陈老师对昆明13000亩山体项目诊断

    近期陈老师应开发商的邀请来到了昆明，为当地13000多亩的山地大盘进行地块诊断。通过对地块的位置、周边环境、地块的形状等的考察，陈老师提出了开发大盘必须遵循的“六字方针”——形象、环境、配套。下面以这次的昆明项目为例，陈老师向大家介绍如何打造宜居大盘项目。

    大盘的打造第一步：先做形象工作包括四个方面：

    1、主入口的打造；

    2、山体的展示并和项目气质相呼应；

    3、景观的打造；

    4、第一期产品的展示。   

    其中，景观的打造包括了广场与景观布置，不论是小花小草，都必须要与整个山体结合起来。小花小草表现的只是一种温情，一种浪漫，而山体给我们的感觉是一种力量，是一种安全，所以必须从山体气势出发，因此景观的打造必须突出两个字 “大气”。

    形象做的第四步工作——第一期产品展示。

    第一期究竟做什么产品？这些产品从外立面、建筑风格、颜色的搭配都必须要与整个项目的定位相符合，同时也是我们项目定位的第一次表现。就是别人看到你第一期产品，可以联想到你后期的产品会是怎样的。如果第一期产品造成疯抢了，那后面的产品就会给市场留下期望；反之，如果市场对第一期产品不感兴趣，后期的产品需要重新进行调整和宣传就必须花费较大力气。

    第二个步骤是打造环境：

    环境不仅仅指的是绿化，还包括景观、建筑、配套、居住的人。我们要打造的这个空间叫环境，那么这个环境该怎么打造？

    首先整个项目的气质必须与整个山体相呼应，表现出来的，除了它的别具一格之外（这个别具一格到底要怎么做，具体要和设计师沟通）还必须要表现出两个字——“大气”！项目的气质“大气”，这个风格要定下来。在这里，环境如何“大气”成了关键，如果第一步形象做好了，可是后面的环境缺少“大气”，会让人感觉格格不入，所以每一步都要紧密相连。

    那么，整个项目的大气表现在哪些方面呢？

    表现在我们组团的构思。如此大的项目，必须分开数个组团，例如这个山叫玫瑰山（这只是即兴起的主题），整个山体坡面能做房子的地方，我们就把它规划为什么产品，不能做房子的地方可以种植整片的玫瑰；同样其他组团可命名为桃花峰……做成数个组团。

    如果做个国际会议中心、五星级酒店、休闲会所等等存在于某个组团，那么酒店是不能卖的，会所是不能卖的，休息娱乐设施是不能卖的，作为房地产开发商要有东西卖才行。这个组团三百亩，我要有五十亩六十亩做会议中心，另外至少有两百多亩用来做产品。做什么产品？要根据这个组团需要来安排产品，独立别墅、联排别墅、叠拼别墅，还是电梯洋房，或是小户型公寓？这就要看这个组团的需要了。

    比如说，我们假设本项目的案名叫“九龙花溪”，甚至在后面可以加一个字叫“九龙花溪湾”也可。花溪，又有花又有树，继而通过市场调研分析得出各组团的定位、客群定位、形象定位等。要清楚每一个组团所居住的群体、社会效应、项目的形象该如何展示，都必须对每个组团进行细致深度的策划，有的放矢。这个确定了以后，设计就知道该怎样去设计。

    环境的另一个大问题，就是各环境节点的相互呼应。

    组团和组团之间，中间肯定有连接地带，各组团可根据山势、坡地高差、植被、树种、周边形势决定做什么样的产品。是做大独栋，还是做小独栋？还是做叠拼、做联排？所以说，每个组团之间的景观节点打造成为关键，既要辐射各个组团，又要与周边几个组团在逻辑上能够相互呼应。

    环境的基础组成是景观，每个组团的景观必须跟大环境相协调。做好组团和节点这两方面，这个环境就做好了。

    最后的步骤是打造配套

    配套落到实处，是我们能不能卖房的关键，直接关系到项目销售。你的环境搞得再好再漂亮，最多就是来这度假的，而不是居住，我们的目的就是让这个项目的居住者有度假感，居住就是度假，但亦不仅仅是度假。

    配套要怎么做？要做大配套，包括6个方面：1、居家生活配套；2、商业配套；3、休闲娱乐配套；4、教育配套；5、医疗配套；6、交通配套。

    做配套的时候必须考虑到不同居住者的不同需求各是什么。

    而其中，交通配套至关重要。居住者出行可引进公交线路（针对各组团），如果个人没有私家车，又不想搭公交车怎么办？那就需要外部交通的配套，如配楼巴、地铁接驳车等；同时组团和组团之间的内部交通也要考虑；最后还要考虑垂直交通，例如我们山体盘，某些地方坡度很高，这就要解决上下山的交通问题。

    如果项目在市内，就不需要那么多配套，而我们是郊区盘，面积范围大，资源少，所以什么都得自己做，这就要考虑到配套投入后的产出了，也就是要考虑配套的成本和效益。投入怎么样？产出怎么样？做得好等于赚钱，做不好等于白送钱。所以配套的一个关键因素就是产出、成本和效益！这就必须依靠深度策划来打造。

    而配套将面对哪些人群？做成一般的别人不愿意来，来的都是些小孩、老太太，没有核心消费者；做好了面对各个阶层，能形成一种消费力。因此做不好，就只有投入没有产出，做得好，才有产出，看你怎么做。就像做游泳池，我们不能做成很高端的恒温游泳池，富人有多少？这个小区不光是富人在住，还有很多中产的人在住，这么大的社区全部做成别墅，要卖给多少人？我承认昆明很多人买别墅，市场消化力很大，但并不是你一家在做别墅盘，很多项目都在做别墅，难道买别墅的人都跑到你家买别墅别家就不去了？有些不适应做别墅的地块，做别墅又能卖给谁呢？

    通过“六字方针”将本项目打造成“昆明东大门的形象展示屏”，那么，我们的“九龙花溪”项目无论是打造成高层还是别墅，交通解决了，生活配套、教育什么都解决了，学位也是现成的……如此齐全的配套，住在这，就是一种身份象征。

——陈仁科博客管理员