第四节   市场需求与设计技术的平衡

    市场需求和设计技术是产品规划设计的两个矛盾体。市场需求的最大特点是尽量满足不同层次、类别的客户需求。而设计技术则往往是根据项目的技术指标、地块的地貌地质特性，结合较为流行的设计理念、产品形态以及设计者的审美取向进行设计。但房地产作为商品，决定了他的生命属性必须由市场进行主导，这就要求产品规划设计的权衡角度必须涵盖市场需求、设计技术、地块价值最大化等各方面。
    这是2012年我们在广东佛山里水的一个项目，在最初规划时，开发商以招标形式与四家设计单位联系，要求在我们的策划基础上，发挥各自的优势。
    下面图4-8、4-9、4-10、4-11分别是四家单位的设计初稿：

    股东各有各的看法，长时间不能统一，也就迟迟不能决定到底按哪一家的方案优化。没办法，皮球又踢到我们脚下。
    历经数家设计公司的多次设计稿之后，我们明确感受到，本项目规划设计的关键之处就在于：平衡。依据我们的认识与理解，我们将此平衡分解为如下几项：
    一、园林景观面积、楼栋数、单个户型品质之间的平衡

    显然，图4-12中这一平衡的关键就在于：园林景观面积增加所带来的项目价值增加，与单个户型通风、采光、私密性能降低所带来的产品价值减小，究竟哪一个更大？如果前者大于后者，无疑应平衡左移;如果前者小于后者，则平衡右移。
    首先，就本项目而言，本身地块面积不大，园林景观面积的增加本就有限。从市场竞争角度来说，本项目即使将再大的面积拿来做园林景观，放在里水市场，也无法建立相对其它项目的明显比较优势。即，园林面积的增加虽说可以增加项目附加值，但这种增加比较小，没有带来明显竞争力。
    然后，从需求角度来说，就我们对市场调研的情况来看，潜在购房者对园林和通风、采光、私密性这两个品质因素都有关注，但对前者的关注并不是面积的大小，而是内容。即关注园林质量而非体量。对园林体量的关注度远低于对通风、采光、私密性的关注度。
    退一步来说，即便是把上述两点的因素全部忽略，仅仅单项比较园林面积与通风、采光、私密性这两个品质因素，也不难看到，后者是与每个购房者、居住者直接相关的因素，是直接决定居住质量、居住成本的因素，而前者与购房者、居住者的直接相关度就要弱很多。尤其在里水这一从自建房走进真正商品房还没多久的市场来说，直接相关因素的影响必然大于非直接相关因素。
    中旗的观点：此项平衡应明显右移。即，保证单个户型的通风、采光、私密性能，而不盲目追求园林景观的体量。

    二、园林景观面积、楼层数、单个户型品质之间的平衡

    显然，图4-13所示。此平衡的关键就在于：园林景观面积增加所带来的项目价值增加，与高楼层产品增多而带来的销售阻力，究竟哪一个更大？如果前者大于后者，无疑应平衡左移;如果前者小于后者，则平衡右移。
    首先，如前述，园林面积的增加虽说可以增加项目附加值，但这种增加比较小，没有带来明显竞争力。
    然后，我们必须强调的是，一定要放在里水这个市场来考虑问题。里水从自建房走进真正的商品房这一历程还并没有多久。购房者、居住者的习惯仍然是偏爱多层，即低楼层产品。这并非仅在老年群体中是这样，而是具有一定普遍性。万科项目地块面积也比较有限，在这一用地条件下，该项目首期产品都不是高层，而是小高层，这应是考虑了里水市场特点的一个产品规划。
    另外，从我们调研的情况来看，抽样受访对象也表达了明显的对高层居住的抗性。对这一点，应放在楼市寒冷的大环境下来考虑。以前，楼市表象是供小于求，房子怎么都卖的出去，因此可以逼迫购房者买他们可能并不那么满意的产品——不买就没得买了、或者涨价了。但是，寒冬之下，局势逆转，在供大于求的表象下，购房者握有选择权，对予不符合居住习性的产品，他们会投否定票。
    中旗的观点：此项平衡应明显右移。即，保证高楼层产品不要过多，尽量少往高走，总体控制在30F以下。

    三、楼间距与产品朝向之间的平衡

    必须申明在先，我们并非设计专业人士，对此项平衡的定义和表述，或许不专业，但我们尽量陈述清晰。如有设计专业领域内的不当、疏漏，敬请见谅！
    各楼栋如能紧凑点排列，既让项目整体上更好看，又能使园林景观用地相对集中，这当然更好，而且也必然有利于园林景观打造，从而增强项目的整体性。
    但，是否项目整体排列更好看、园林景观用地更集中之后，项目就更好卖、或者价值更高？不一定！整体的园林有其打造之法，而相对分散的园林也自有其打造的方法，只是从打造、或者表现的难易程度上而言，前者更容易。即，从结果衡量，整体可以打造出好的园林，相对分散也能打造出好的园林。只是从过程上看，后者的难度更大——更考验园林设计公司的专业能力、经验、见识。
    看回朝向，不仅是里水的潜在购房者，更广阔地域的更广大购房者都明白朝向和生活质量、生活成本的关系。只是在住宅产品相对稀缺的地区和时段，购房者权衡各种因素之后被迫接受了朝向并不理想的房子。如有更多选择，绝大部分购房者都追求南北朝向。朝向是产品价值的直接决定因素之一，朝向是可以成就本项目为数不多的卖点的因素。如为照顾整体排列的好看，以及园林的整体性，而牺牲朝向的卖点打造，不值。
    中旗的观点：此项平衡应左移。即，在兼顾观景视线的前提下，尽量以南北朝向为主，而不应盲目的扭转楼体朝向角度。

有关说明：
    本项目的规划设计范畴之内还存在其它平衡，例如：两梯四户和两梯五户、两梯六户之间的平衡，又如部分楼宇临路摆放和完全半围合摆放之间的平衡，如此等等，基本上都涵盖于上述三大项平衡之中，在此不予赘述。

    上面案例告诉我们，设计的根本是适应市场的需求，但需求有轻有重、有大有小，如何平衡就要看设计师的水平了，这不仅是指设计的水平，更重要的是对市场把握的水平。

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（本节未完待续，下周继续为大家分享，敬请各位博友留意关注。）