两条妙计治房价

董笑言

    大家都知道，炒房是房价飞涨的主要原因。但是至今还没有拿出令人信服的治理炒房的办法，以致于让人们怀疑政府治理房价飞涨的诚意。

    另一方面，目前各地政府出台的治理房价的措施，大多与行政命令、户籍等非市场因素联系在一起，根本就是临时治表不治本的措施，不可能持续下去，不符合党中央和胡主席科学发展观和科学执政的理念。

    符合科学发展观的治理房价措施，只有遵循市场经济规律，才能一劳永逸。

    本人提出两条措施，可称妙计，足以治理炒房者，而且是可以永久使用的市场经济调控办法。

    第一计，治理炒房者。不限制任何人买任何房，但是房屋买卖需要课税，具体来说，无论买新或旧房，从买房日算起第n年卖房的话，10年内课税为房价的（120-n*10）%，多于10年时，课税则为房价的10%。或者说，如果买房后第1年要卖房的话，就要课税110%，第2年卖则课税100%，第3年卖课税90%，。。。。。。第11年起，卖房课税一律10%。仅此一项可以立即抑制投资性购房。因为如果是刚性需求购房，一般不会买房后很快卖房，而投资者则都是会在短期内出手的，这个课税制度下，短期内肯定无法获利，基本要亏损。

    第二计，治理已经买房做固定资产者。不限制任何人在任何地方买新或旧房，但是每套房每年都要收税，课税额为房价的1% （这是美国多数地方的房产税额度）。这样，即使有钱，家庭也不会把大量买房产作为主要投资项目。但是，地方政府要把从房屋课总税收入的50%，平均分配到每户户籍居民，这样对于有一套房子的居民来说，可以抵消多数房产税支出。

    有此两计，房价可降50%以上。

   （1）对已购房者的善后措施。对于制度实行之日前购买的新或旧房，实行本制度的5年内，每年房产税作为固定资产必须按1%房价征收，但是如果出卖，课税只采取原来卖房过户采用的税率。实行本制度以后6年开始，出卖房屋课税将采用上述第1计卖房课税条款

   （2）房价的计算。所有课税的房子，房价都要按照当年对该房子的价值估算进行，在没有估算时，则按本地段政府核算的均价计算；买房后，廉租房如果不退回，其课房产税时的价值按该区位商品房均价计价。

   （3）上述措施100年内保持不变。

    以上仅两条市场经济调控，不损害任何低收入群体，不损害无户籍人员利益，就可以强烈地导致房市降温，不需其他非市场措施。房价下降的原理在于：

   （1）已有房在手的炒房者极力想在5年内把房子卖出去，否则因为期望房价下跌，面临收益减少甚至亏损；已把房子作为固定投资的业主，首先因为要负担大家都要负担的房产税，其次也想赶在5年大限到来之前，卖掉房子获利。于是也想卖出房子；另外房屋刚性需求者，则要先租房观望，而买房投资者则不再有购房投资的需求；综合考虑起来，需求量和成交量将同时下降，直到找到供求平衡点，那时买房者也仅有刚性需求者而已。

   （2）因为房产税收入的平均分配，使得有些刚性需求者将以租房作为过渡，因为房产税分配可以抵消很大一批家庭的租房租金，直到刚性需求者的收入达到一定的水平，才会考虑购买自己的房子。而只有一套住房的家庭，因为房产税的平均分配，可以抵消部分房产税指出，甚至超出，于是也不会再有购房的冲动。

   （3）因为购房者群体大为减少，而卖房者不仅众多，而且还急于出手，导致供大于求，房价会降低到群众可以接受的房价工资比。以平均北京家庭收入为9万元计算，购买一套100平米的房子，只需要15年的奋斗，折算成总数约为135万，于是每平米不超过1.35万元的北京5环内平均房价将是以上治理措施最不济也可达到的目标。