城市规划与项目规划密切相关（二）

城市规划与项目规划另一个关联度极其密切的是，城市规划决定了项目的地块的价值。这特别是指，城市快速向周边扩展，城市扩展的方向和扩展区域的整体规划、区域的发展定位，直接决定着地块的价值大小。华南板块之所以八大家同时抢滩，就是因为番禺准备撤市变区，广州市政府城市“南拓、北优、东进、西联”战略的确定这一重大因素所决定的。

但是，在明确了城市扩展的方向和整体规划后，新城区每一块土地的价值却又因区域规划的功能不同，其价值也不同。因为功能的不同，确定了政府在某一地段的投入不一样。比如，政府在某一地段规划为商业区，这一地段的价值自然最大。那么商业区的住宅项目怎样规划才能既符合政府整体规划的要求，同时又能使项目价值最大化呢？又比如，政府对某一地段规划为休闲区，（一般来说有一定的自然资源，即使没有，政府也会配套一些公园、体育场馆等设施），那么这样的地块又该怎样规划才能价值最大化呢？如果设计师只考虑容积率、地块的形状等表面因素，是绝对无法挖掘出项目的最大价值的。

借力才是根本。站在整个城市发展的高度，详细了解新区的规划、定位、功能划分，然后结合本项目在区域的位置，顺应整个城市的规划要求，如此，项目的规划设计才是最科学、最合理、价值最大化的。

2010年，我们在山东龙口接到一个项目，占地320亩，处于城市新区，龙口市政府于近年提出将龙口市划分为“五大城市组团”——东城、南山、东海、龙口港、新区，着重指出将新区打造为现代城市中心，发展城建、教育、文化、金融等主导产业，以加速东海、南山、龙口港、东城四大片区的相互融合。政府的规划很明确，新区将是龙口的城市中心，主要产业将以城建、教育、文化、金融为主。其实，这就等同于一线城市的CBD，这样的定位和规划其区域价值自然极其优越，所以，该新区在政府大兴土木，除税务局、民政局、信访局等少数机构，其他所有政府机关单位已迁往新区；教育配套方面，合并第1、3、4、6中学，组成大型教育集团——新一中，学生规模将达7000人；人民医院在新区的选址和搬迁时间也已经确定；花巨资打造港城大道加上绿化带宽达 100米，将成为龙口市城市中轴线。

同时，很多有实力的开发商也纷纷抢滩，一时间，几大家开发商率先进驻，很有当年广州华南板块的风头。但是，从现已开售的三个盘来看，开发商并没有认真深入地研究政府对新区的定位和规划，如总建在40万方的某某华府和35万方的某某花园，比邻市府机关，两个项目的最大价值点是坐拥市府门前的市政广场，其组合后价值值率为80，如此优越的项目基础，其定位难道仅仅只是整个城市最高端的豪宅？那么这样的优质项目该如何借力呢？

借力一、市政广场

借力二、市府带来的心理优越感

显然，这两个力点，开发商都已看到，从其推广资料来看，这也是两个项目主推的卖点。但我不得不指出，只是借力这两点，依然停留在表面，就是只注意到了眼睛能看到的借力点，而眼睛看不到却又实实在在的被忽视了。

如：未来的城市中心；解读这句话就是未来的商业、商务、居住中心，强调的不仅仅是居住中心，作为市府周边的地段，必定是最繁华、最聚人气的 ，其商业、商务价值远高于其居住价值，那么这两个项目并未对此进行深入的研究，我们从其发放的推广资料上只能遗憾地得知，两个项目都只是在小区内部规划了社区商业，假若几年后，这里真正成了龙口的市中心，这样的社区商业能符合整个新区的需要吗？商业价值必然大于住宅价值，地块潜在的巨大价值就这样被白白的浪费掉了，不知几年后，这些开发商将会如何悔断肝肠？同时，我也不知到时政府如何打造这未来的城市中心？强拆再建还是另规划CBD?就像广州一样，城市CBD到底在哪没人说清楚。10年前广州的城市中心是天河北，5年前是珠江新城，1年前是琶洲，3年后呢？谁也不知道？广州的城市规划可以肯定的说是全世界最差最乱的。

“第四章 城市规划与项目规划密切相关”后续部分将于下周更新，敬请各位博友关注。