第五章  市场需求与设计技术的平衡（一）

市场需求和设计技术是产品规划设计的两个矛盾体。市场需求的最大特点是尽量满足不同层次、类别的客户需求。而设计技术则往往是根据项目的技术指标、地块的地貌地质特性，结合较为流行的设计理念、产品形态以及设计者的审美取向进行设计。但房地产作为商品，决定了他的生命属性必须由市场进行主导，这就要求产品规划设计的权衡角度必须涵盖市场需求、设计技术、地块价值最大化等各方面。

我们以户型举例：

户型设计的优劣直接关系到产品价值高低和销售的难易程度。任何情况下，户型本身就是购房者关注的焦点之一，户内空间也是客户与产品之间最为直接的接触。

那么，怎样的户型才是好的户型？不同的站位则有不同的理解：

对于设计师，好的户型设计是功能的满足、流线的顺畅、技术规范的执行以及完美的构图。对于发展商来说，销售去化速度最快，创造价值最高的户型方为最佳。对于买家来说，间隔合理、居住舒适、生活方便才是真正的好户型。

那么，一个能得到三方认同的好户型就必须是：从设计角度看有美感、能够给开发商带来价值、被客户所认同。但是，世上没有绝对完美的户型，真正意义上的好户型应当是设计美感、经济效益、客户需求三者的平衡。因此，只有最适合某一个项目的某一类别客户的最为优化的户型，而没有标准化的最好的户型。

从产品属性来看，不同的地域、文化、居住习惯、消费观念会带来对好户型的不同理解，不同地块、资源也会产生不一样的户型设计。从以下三个方面来看。

1、地域的影响：

a、南北气候差异

气候环境对户型舒适性的标准影响较大。我国幅员辽阔，从南往北，气候差异明显，南方夏热冬凉，中部夏热冬寒，而到了北方则夏温冬寒。如南方的户型喜欢开敞的大阳台、入户花园，大飘窗和落地窗，既明亮通透又能观景，而北方因天气寒冷，为维持室内保温效果，户型设计中多为封闭阳台和平窗。但是随着建筑材料、建筑技术的更新，以及供暖、空调设备的普及应用，北方的户型也越来越多的出现凸窗、开放阳台等设计，因为这类元素能带来赠送的面积，已经被很多北方城市的购房者接受。

b、不同级别城市差异

不同级别的城市，生活节奏、消费观念不尽相同，客户对户型面积和户型结构的诉求也有差异。很简单的例子，在广州90㎡通常可做成三房，而在很多三四线城市两房的面积通常达到90—100㎡。一线城市的生活节奏比三四线城市快，住宅价格也高，其户型结构比较紧凑，能满足家庭日常使用就行，而与亲友的聚会活动多数是在外面的社交场所，对于客厅的要求主要用于起居活动，因此小客厅小卧室是常见的；而三四线城市的住宅户型结构则显得比较宽松，甚至浪费，多数对于客厅的要求不仅考虑家庭使用需要，不少的家庭还将客厅用于会客、聚会活动等，因此通常配备客房，大客厅大卧室是他们的需求。

c、居住习惯的差异

不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上留下独特的烙印。如从南方人的风水观来说，比较在意住宅中的暗厕，北方人却无所谓；南方人的风水观个性化较强，以具体的户型与居住的主人相对应，而北方人则是以其住宅小区的大环境为取向；有的南方人比较忌讳入户门与楼梯口、房门与房门的对冲，有的北方人则比较忌讳其窗户与对面房角的对冲。

在寸土寸金的一二线城市，市场环境和产品相对成熟，产品线较为丰富，但另一方面，市场相对开放，购房者对于购房可选择的余地却相对更窄，因而其居住模式的个性特征也相对较弱，对产品的评价标准容易被市场引导。而城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往、居住习惯等特征就越明显，且越不易改变。因此，尽管三四线小城市对一线大城市的房地产规划设计和生活理念始终保持着向往，超前的概念和规划设计理论上会使项目增色，但是，若未进行充分的市场调研，联系当地的实际情况，而一厢情愿地照搬一二线城市的概念和产品，那么，不仅项目建成后的效果适得其反，产品也难以令当地的购房者接受。