【宣传片】
银根不断收紧、原材料价格上扬、交易量持续下降考验着中国房产企业早已紧绷的资金链；
从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变”房地产真的“入冬”了吗？
字幕：深圳房价大跌30%  上海房价下跌20%  北京房价下跌10%
作为上半年唯一成功上市的中国地产企业
字幕：河南建业 2008年6月6日港交所上市
河南建业计划融资80亿实际融资13亿。
生逢“乱世”，什么是胡葆森们的思考？
《中国经营者》敬请关注！

【罗振宇出镜】
大家好，这里是《中国经营者》栏目。就在最近我们栏目召开了一次策划会，专门去研讨当前中国的房地产业的这种形势，在会上，有一位来宾说了一句话，大家都觉得很有意思，他说啊，现在中国的房地产商可以说是“打不还手，骂不还口”，此言一出所有在座的人都觉得是一种会心一笑。其实2008年的房地产业确实呈现出很多很奇怪的一种形态，其中最奇怪的，也是此前十几年间从来都没有过的，就是房地产商自己开始跳出来唱空。先是王石所谓的“拐点论”，然后是潘石屹所谓的“百日大限论”等等。似乎对于形势的判断，无论是那些恨房地产商还是房地产商自己的人，都开始达成一种共识。当然了面对这样的情况也有两种判断，第一种判断就是确实房地产业，已经毫无疑问地进入了一个冬天。那么第二个判断呢，它是一个阴谋论的猜想，它认为也许现在这些房地产商正像那些聪明的孩子一样，父母的手刚刚举起来，他就开始大声呼痛，希望父母下手轻一点，或者是邻居过来能够拉架。那么到底是哪种情况。现在我们今天《中国经营者》栏目就将带你去采访一位房地产商，我们希望通过他的讲述，我们能够获知房地产商的真实的生存处境。那么我们选取的这位嘉宾也是颇费思量，他有他的独特性，那么他是谁，我们来通过一个短片认识一下。

【配音】
胡葆森,河南建业董事长。他的独特之处首先在于，河南建业是上半年唯一能够成功上市的地产企业。2008年中国地产业被资本市场整体看衰，恒大、恒盛、宝龙、龙湖等企业的IPO或失败或搁浅，河南建业的逆势上市就显得尤为珍贵；其次,中国地产市场的走势，在2008年里充满迷雾，绝大多数地产商对媒体三缄其口，胡葆森是唯一乐于接受采访的地产商人；最后,河南建业是中原地区体量最大的房地产企业，胡葆森又是中国地产界“中城联盟”的核心人物，他有资格在这一时刻，对中国地产业做出局内人的思考。

【罗振宇】
房地产商目前日子到底不好过到什么程度？

【胡葆森】
分城市、分开发商、分项目，换句话说就是在不同的城市，不同的开发商和不同的项目，他现在的处境是不一样的，你刚才说地产商现在日子怎么样，我说现在在地产商里大约有四种，有四种生存状态。

【配音】
    在胡葆森看来，中国房地产开发商共有大约6万家，其中有项目的只有两万家左右，其中一万家左右是只有一两个项目的“单项目公司”，由于船小好调头，这些公司只要促销得法，日子还过得去。

【图表】
类型：单项目公司
占比：50%
处境：资金相对安全
对策：促销

【胡葆森】
一般的大家都知道，这个楼卖到百分之七八十的时候，这个成本就回来了，这批人就不会死掉了。所以叫日子还能过得去，

【配音】
另有接近三分之一的房地产商则处于危险境地。由于去年透支买地，今年形势吃紧，他们面临资金链断裂的危险，不少人要靠借高利贷和卖项目度日。

【图表】
类型：透支发展的公司
占比：30%
处境：资金链紧绷
对策：借高利贷、卖项目

【胡葆森】
成交量开始萎缩，房价有的已经开始下跌，就是两头一挤，那么银行现在又在逼债，所以这一部分人，发展商日子确实比较难（过）。

【配音】
    还有近20％的房地产商由于去年没抢到地，账上趴了大把资金，今年反而因祸得福。

【图表】
类型：有钱没地的公司
占比 ：近20%
处境：因祸得福
对策：持币观望，等待出击

【胡葆森】
现在来看呢，这批人日子反而非常好过，没有项目反而成了好事了,就是等等吧。

【配音】
能够获得资本支持的龙头公司数量不过100家，占比极小，它们反而可以趁此机会进行资源整合。

【图表】
类型：获得资本支持公司
数量：100多家
处境：资金充裕，日子好过
对策：抓住机会，整合资源

【胡葆森】
整个发展速度可能都没有受影响，所以还在完成新的增长，

【罗振宇】
那您这次融资成功之后，带着大笔的现金回到郑州，有没有这样的企业来找你？就是卖儿卖女，卖到你们家？

【胡葆森】
当然现在也有不少这种同行来找我们，至少在过去的一个月中，已经有不下十家了吧，我们认为现在整个中国的地产形势，现在还不算是，说得土话点没到底吧。或者形势还不能说是十分明朗。可能到了九、十月份，可能形势会比现在更加明朗一些。或者到了年底，可能会更加明朗一些。所以我们想呢，要量入为出的这样一个原则指引下吧，现在在买地这个问题上，还是以谨慎为好，宁肯拿回来的钱在帐上趴着，也不要一下子花完。

【罗振宇】
说明潘石屹认为百日大限，可能你认为这个大限还没有到？你算的是二百日或者三百日，再看看。

【胡葆森】
我觉得还需要半年多时间，会看得更加清楚一些。

【罗振宇】
您刚才给我们描述了地产商的真实处境，有点象动画片里的那些倒霉角色一样，怎么打，但它可能不会死，它可能会因为各种逃生的通道的存在，而进入一种暂时的休眠状态，或者一种断臂求生的状态？

【胡葆森】
对，或者半植物人状态，甚至是植物人状态，不一定到银行或要到工商局去宣布破产，很少有中国企业是这样做的。

【片花】
成交萎缩,房价会出现大跌吗?
资金链紧绷,地产商面临考验?

【配音】
今年以来，房价到底是涨还是跌成为公众高度关注的话题。看涨者认为，房价涨幅放缓并不能说明已经出现了拐点，国民经济持续向好、城市化进程不可逆转等基本因素将使房地产景气得以继续；看跌者认为，今年以来国际国内各类抑制房价的因素在不断增多，消费市场持续低迷，因此房价调整可能无法避免。

【罗振宇】
现在媒体上还有一种判断，说房价可能会出现大跌，我看到的各种各样的评论，有的说可能跌百分之二、三十，有的可能说腰斩，跌百分之五十。那你觉得，但是现在确实零零星星也出现了一些楼盘在打折，那么你觉得这个跌，跌会跌到什么样的价位为止？

【胡葆森】
就是我刚才讲的，还是按照三分法，另外一线二线三线四线，这四线城市调整的幅度是不一样的。

【罗振宇】
可能最坏的一种情况？

【胡葆森】
反比吧，一线城市比例最大，四线城市比例最小。这就是我的一个整体判断。真正自己买了房子，自己要住的人，任何时候买都是合适的。

【罗振宇】
您刚才这句劝告呢，从对中国房地产市场长期看好的角度上来看说，当然是对的。但之所以，我估计有些老百姓可能会听不进去，就是因为他听到了媒体上这种声音，说房价可能会下跌，比如说百分之四十，那么他这点钱来之不易，他当然愿意再等一等。

【胡葆森】
想省点钱？

【罗振宇】
想省点钱，这很正常。

【胡葆森】
这很容易理解这个心态。

【罗振宇】
那么你觉得会出现，比如说您说的深圳，如果它有30%的（非刚性需求）水分，那么这次会一下子挤光，从而在房价上就体现出30%的下跌吗？

【胡葆森】
我没有调查，就说深圳的楼盘已经下跌超过30%了，这种舆论已经出来了，但我们权且不说它是不是真实情况，但是说明这种可能性是存在的。

【罗振宇】
老百姓买房子都是买涨不买跌的，因为它有投资功能。这个房子已经告诉老百姓曾经降过价，那他永远不会再买了，也就是这个楼盘将永远卖不掉。所以房地产商呢，通常都会说，比如说要降价，他会比如说卖给朋友，或者用其它方式抵给其它的金融机构，然后套一点现金，但不会在房地产市场上公开降价？那么您是房地产商，如果你是他们真面对这么大的资金压力，你会采取降价的手段吗？

【胡葆森】
应该说（我的）压力不是太大。但是我必须实事求是地讲，在去年做计划的时候，在制作我的开发大纲的时候，举例子讲比如是按五千五定的价格，那现在真的要推出来的时候，我可能会把价格调整到五千二，这对老百姓他不知道，因为我还没有推出，你实际上内部已经在往下调整价格了，已经比去年乐观的时候制定那个价格价格，当时那个价格策略已经在调整了，但是老百姓感觉不到，最简单的方法就是对你的业主要实话实说，包括对即将买你房子的人，也要实话实说，我觉得看似是最简单的方式，其实我觉得也是一个最好的方式。

【配音】
由于大环境变冷，今年以来深圳房价跌幅超过30%、上海、北京等一线城市的部分房价也开始不同程度地下跌，而市场在买涨不买跌的心态驱使下，成交更加低迷。美国高盛在6月发布一份研究报告表明，中国主要地产上市公司上半年的平均回款额不到既定目标的30%。一时间，“地产业百日大限”“开发商资金链断裂”等预测充斥各大媒体。

【罗振宇】
那我们在这儿无意挑起你和潘石屹之间的争论，但是因为你们之间是很好的朋友，所以您刚才也说了，你不太同意他所说的这个百日大限论。那如果你们做一个私下的交谈，就他提出的这个观点，你觉得要跟他商榷的地方是什么呢？

【胡葆森】
我还没有看到过去的15年间，地产商是怎么死掉的，可能老潘也描绘不了，太具体。过去15年间确实死掉了很多地产商，所谓死掉无非就是不做了，改行了嘛。但是他们是怎么死的，他的具像的形态是什么，也没有这个，老潘应该说没有想得更深入一些，或者更具像地描绘出来，很难。

【罗振宇】
我看到您在其它媒体上发表这样的一个观点，就是说，

【胡葆森】
梯次转移。就是一线市场的地产商二流、三流地产商，向二线市场转移，那么二线市场的二流三流地产商向三线市场转移，三线市场的二流三流地产商，可能从现在开始要向四线市场转移。这个梯次转移的过程要持续8到10年。

【罗振宇】
其它行业都是做不下去资金链断裂，都去死掉，然后把自己的所有资源以很低的价格卖给那些大品牌，最后完成产业集中。我想老潘他说百日大限可能就是从这个角度来说的，但是为什么在您的判断下，房地产行业它不会出现这种大鱼吃小鱼的状态，而是这种，叫梯度的
梯次转移

【罗振宇】
梯次的这种转移呢？

【胡葆森】
人们对房子的需求的个性化，这种需求和对工业化产品的需求，是不一样的。对工业化，高度工业化像电视机的需求，是单一的，只是通过电视机看新闻看节目。可是对房子的需求是多样化的。

【罗振宇】
换句话说就是有些经营能力不强的（开发商）。

【胡葆森】
你比如讲我是一个小地产商，我发现这个时机这个位置供应量小，我可以把这个位置去盖一个房，我发现这个时期的小户型不多，我就盖一个小户型的房子。地产商可以根据市场需求的这种调查细分，去找到自己的这种产品的位置。所以地产商我说呢，他不会马上死掉，他只是在市场变化一下，或者产品变化一下，他都可能生存。所以我判断现在不要太悲观，这个行业里面的70%以上的地产商，是能够在未来的市场调整变化的格局中找到自己的位置的。

【罗振宇】
但是你给我们描述了一个趋势，然后你又给我们描述了一个图景，就是在日本只有10家地产商

【胡葆森】
那是20年以后，20年以后，中国的城市化，也还达不到70%，中国要全国平均住宅产业化率达到60%以上，20年也不行，还有县城还有乡镇呢。城市化的进程，还没有那么快。所以现在任何这种唱衰或者说是崩盘，或者大限，或者说巨变这种观点，我觉得都有点太悲观了。

【片花】
后天很美好，但开发商如何活过明晚？
立足中原战略，胡葆森为何只做河南？

【配音】
在河南，胡葆森占据了6％的市场份额，已经是当地老大。和中国众多房地产商动辄“放眼全国”的战略不同，胡葆森为企业提出了“植根中原”的发展目标。目前，建业的开发项目分布在以郑州为圆心，300公里为半径的河南省区域内。

【罗振宇】
你已经和资本市场对接了，这个水龙头已经接上了，随时可以从资本市场的融资。但是你现在所宣布的策略，恰恰是要把，至少是河南省吧，从一线到二线，从三线到四线，全部深入全部吃掉。为什么现在要去做？

【胡葆森】
我认为中国的城市化的进程，也是从一线市场向着二线三线四线市场，梯次实现的。谁顺应了这样一个潮流，谁就会在这样一个城市化的实现过程中，寻找或者享受那种巨大的空间。

【罗振宇】
但是比如说您现在说根植中原，那么实际上我就是在河南。你有把握河南会成长出一个超大规模城市吗？如果有的话，它也只可能是郑州？

【胡葆森】
我相信像郑州这种城市它具备了一切资源和条件，你想想它是中国的所有的大交通的枢纽，无论从铁路，公路，高速公路，快速铁路，航空，包括cabel，就是无线电这种网络，大枢纽都在河南，所以这种资源，另外它又是中国第一人口大省，有1亿人口。第三它又是中国的文化资源大省，第一文化资源大省，5000年的文化在这儿是不断代的。但是现在作为一个现代的都城，或者省会城市，它只有50多年历史，到现在也不过才有300多万人口。所以把它培育成一个500万、600万，甚至1000万的城市只是一个时间问题。

【罗振宇】
我刚才提的问题呢，恰恰是针对你这个战略本身，因为在你造你的二环路的时候，你必然会面临着你要往二线三线市场去深耕，然后就找深度要效益，往下要利润。但是如果将来中国的城市化方向，是河南可能二线三线城市都不发展，或者发展得很慢，就像您说的节奏会不一样，而郑州变成一个超大规模城市，但是您现在在这么多年的过程中，团队和能力各方面全部建立在底下这些小城市，跟一些幼儿园的小朋友在打架，每次都赢，但真的在未来，如果出现郑州这样的超大规模城市，会不会那个时候你去后悔，10年前你定的这样一个战略？

【胡葆森】
其实呢，可能你提的问题非常好，但是我要回答你的是我们真正的做法，是我们一直在寻找这种深度和广度的平衡点，从广度中要深度，从深度中来追求广度，它两个实际上是不矛盾。就你比如讲，具体讲就是说我在郑州的盈利越多，我扩张的能力就越强。反过来我扩张的范围越大，那我反过来反哺郑州的这种中心市场的能力就越强。郑州一定是我的中心市场，但是郑州以外的城市，整体上又形成了我的，

【罗振宇】
是你的战略侧应部队？

【胡葆森】
侧应部队。我必须做好在中心市场应对更加激烈的竞争的准备，但是你可以想象一下，如果我没有侧应部队，我在中心市场就面对这种国内的一流，甚至将来国际一流地产商竞争的时候，我很可能在那个时间段也处在一个劣势一个位置上。因为郑州它不可能让我自己有30个项目，因为它的城市区域，在一个合理的一个距离的时候，你自己的楼盘如果太多的话，就等于是自己跟自己在打架了。所以我就走出了郑州。等到未来郑州变成一个特大型城市的时候，我可能会有20、30个项目在郑州。但是那个时候是我在这一轮从其它城市获取的资源，来支撑了我在中心市场在应对更加激烈的竞争。所以这是一个企业战略层面的问题。

【罗振宇】
听了您这段话，觉得您的战略在这种微微笑的表象背后，有一丝杀气。就任何想到河南这个市场来跟你争风的人，我觉得都应该听听你这段话。

【胡葆森】
这是所有的投资者问得最多的一个问题，万科如果到河南，碧桂园，富丽这种大地产商到了河南你怎么办，我说河南对于它们的战略来讲，也许是1/20、1/30，甚至1/50，但是对于我来讲是我的100%。那它的1/50和我的100%相竞争的时候，结果不言自明。

【罗振宇】
而且你还摆开了这么一个口袋阵，用解放军的战术上来讲叫围城打援，你没进郑州呢，在路上就被干掉了。

【胡葆森】
比如等到4年以后，等到他们真批量来了郑州之后，我已经在40个城市有100个项目了。你可以想象一下我的生存状态，不会受到任何影响。

【罗振宇】
万科的路它已经现在，实际证明它走成了世界第一的大房产商，而您的路走得最好也是河南第一大房产商，那为什么你不走那条路呢？

【胡葆森】
因为我资源条件，我自己认为不如万科，我要制定万科这样一个战略，我就会走得很艰难。所以我一定要集中在这个区域内，选定自己的位置。从战略层面上一定要调整心态，要稳步推进。所以我经常讲一句话就是企业的发展，更多的需要匀速前进。因为就像跑马拉松一样，在过程中不需要冲刺，登珠峰也是一样的。当然遇见了一个沟你可能要跳一下，但是整体过程中需要匀速前进，不需要冲刺，因为你目标是登顶，至于是两天还是三天登顶，那不重要，关键是能不能登顶。就像我们今天在企业界，这几年流传一句话，后天很美好，谁能活过明天晚上。
【罗振宇出镜】
您可能还记得，今天我们的这个采访，我们是带着什么目的而来的，我们是试图搞清楚中国房地产商真实的生存处境， 而看完了今天的节目可能您仍然觉得是一头雾水。因为胡葆森给我们的答案是，关于这个问题你需要分城市，分公司，分项目，才能得到你的解答。换句话说，每一个点的情况都不一样。任何试图对整体状况用一个简单的词汇或者趋势进行描述的努力可能都是廉价的或者说是苍白的。这就不得不让我们想起了此前发生的那个一个赌局，著名的赌局，就是徐滇庆教授和牛刀先生之间关于深圳房价的那一场打赌。事后呢，徐滇庆先生接到了很多媒体的采访邀请，据我媒体界的一些朋友，包括徐滇庆先生跟他的私人朋友在聊起这件事情的时候，实际上是充满了自责和反省的口气。据转述，徐滇庆先生认为自己是不慎进入了一场娱乐化的新闻闹剧。他认为自己在治学的心态上是有问题的，是不严肃的。确实,对于中国这么复杂的国情，且不说用一句话能够判定它的总体，就是在一年之前如果对一年之后发生在某地的一种情况做出非常准确的预言和判断，甚至把它演化为一个赌局的话，毫无疑问这是不严肃的态度，因为这已经不是学术而是算命。那么面对中国房地产业这样的一个混沌的状况，我们能从什么地方获得一个清晰的视角能把它看清楚呢，究竟哪些企业会在这样的一个宏观形势下，可能死亡，而哪些企业可能获得另一种形态的重生。采访完胡葆森后，关于这个问题，我倒有了一个新的心得，也是从河南建业那里得到的一个心得。那就是胡葆森的那句话，植根中原，造福百姓。如果这句话真的是他企业的核心价值观，如果胡先生真的这样想，那么毫无疑问，这是一家关注价值的企业，而不仅仅是一家关注利润的企业。所以房地产业此前是作为一个金融市场，作为一个资本市场的一个豪华的赌局而存在。但是经过这样一次洗牌之后，而当它回归为一个正常的产业的时候，价值就成为唯一的问题。所以今天节目结束的时候，我想更改一句我们都耳熟能详的诗句，有一句诗是这么说的，卑鄙是卑鄙者的通行证，高尚是高尚者的墓志铭。那么今天结尾，我想改一下，投机是投机者的墓志铭，而价值是企业家的通行证。感谢收看，我们下期再见。