第三节
城市规划与项目规划密切相关
城市规划与项目规划是一种互动的关系，项目规划必须在城市规划的框架内实施、贯彻城市规划的内容，另外项目规划之外的配套和支持要靠城市规划来完善和补充。这种互动的关系，使得项目规划和城市规划形成了一个统一体，利益上共荣共衰。
但是，我们很遗憾的看到，在中国更多的房地产开发是无视城市发展规划的，或者说城市规划从来就是漠视房地产单个项目的自身规划的，这一方面是政府规划部门的能力、专业素养低下，更多的是责任心的缺失，但设计师们只埋头在自己的一亩三分地上，而不是放眼整个城市，也是城市规划与项目规划互为两张皮的主要原因之一。
其实，任何一个项目规划都不可能离开城市规划的指导，而如何借力城市规划，提升自己项目的价值和节约配套成本，更是一个合格设计师必须具备的基本能力。然而，如果细心审视我们的规划设计，有多少在“借力”方面是认真考虑过的？这就造成了原本不想建的配套到最后非建不可，否则，要么政府规划部门通不过，要么因为不建就会降低项目的品质、价值。同时，项目建成后，开发商总是懊恼的后悔，该建的没建，不该建的与大门外政府建的重复。
这里我们仍然以广州华南板块为例：
八大家集体进驻华南板块，并在同时开工建设，意味着项目推向市场的时间也就在前后。如此巨大的项目开发量，市场支撑点在哪里？很显然仍然是广州买家。但一个不可回避、令各家开发商非常头疼的问题是，这片土地属于番禺市，原来是村镇，番禺根本没有这个能力来进行统一的区域规划和市政配套，没有这些配套买家怎样生活？为了解决这个矛盾，各家只好自己建配套，于是，每家都建小学、中学、酒店、医院、大型商业超市、公交巴士。只要一家建了这些配套，其他项目就必须建，否则买家就有权不选择你。所以，八大开发商各自为政、各筑城堡。其带来的后果就是，社会资源被极大浪费，开发成本显著提升、后期维护成本居高不下、业主生活成本水涨船高。时隔十年，如今的华南板块仍然是一片散沙，市政配套仍然不见踪影，业主生活极其不便，很多业主又纷纷在市内买房，重新回归都市。
其实，华南板块的规划除了政府责任的缺失外，开发商各自为政的意识也是主要原因之一。八个项目相隔并不遥远，如果一开始八大家就坐在一起和政府协商，选择合适的地段共同建造这些配套，不仅有利于提升整个板块的价值、真正快速的形成一个新城，增强版快的竞争力，同时各家的开发成本也会得到极大的降低。特别是这些公建后期维护、经营的难度也会降低很多，不至于像现在有些项目的学校生源难继、酒店门可罗雀、巴士人稀客少。
借力才是根本。站在整个城市发展的高度，详细了解新区的规划、定位、功能划分，然后结合本项目在区域的位置，顺应整个城市的规划要求，如此，项目的规划设计才是最科学、最合理、价值最大化的。
2010年，我们在山东龙口接到一个项目，占地320亩，处于城市新区，龙口市政府于近年提出将龙口市划分为“五大城市组团”——东城、南山、东海、龙口港、新区，着重指出将新区打造为现代城市中心，发展城建、教育、文化、金融等主导产业，以加速东海、南山、龙口港、东城四大片区的相互融合。政府的规划很明确，新区将是龙口的城市中心，主要产业将以城建、教育、文化、金融为主。其实，这就等同于一线城市的CBD，这样的定位和规划其区域价值自然极其优越，所以，该新区在政府大兴土木，除税务局、民政局、信访局等少数机构，其他所有政府机关单位已迁往新区；教育配套方面，合并第1、3、4、6中学，组成大型教育集团——新一中，学生规模将达7000人；人民医院在新区的选址和搬迁时间也已经确定；花巨资打造港城大道加上绿化带宽达100米，将成为龙口市城市中轴线。
同时，很多有实力的开发商也纷纷抢滩，一时间，几大家开发商率先进驻，很有当年广州华南板块的风头。但是，从现已开售的三个盘来看，开发商并没有认真深入地研究政府对新区的定位和规划，如总建在40万方的某某华府和35万方的某某花园，比邻市府机关，两个项目的最大价值点是坐拥市府门前的市政广场，其组合后价值值率为80，如此优越的项目基础，其定位难道仅仅只是整个城市最高端的豪宅？那么这样的优质项目该如何借力呢？
借力一：市政广场
借力二：市府带来的心理优越感
显然，这两个力点，开发商都已看到，从其推广资料来看，这也是两个项目主推的卖点。但我不得不指出，只是借力这两点，依然停留在表面，就是只注意到了眼睛能看到的借力点，而眼睛看不到却又实实在在的被忽视了。
如：未来的城市中心。解读这句话就是未来的商业、商务、居住中心，强调的不仅仅是居住中心，作为市政府周边的地段，必定是最繁华、最聚人气的
，其商业、商务价值远高于其居住价值，那么这两个项目并未对此进行深入的研究，我们从其发放的推广资料上只能遗憾地得知，两个项目都只是在小区内部规划了社区商业，假若几年后，这里真正成了龙口的市中心，这样的社区商业能符合整个新区的需要吗？商业价值必然大于住宅价值，地块潜在的巨大价值就这样被白白的浪费掉了，不知几年后，这些开发商将会如何悔断肝肠？同时，我也不知到时政府如何打造这未来的城市中心？强拆再建还是另规划CBD？
再如：主要产业将以城建、教育、文化、金融为主。解读这句话就是新区将担负整个城市未来商务区的功能。商务区的功能需要什么样的配套？小城市我们姑且不去考虑写字楼的市场需求，但商务酒店绝对是必须的，虽然，作为开发商一般不愿开发酒店项目，因为投资大、时间长、回报相应较慢，但是，作为一个CBD的龙头项目，有一个大型高档酒店，绝对是提升项目档次也就是项目价值的最大借力点。我们同样遗憾的得知，开发商并没有考虑这些。
回头再谈我们的项目。该项目占地320亩，总建66万方，距市府2公里，正对7000人的新市一中，最大价值点显而易见是“市一中”，组合后价值值率为75。项目并不担心销售，但结合政府对新区的定位和规划，本项目如何借力，使项目价值最大化成为关键。
第一借力点：教育。这里有两个契合点：
契合一，中国人最重视的除了面子之外就是教育。孟母三迁的现代版正在有钱和没钱的无数个中国家庭上演，用于教育的投资和因为教育的投资已成为中国经济增长的巨大引擎。
契合二，全世界教育最好的是英国。伊顿公学被誉为英国精英的摇篮，英国王子、英国的17位首相、36位得过维多利亚十字勋章的达官贵人都是伊顿公学的校友。这所由英王亨利六世创办的学校有“绅士摇篮”之称。
由此，我们给项目命名——万豪.伊顿庄园。
项目的建筑风格当然也是英伦风格。
由英伦教育自然延伸英国绅士、贵族。
说白了，我们锁定的目标客户：
一是为了孩子上好学校——市一中，不惜投资的；
二是崇尚绅士、贵族生活的有钱人。
当然根据这两类客户需求，我们对产品的定位也很清晰，一是小户型，针对教育投资的；二是大户型或者空中别墅，针对有钱人。
但是，这只是明眼就能看清的借力点。那么除此之外还有没有其他借力点呢？因为，这里毕竟和市府有一定的距离，今后是否是中心的主要商圈或者商务圈现在还难下定论。但是，对整个新区的规划进行研究并结合本项目组合后的值率进行分析，项目的价值点应该不仅仅只是教育，即使就是教育也应该还有更深入的延伸。
前面我们已经分析过，未来的城市中心首先必须是商业、商务中心，本项目虽然距离市府有一定的距离，但一个城市最繁华的商业中心往往不一定就紧挨着市府大楼，而是有一定的距离，本项目正好处于这一“一定距离”上，况且，随着新一中的正式开学，7000多名学生和近千名的教职员工、加上本项目66万方所聚集的近2万居住者，还有周边的政府机构和其他项目的居民以及原著居民，这一庞大人群的生活消费需要怎样的配套？这一潜在的商业价值到底有多大？不管政府今后怎样规划新区的商业，仅就本项目能够聚集的商业人气就足以支撑一个新的商圈的形成，打造一个新的商圈，这与几十万的住宅相比，其价值孰大孰小？而一旦这个新的商圈由本项目牵头打造并具一定规模，我们有绝对理由相信，无论是政府规划还是商业发展的自身规律，都将不可阻止向本项目靠拢，新区的商业中心也许就以本项目为龙头诞生了。
因此，我们根据这一深度的分析，毅然摒弃了社区商业的想法，在项目两块地之间，打造了一条近7万方的商业街，贯通南北，同时沿着港城大道，正对新一中的北面，继续打造一条1000米的商业步行街。当这一规划报批时，政府领导盛赞开发商有气魄，同时决定在本项目的南面，由政府牵头打造一个更大的形态更丰富的综合商业区，与本项目的商业街直接对接。届时，新区的商业当然就以这里为中心开始辐射，而受益最大的是谁，就无需多言了吧。
这就是项目规划与城市规划相互作用，项目规划借力城市规划最典型的佐证。
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