【导读】国内顶尖房地产策划大师、被业内惊叹为“上帝之手”的陈仁科老师近日受邀至山西汾阳诊断项目。广州中旗品牌发展中心将陈老师此次项目诊断之行整理成实录以飨读者。

    2014年3月3日-3月4日，陈仁科老师受邀抵达山西汾阳为开发商郭总一项目进行诊断。通过对该项目进行实地考察，陈老师通过以下几个方面为开发商梳理思路并提出一系列建议：​
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1、项目的第一大问题：汾阳当地市场不是很活跃，但有空间。空间不是从需求上面来说，而是由于汾阳现有产品的层次水平太低，所以说从产品上面来说它是有空间的。因为所有人赚钱也好、努力拼搏也好都是想提升自己的生活品质，中国人要提升生活品质第一要素是房子。​

2、未来面临的压力比较大，但应该说市场的竞争层面并不是很激烈。该项目竞争对手可能就是对面的某个项目，所以竞争的烈度不是很大，从竞争层面来说，我们不把他们当竞争对手。​

3、汾阳城市消费水平到底有多高？现在不了解，但是通过对整个山西各个地级市县可以想得到，实际上比很多省份都富有的，消费水平不低就会聚集一个阶层，不仅是公务员，更多的是私有企业者、小矿主，这其中蕴藏着一批有实力的客户。​

4、项目定位的思路：使汾阳有个改善型居住的标杆盘。它属于汾阳的一个高端盘，不是中高端；它针对的主力客户年龄在35~55岁之间，职业以公务员、小企业主。

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5、项目怎么做？可以用两个字或者四个字概括：超越或全面超越，全面超越现有的水平。​
关于全面超越，一般来说，我们到哪个地方去做项目都不提倡全面超越，一是全面超越成本太高，二是全面超越有时你做不到，别人总有比你好的。但在汾阳是可以达到全面超越的，无论是从建筑产品、景观、配套，还是整个项目的环境打造都是可以对现状全面超越，而且全面超越的成本不算太高，因为（现在的楼盘）他们层次太低了，超越他们的成本并不用太高。​

6、根据项目定位，赋予项目感召力。要有完全不同的理念，买家追求的不仅仅是房子，二是通过居住环境达到提高自身品质的目的，是希望他的家和家人及后代生活的一种改变，素质、视野的提升。（推广语举例：“住进豪苑，改变人生”、“居住从豪苑开始”等。）​

7、建筑风格建议：ArtDeco风格。​

8、主力户型预判：主力户型以120㎡的三房、140~150㎡的大三房为主；160~180㎡的四房尽量少做；以刚需为主的80㎡两房也可以作为主力户型之一。至于目前在全国范围内卖得最火的100~110㎡的小三房做不做？这个有待考证。​

9、商业怎么做？需要做多大？作为利润产出点，如果商业面积做得太少，对开发商来说是不划算的；社区商业规划太大，又担心区域的消化能力有限及对小区生活品质有影响。要想办法把商业扩大，尽量做多种商业，尽量把配套做全。（初步设想：幼儿园正面道路打造成进延伸8米的商业街，西面打造大型商业。考虑东面路做不做商业？幼儿园的西北角做小综合商业。）​

10、项目主入口：初步考虑开在两地块中间位置或在西面开。做中心水系，其他地方不做。​

11、项目组团布局：分成三个组团。​

12、项目配套：不追求高端配套，做网球场、羽毛球场、乒乓球场、棋牌室等，以生活配套为主，尽量配齐（具体布局、占地等我司策划报告中会体现）。​

13、物业管理：自己建立物管队伍，请深圳、广州的管理团队做顾问，把物业有关的细节、标准和规范都建立起来。这点亦可作为项目卖点来进行宣传。​

14、销售中心：在资金充裕的条件下，应先打造销售中心（会所）、样板房和中心景观，把项目的展示面、示范区做出来，实现体验式营销。​

（图：陈仁科老师在山西汾阳诊断项目）

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——陈仁科博客管理员

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