最近我参加了很多项目规划设计讨论会,设计水平有高有低。无论是大师还是新锐设计师,他们往往把项目设计得非常漂亮、美轮美奂，但是他们都缺乏一个站在城市发展的高度，推动项目规划与城市规划相互融合，在节省社会资源的同时，也进一步节约开发商的开发投入。

我们现在来看一个案例。

上个世纪末,从广州南跨珠江直通番禺的华南快速干线为番禺南村镇带来了数家著名的地产商，造就了一个曾被载入中国房地产史册的"华南板块"。

但由于这片土地属于番禺市村镇，番禺根本没有能力进行统一的区域规划和市政配套建设。为了解决这个矛盾，8家开发商各自为战，自建小学、中学、酒店、医院、大型商业超市等配套，结果造成社会资源浪费、后期维护成本居高不下，业主生活生活极其不便。

其实，华南板块规划的“失误”，除了政府要负一部分责任外，开发商各自为政的意识也算是一个重要原因。如果一开始，各大开发商积极与政府协商，选择合适的地段共同建设公共配套，这不仅有利于提升整个板块的价值，使其真正快速地形成一个新城、增强板块的竞争力，各家的开发成本、维护成本、经营难度也会降低很多，但现在恐怕“积重难返”。

由此可见，科学、合理的规划，无论对城市建设，抑或是房地产项目是多么的重要。站在整个城市发展的高度，详细了解新区的规划、定位、功能划分，然后结合本项目所在区域的位置，顺应整个城市的规划要求，如此，项目的规划设计才是最科学、最合理、价值最大化的。

在步入正题之前，我还是想说一下现在房地产开发在规划阶段存在的两大误区：其一，现在太多的设计师在实施设计时，更多的是以个人的设计文化、设计偏好、设计理念，以及对技术参数的绝对服从、对开发商意见的妥协为设计原则的，而不是立足于市场的需求。

可以说，设计师不自觉地走入了一个设计误区。这也就是为什么一个规划方案修改、调整无数遍，仍然得不到开发商认可的主要原因。

其二，开发商把设计公司的主要职能进行了分解，设计公司不仅要设计产品，还要对项目进行定位。很多开发商拿到地后，第一时间内的第一件事就是找设计院，便是基于这样一个出发点。这两个误区是普遍存在的，这在我与众多的开发商、设计师合作中得到了太多的印证。

我要强调的是：这种现状现在必须改变了。

首先，大家必须意识到，最大化地实现地块开发价值是开发的最终目的，也是一切开发行为的指导目标。那么，作为开发流程之一的规划设计，同样要以此为最核心的原则。规划设计要站在城市发展的高度，用前瞻性的眼光来审视地块，只有如此，才能使地块价值最大化。

要使地块价值最大化，首先必须明白在地块上做什么最能体现其价值，同时合理布局，优化核心价值点。

其次，定位决定规划设计的原则和方向。项目定位所解决的问题就是 ： 为什么样的客户，开发什么样的产品。而规划设计在图纸上要表现出来的就是开发的产品。因此，我们说，规划设计的原则和方向是由定位来决定的，而定位是根据地块的适应性和市场需求来确定的。定位决定了规划设计上要有什么类型的产品，包括产品的风格、建筑形式、园林主题等，以及各个产品内部的特点是怎样的，各个产品的数量、占有的比例是多少和需要有怎样的配套来衬托产品……

再者，借力城市规划，必须站在整个城市发展的高度。城市规划与项目规划是一种互动的关系，项目规划必须在城市规划的框架内实施，同时贯彻城市规划的内容，另外项目规划之外的配套和支持也是要靠城市规划来完善和补充的。这种互动的关系，使得项目规划和城市规划形成了一个统一体，共荣共衰。

但是，我们很遗憾地看到，在中国，更多的房地产开发是无视城市发展规划的，或者说城市规划从来就是漠视房地产单个项目的自身规划的。这一方面是政府规划部门的能力、专业素养有限，更多的是责任心的缺失 ； 另一方面是设计师们只埋头在自己的一亩三分地上，未有放眼整个城市将项目规划置于城市大环境之中。

其实，任何一个项目规划都不可能离开城市规划的指导，而如何借力城市规划，提升自己项目的价值并节约配套成本，更是一个合格设计师必须具备的基本能力。然而，如果细心审视现有项目的规划设计，有多少是在“借力”方面认真考虑过的？这就造成了原本不想建的配套到最后非建不可，否则，要么政府规划部门通不过，要么因为不建就会降低项目的品质、价值。同时，项目建成后，开发商总是懊恼不已，该建的没建，已经建的与政府建的重复。

还有，规划设计关键在平衡市场需求与设计技术。市场需求和设计技术是产品规划设计的两个矛盾体 ： 市场需求的最大特点是尽量满足不同层次、类别的客户需求，而设计技术则往往是根据项目的技术指标、地块的地貌、地质特性，结合较为流行的设计理念、产品形态以及设计者的审美取向进行设计。但房地产作为商品，决定了它的生命属性必须由市场进行主导，这就要求产品规划设计必须涵盖市场需求、设计技术、地块价值最大化等各方面因素。

除此之外，规划设计还要综合考虑社区文化、建筑风格等因素，只有规划得当、落实到位，一纸蓝图才会变成现实。