《浙商》杂志 姚恩育

即使增量依然庞大，商业地产拐点将至已经成为业内共识。而过去粗放式发展，主要依赖人口红利实现加速跑的商业地产企业有不少感受到了阵痛。

虽然“红海说”逐渐深入人心，但2015年的商业地产注定还要在风口飞一会儿。根据统计,去年国内20大城市中,新增购物中心总体量达到850万平方米，今年这一数字将持续刷新。

然而，即使增量依然庞大，商业地产拐点将至已经成为业内共识。而过去粗放式发展，主要依赖人口红利实现加速跑的商业地产企业有不少感受到了阵痛。

在此，我们盘点过去一段时间以来，中国商业地产企业直面的痛点。

痛点一

招商难、选址难、运营难

在过去两年中，中国的综合购物中心以每年开业近400家的速度增长。截至去年底,已开业购物中心超过3500家,今年还将有500多家的增量。

德勤中国消费品行业合伙人龙永雄表示,在2014-2016年间，全球在建面积最大的购物中心所在20个城市中，中国占据13席。上海、成都和深圳位列前三甲，在建面积分别为330万平方米、320万平方米和260万平方米。

数量激增的背景下，过去很长一段时间内商业地产行业一直突出的“两难”问题变成了“三难”。过去，“两难”是指开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。

2014年后，商业地产企业家们头上又多了一重“紧箍咒”，即“运营难”。一方面，大量的新增商业地产项目如群鸭入水一般纷纷“扑通”而下，另一方面，原来的池子里已经是“鸭满为患”，在这种情况下，商业地产供应量过大、投入过于集中，使得僧多而粥少，直接摊薄了蛋糕。红星商业董事长张华容对《浙商》记者表示，2015年以及今后的两年内，还将有大量的已运营商业地产项目因托管到期等原因释放到市场上，可以说将给这一行业带来雪上加霜的不利影响。

除此之外，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降，也给商业地产项目的“三难”问题的解决加重了负担。

痛点二

同质化风险增加

据相关资料显示，我国购物中心截至2014年底，累计商业建筑面积2.4亿平方米。

按照全国660个地级市，80%购物中心数量分布在20%城市计算，每个大购物中心10万平方米体量。按购物中心商品销售额占地方社会零售商业消费总额20%计算，每个城市购物中心保有量将达到36个。以每个城市人均商业面积为2平方米的国际指标测算，这100个大城市，每个城市需要有1000万人口才能支撑，这样的数据显然是不切实际的，购物中心数量上的饱和过剩态势已十分明显。

在过去的很长一段时间里，中国的商业地产商们只会做房东，不会取悦消费者。而随着同质化竞争越来越激烈，商业地产企业要回头“补课”怎么讨好消费者。如果做不到，那么对不起，恐怕只有死路一条。

痛点三

电商大举入侵

无论是腾讯或是阿里巴巴，这些电商巨头在过去一段时间以来正在尝试“染指”商业地产。在这方面，BAT们往往选择与商业地产大佬如银泰、万达等合作，深入推进商业地产与电商的结合。

然而，并不是所有的商业地产项目都有幸能请到马云站台。电商行业大举入侵各大商业生态圈，商业地产亦不能幸免于难。越来越多的人被吸引到线上购物，而传统的以经营商品、经营品牌为理念以拉动直接消费的商业地产模式日渐式微。

红星美凯龙集团董事长车建新亦承认，自从有了电商，过去常在飞机场购买各种企业培训材料的他，现在已经改变策略：拍下产品的名称，然后交待秘书到淘宝上购买。

事实上，中国网络零售市场交易规模自2009年开始，每年均以超过50％的增长率高速发展。从目前发展局势来看，电商已在电子产品、廉价衣履及图书等领域给实体零售带来了毁灭性的打击。此类企业已纷纷将实体店面的功能由“售卖”转向“体验与展示”。

面对此类租户的减少，物业运营方要么主动求变，调整业态配比，将更多餐饮、娱乐类体验业态引入其中，要么只能被淘汰或并购。

电商的价格优势，以及摸准懒人经济消费心理的特点，是传统商业地产无法比拟的。在过去一段时间，中国各地的商业街、购物中心以及小商品城等传统业态备受打击。很多过去寻找优质商业地产项目的品牌商转而将大量的精力投入到电子商务中去。

生产者、经营者可以放弃实体空间转向网络空间厮杀，商业地产企业却无法把线下的各种Mall搬到线上。

从这个角度而言，过去两年来O2O概念盛行后给商业地产企业家们带来了惊恐：如果无法留住消费者，该怎么办？

试图将消费者从线上引流到线下的商业地产商竭尽全力，然而客观地说，这条路对于大部分企业家而言未能明朗。

痛点四

倒逼的“轻资产”举步维艰

在房地产发展的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在以万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。

听起来是轻装上阵，然而这并非平和的演变，背后隐藏着众多商业地产开发商的血泪。

在融资成本不断加大的时候，商业地产开发商持有的物业有时候会成为烫手山芋。目前，国内鲜有商业地产租金收益足以支付贷款成本的例子。

因为烫手，所以不得不变。然而，由“重”变“轻”的道路亦不好走。

怎么样的资产配置才算合理，如何让资产的比重变轻?除了企业自身的调整，更需要开放资本市场。时下有一个词已流行开来，这个词叫“资产证券化”。但复杂的资本结构设计和高昂的通道成本，尤其是中国金融市场对房地产行业的“不友好”，让企业家们重资产变轻的过程显得尤其沉重。过去很长一段时间，房地产投资信托基金(下称REITs)都会引发金融市场一次热议，亦会让商业地产商们心跳加速。然而年复一年，最终REITs更像是一个“狼来了”的故事。

此外，商业地产的末端是中小企业，超大型外壳的购物中心内部也是由无数中小实体企业构成。商业地产作为商品流通的通道，对金融产品需求更为迫切；因此，除了政府的支持，更需要科学的结构设计和资本市场的力量来推动。然而，恰恰是这些商业地产的“神经末端细胞”最容易被剥夺“营养”，导致最终枯萎。而传说中的“轻资产运作”，往往与这些中小企业无缘。这堪称是中国商业地产最让人叹息的话题之一。

从人类的角度而言，阵痛是为了新生。而今天我们在此盘点商业地产面临的种种窘境，并非只是为了揭伤疤，更希望为面临阵痛的企业家们带去新生的助力。