【地块与周边环境的关系研究】（分享章节7）

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——地块周边的人文环境可能潜藏着绝大风险     

有关地块与城市文化的关系已在上面章节阐述过，城市文化对地块的作用力更多表现在宏观层面，是非常直观、显现的，但地块周边的人文环境对地块的影响却更直接、更具体。这种影响可能是巨大价值，同时也可能潜藏着巨大风险。

这里我们有必要解释什么是人文环境？据最新解释为：专指由于人类活动产生的周围环境，是人为的、社会的，非自然的。并且可以定义为一定社会系统内外文化变量的函数。人文环境包括风俗习惯、社会治安、历史古迹、宗教建筑、文化场馆等。

更为重要的是：人文环境是社会本体中隐藏的无形环境。

隐藏的、无形的，也就是最难把握的。

如果地块周边有历史人文古迹、或者名人故居、或者博物馆、体育馆、大剧院等等，地块的文化因子将是地块的核心价值之一。

如果周边的人文环境杂乱、低俗，则极有可能潜藏着巨大风险。如治安环境的好坏、地段是否有忌讳的建筑、甚至某个不良的传说都有可能成为项目开发的巨大风险。而这些风险如果不是在地块研究时就进行准确的判断和防范，一旦木已成舟，那时造成的损失和危害将是无法估计的。

——配套设施是判定地块价值的另一关键因素

对房地产开发而言，配套设施包含两大范畴：市政配套和生活配套。

市政配套是指城市的道路、交通、供排水，电力、通信、路灯照明，燃气管道、绿化等 。

生活配套则指学校、医院、商场、银行、酒店、餐饮、图书馆、菜市场、休闲娱乐场所等等一切与生活有关的设施。

人不能野居，就是现代寺庙、道观也不再如过去那种清心寡欲。随着人类社会的不断发展，生活质量的不断提高必然是通过各种配套设施来完善的。即使再好的自然资源如果没有完善的市政和生活配套，也不可能有人长期居住。那种向往闲云野鹤的寡居，只能是某种心境下的偶然感想。不信，有谁在原始山区建一套别墅住住看，不出一个月，不疯也会傻。（所以我经常说中国人是分不清什么是真正的别墅的。因为，把一栋独立的建筑建在繁华的市内，就称为城市别墅，建在深山老林叫山村别墅，建在山水之间叫山水美墅。其实，建在繁华市区的所谓“别墅”只能叫别土，而建在深山老林的则叫别野，只有建在市郊山水之间的才能称为真正的别墅。）

配套对地块的作用显而易见，任何一个有经验的开发商在选择地块时，必然会考虑配套所带来的价值。但不可否认，仍然有不少初次进入房地产行业的开发商，往往追求地价的便宜而忽视配套的作用。当然，也有些大开发企业，如万科总会在城市边缘拿地开发，市政和生活配套虽不完善，但因为地块规模大，有足够的空间来打造社区配套，从而使地块的价值缺陷得到弥补。

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