋冷。因为商业地产和宏观经济周期高度相关，在整个经济增长速度下行的过程中，商业地产收益率普遍下降，目前出现了很多铺面出租不掉的情况，且这种现象越来越多严重。尤其从总量来看，在GDP下行的过程当中，零售业的增长速度也在下滑。

        二是我国商业地产近几年面临宏观经济与电商两种因素冲击，来自宏观经济的冲击直接导致整个个人商用房产经营效益下滑；来自电商的冲击则是电商日益渗透商业经营活动的各环节和各层面，对实体经营门店形成了严重夹击，使实体经营店遭遇“四面楚歌”，生存受到了致命威胁。尤其让过去那些以零售业为代表的商业模式受到冲击更大， 以前主要靠在路边租一个商店去营销的模式难以为继，大都被电商模式所取代。因此，银行如果再继续按原来个人商用房贷首付比例发放贷款，银行房地产风险势必会增大，调高个人商用房贷首付比例亦成必然。

        同时，也要看到，目前房地产总体形势不尽人意，尽管上半年楼市价格总体有所回升，去库存速度加快，但受很多不“健康”因素影响，房价继续上涨、库存放量下降的形势恐怕难以再现。表现在两方面：一是目前我国一线及热点二线城市调控政策已明显开始逐渐收紧，前期过快上涨的房价涨幅已开始逐步放缓，需求集中释放以后，成交量也有调整的迹象。

        二是我国房地产市场经历了上半年的大幅上涨后，下半年出现调整的可能性较大。从行业层面来看，受经济放缓和互联网冲击等影响，实体店铺的盈利能力逐渐下降，甚至已有不少店铺倒闭。从降低自身不良贷款率来说，银行应该选择盈利能力高、容易变现的优质资产。经营不善的商用房将很难变现，因此，提高商用房贷首付比，减少贷款额度，可在一定程度上降低不良资产带来的风险。显然，银行的做法无疑是相当及时的和准确的。它表明银行对房地产市场的未来走势持谨慎态度，提高个人商用房首付贷比例是降低自身承担风险压力的现实需要。

        此外，还有一个问题需关注，今年1至5月份银行房地产贷款猛增1万多亿元，这是近年从没有过的现象，这种过量增长态势也需有所调整；如果仍按照上半年这种“大干快上”的放贷风格，今年房地产贷款总额将会成为一个新的贷款风险点。当然，或许有人认为商业地产只占百分之二三十，住宅才是大头，无论如何提高首付贷款比例，也对房地产业影响不大，更难影响到整个宏观经济运行。即便如此，提高个人商用房贷首付比例也能为房地产整体调调控停出足够空间，也能为银行调整贷款结构留下较大主动权。

        但有点遗憾的是，提高个人商用房贷首付比例仅限于工商银行一家，还远远不够。笔者认为，为防范房地产整体贷款风险、避免银行贷款潜在风险隐患发生，各商业银行有必要效仿工商银行的做法，提高个人商用房贷首付比例，在全国形成一种个人商用房贷首付比例整体上调的良好氛围，从而推动个人商用房贷生态化，为实施房地产灵活调控政策措施预留足够空间，争取更大主动权。