城市规划与项目规划密切相关（三）

再如：主要产业将以城建、教育、文化、金融为主；解读这句话就是新区将担负整个城市未来商务区的功能。商务区的功能需要什么样的配套？小城市我们姑且不去考虑写字楼的市场需求，但商务酒店绝对是必须的，虽然，作为开发商一般不愿开发酒店项目，因为投资大、时间长、回报相应较慢，但是，作为一个CBD的龙头项目，有一个大型高档酒店，绝对是提升项目档次也就是项目价值的最大借力点。我们同样遗憾的得知，开发商并没有考虑这些。

回头再谈我们的项目。该项目占地320亩，总建66万方，距市府 2公里，正对7000人的新市一中，最大价值点显而易见是“市一中”，组合后价值值率为75。项目并不担心销售，但结合政府对新区的定位和规划，本项目如何借力，使项目价值最大化成为关键。

第一借力点：教育。这里有两个契合点：

契合一、中国人最重视的除了面子之外就是教育。孟母三迁的现代版正在有钱和没钱的无数个中国家庭上演，用于教育的投资和因为教育的投资已成为中国经济增长的巨大引擎。

契合二、全世界教育最好的是英国。伊顿公学被誉为英国精英的摇篮，英国王子、英国的17位首相、36位得过维多利亚十字勋章的达官贵人都是伊顿公学的校友。这所由英王亨利六世创办的学校有“绅士摇篮”之称。

由此，我们给项目命名——万豪·伊顿庄园。

项目的建筑风格当然也是英伦风格。

由英伦教育自然延伸英国绅士、贵族。

说白了，我们锁定的目标客户，一是为了孩子上好学校（市一中是不惜投资的）；二是崇尚绅士、贵族生活的有钱人。

当然根据这两类客户需求，我们对产品的定位也很清晰，一是小户型，针对教育投资的，二是大户型或者空中别墅，针对有钱人。

但是，这只是明眼就能看清的借力点。那么除此之外还有没有其他借力点呢？因为，这里毕竟和市府有一定的距离，今后是否是中心的主要商圈或者商务圈现在还难下定论。但是，对整个新区的规划进行研究并结合本项目组合后的值率进行分析，项目的价值点应该不仅仅只是教育，即使就是教育也应该还有更深入的延伸。

前面我们已经分析过，未来的城市中心首先必须是商业、商务中心，本项目虽然距离市府有一定的距离，但一个城市最繁华的商业中心往往不一定就紧挨着市府大楼，而是有一定的距离，本项目正好处于这一“一定距离”上，况且，随着新一中的正式开学，7000多名学生和近千名的教职员工、加上本项目66万方所聚集的近2万居住者，还有周边的政府机构和其他项目的居民以及原著居民，这一庞大人群的生活消费需要怎样的配套？这一潜在的商业价值到底有多大？不管政府今后怎样规划新区的商业，仅就本项目能够聚集的商业人气就足以支撑一个新的商圈的形成，打造一个新的商圈，这与几十万的住宅相比，其价值孰大孰小？而一旦这个新的商圈由本项目牵头打造并具一定规模，我们有绝对理由相信，无论是政府规划还是商业发展的自身规律，都将不可阻止向本项目靠拢，新区的商业中心也许就以本项目为龙头诞生了。

因此，我们根据这一深度的分析，毅然摒弃了社区商业的想法，在项目两块地之间，打造了一条近7万方的商业街，贯通南北，同时沿着港城大道，正对新一中的北面，继续打造一条1000米的商业步行街。当这一规划报批时，政府领导盛赞开发商有气魄，同时决定在本项目的南面，由政府牵头打造一个更大的形态更丰富的综合商业区，与本项目的商业街直接对接。届时，新区的商业当然就以这里为中心开始辐射，而受益最大的是谁，就无需多言了吧。

这就是项目规划与城市规划相互作用，项目规划借力城市规划最典型的佐证。

第五章“市场需求与设计技术的平衡”将于下周更新，敬请关注！