（接续上周书稿分享33）

    我们再以户型举例：

    户型设计的优劣直接关系到产品价值高低和销售的难易程度。任何情况下，户型本身就是购房者关注的焦点之一，户内空间也是客户与产品之间最为直接的接触。
    那么，怎样的户型才是好的户型？不同的站位则有不同的理解：
    对于设计师，好的户型设计是功能的满足、流线的顺畅、技术规范的执行以及完美的构图。对于发展商来说，销售去化速度最快，创造价值最高的户型方为最佳。对于买家来说，间隔合理、居住舒适、生活方便才是真正的好户型。
    那么，一个能得到三方认同的好户型就必须是：从设计角度看有美感、能够给开发商带来价值、被客户所认同。但是，世上没有绝对完美的户型，真正意义上的好户型应当是设计美感、经济效益、客户需求三者的平衡。因此，只有最适合某一个项目的某一类别客户的最为优化的户型，而没有标准化的最好的户型。
    从产品属性来看，不同的地域、文化、居住习惯、消费观念会带来对好户型的不同理解，不同地块、资源也会产生不一样的户型设计。从以下三个方面来看。

    1、地域的影响：
   （1）南北气候差异
    气候环境对户型舒适性的标准影响较大。我国幅员辽阔，从南往北，气候差异明显，南方夏热冬凉，中部夏热冬寒，而到了北方则夏温冬寒。如南方的户型喜欢开敞的大阳台、入户花园，大飘窗和落地窗，既明亮通透又能观景，而北方因天气寒冷，为维持室内保温效果，户型设计中多为封闭阳台和平窗。但是随着建筑材料、建筑技术的更新，以及供暖、空调设备的普及应用，北方的户型也越来越多的出现凸窗、开放阳台等设计，因为这类元素能带来赠送的面积，已经被很多北方城市的购房者接受。
   （2）不同级别城市差异
    不同级别的城市，生活节奏、消费观念不尽相同，客户对户型面积和户型结构的诉求也有差异。很简单的例子，在广州90㎡通常可做成三房，而在很多三四线城市两房的面积通常达到90—100㎡。一线城市的生活节奏比三四线城市快，住宅价格也高，其户型结构比较紧凑，能满足家庭日常使用就行，而与亲友的聚会活动多数是在外面的社交场所，对于客厅的要求主要用于起居活动，因此小客厅小卧室是常见的;而三四线城市的住宅户型结构则显得比较宽松，甚至浪费，多数对于客厅的要求不仅考虑家庭使用需要，不少的家庭还将客厅用于会客、聚会活动等，因此通常配备客房，大客厅大卧室是他们的需求。
   （3）居住习惯的差异
    不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上留下独特的烙印。如从南方人的风水观来说，比较在意住宅中的暗厕，北方人却无所谓;南方人的风水观个性化较强，以具体的户型与居住的主人相对应，而北方人则是以其住宅小区的大环境为取向;有的南方人比较忌讳入户门与楼梯口、房门与房门的对冲，有的北方人则比较忌讳其窗户与对面房角的对冲。
    在寸土寸金的一二线城市，市场环境和产品相对成熟，产品线较为丰富，但另一方面，市场相对开放，购房者对于购房可选择的余地却相对更窄，因而其居住模式的个性特征也相对较弱，对产品的评价标准容易被市场引导。而城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往、居住习惯等特征就越明显，且越不易改变。因此，尽管三四线小城市对一线大城市的房地产规划设计和生活理念始终保持着向往，超前的概念和规划设计理论上会使项目增色，但是，若未进行充分的市场调研，联系当地的实际情况，而一厢情愿地照搬一二线城市的概念和产品，那么，不仅项目建成后的效果适得其反，产品也难以令当地的购房者接受。
    所以差异形成了对户型好坏的评判标准，如果不明白这种这种市场需求差异而将一个地域的标准移植到另一个地方，其结果得到是悲剧，失去的是市场。

    2、地块因素：
   （1）地块规模
    地块的规模和经济指标毫无疑问是产品策划和设计的前提，它影响着建筑基底面积、单个户型在社区中的位置，进而影响户型面积配比、户型结构以及可采用的创新元素。换句话来说，在可销售总面积无法改变时，户型设计的成败决定了项目的价值和利润。
   （2）地块资源
    从销售难易的角度来说，户型设计的核心在于平衡地块内部资源，以降低整体销售难度。从地块价值的角度来说，户型与地块资源相辅相成，资源对户型价值具有支持、提升的作用。而在地块研究之后的户型优化则是对地块资源的充分挖掘，能实现价值最大化。例如，临主景观轴的单元景观资源最佳、附加价值最高，在进行户型设计时适当拉大进深，增加可销售面积中高价值户型所占的比例;而在资源较差、临街位置的单元，其户型设计则可增加具有附送价值的创新元素，从产品本身价值提升的角度来减小销售难度。

    3、市场需求：
   （1）市场需求特征
    一般意义上来讲，三、四线城市消费者消费意识保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，置业需求多为一步到位，对户型面积的需求与一线城市相比要大得多。即使是在少数已经受到外来市场冲击，房地产发展趋于成熟的三四线城市，大面积户型受欢迎的程度仍比一二线城市要高。从这一角度来说，户型设计应是结合当地的市场需求特征来进行的。但是，三四线城市的经济水平较大城市低，经济结构比较单一，欠缺成熟的经济产业链，购房者的消费力较弱，他们对物业总价较为敏感，若一味以迎合市场作为产品设计的方向，总价高的大面积户型比例过大，销售必然会遇到阻力，即便销售去化顺利但提价空间也很小甚至几乎没有提价的可能。
   （2）市场发育程度
    不同的城市由于市场发育程度不同，出现的住宅户型也具有不同特征。市场发育程度低的城市，户型结构和设计形式都比较单调，无论从舒适、实用性还是户型的设计美感角度，与一二线城市相比都相对粗糙落后，产品同质化的现象也较严重。在很多三四线小城市，由于市场缺乏竞争，户型的变化和提升也较缓慢;市场发育程度高的地区或城市，由于市场竞争激烈，户型的形式出现多样化和差异化，市场发育程度越高个性化就越强。而随着市场发育程度的不断提高，住房消费观念也在不断变化，对于户型的诉求，或将趋向同化，或者将更加充满个性化。
    例如，在房地产市场处于初级阶段的城市，景观阳台、露台这一类元素已能吸引购房者的关注;而在市场发育再成熟一点的时候，带阳台的户型进一步变化和创新，有了入户花园、挑高露台等豪宅元素;至北上广深一线城市，花园露台户型已然同质化，在户型创新设计上的竞争焦点已聚集在高科技、低碳材料的运用上。产品的设计应根据市场发育程度实现成本与利润的平衡，而非照搬照套成熟市场的“经验”。
   （3）目标客户差异
    购房者选择物业时，首先考虑的因素是物业的总价与自己的消费实力及心理预期的价格是否相符。一般来说，过渡型购房群体对于住宅的需求，以付款能力与户型的实用性为前提。这一群体最关注的是置业时需支付的总价，包括购房款、装修、家具家电等;中端或中高端购房群体在付款能力和实用性之外还追求舒适，寻求较好的性价比;而高端购房群体更多的是凭感觉，追求物业所带来的身份象征，他们较多地关心物业的价值。目标客户的需求和特征决定了产品的设计。面向过渡型置业的客户，客厅的开间4米可能太过奢侈，而对于高端客户来说却显得小气。

    例4-2：龙口项目的几个设计户型设计调整

图4-15

    图4-15稿的B5面积为73.55㎡，这不符合我们的初衷，此单位为一梯两户，在销售上属于品质较好的单元。
    基于此，我们希望它的户型也相对有好一些的品质，所以建议设计为115㎡左右的两房。
    所以，我们还是希望设计方对此予以调整。
    另外，这样的品质较好的单位，不应没有南向阳台。建议增加。

图4-16

图4-17

    G户型为四梯（2电梯2楼梯）四户，可否将两部楼梯变为一台，四户共用一部楼梯，即可降低分摊率也可降低工程成本。
    G楼有高差，但由于两楼梯间的大堂位置处理不太理想，使致编号②为黑房，使用浪费。
    G1的厨房及客厅放在两个房间之间，既不利于干湿分区，也不利于房间的动静分区，可将卧室和阳台位置互换，将卧室集中处理，适当增加厨房面积，增加生活阳台（不封闭）。

    如图所示G1户型的南向主卧（编号①）面积相对于其他卧室较小，建议窗户改成飘窗，增加卧室的空间感增大卧室的可利用面积。
    G2户型的厕所为黑厕，建筑面积做到78.8㎡的情况下，厕所设计为黑色不合理，与市调客户需求结论有偏差。
    G2户型的南向卧室可建飘窗，增加户型的附加值。
    G1、G2户型的首层为下沉式底跃，建议发展商连南向花园一起卖，在设计上建议连着编号④一起设计。可将G户型首层跃式出入口设在南向将高层及一层住户分开，类似D栋的底跃形式。(与此相同情况的不在赘述)

    当然，人上一百，形形色色，青菜萝卜，各有所好。每一个客户都有自己的独特需求，所有的客户都希望所有的设计都是最好的。但这不可能，我们所追求的市场需求是指锁定客户的共同特征。我们认为，一味的迁就客户需求会在某些方面降低楼盘品质，一味的追求设计技术上的完美表达则会与客户的需求脱节。