城市规划与项目规划密切相关（一）

城市规划与项目规划是一种互动的关系，项目规划必须在城市规划的框架内实施、贯彻城市规划的内容，另外项目规划之外的配套和支持要靠城市规划来完善和补充。这种互动的关系，使得项目规划和城市规划形成了一个统一体，利益上共荣共衰。

但是，我们很遗憾的看到，在中国更多的房地产开发是无视城市发展规划的，或者说城市规划从来就是漠视房地产单个项目的自身规划的，这一方面是政府规划部门的能力、专业素养低下，更多的是责任心的缺失，但设计师们只埋头在自己的一亩三分地上，而不是放眼整个城市，也是城市规划与项目规划互为两张皮的主要原因之一。

其实，任何一个项目规划都不可能离开城市规划的指导，而如何借力城市规划，提升自己项目的价值和节约配套成本，更是一个合格设计师必须具备的基本能力。然而，如果细心审视我们的规划设计，有多少在“借力”方面是认真考虑过的？这就造成了原本不想建的配套到最后非建不可，否则，要么政府规划部门通不过，要么因为不建就会降低项目的品质、价值。同时，项目建成后，开发商总是懊恼的后悔，该建的没建，不该建的与大门外政府建的重复。

这里我举一个非常典型的例子。

广州华南板块大家一定不会陌生。这是中国房地产诞生的第一个版块概念。2000年，广州八大金刚全在这块当时还不属于广州而是番禺市洛溪、汉溪、大石、南村、钟村的地盘上纷纷圈地，最少的都是千亩以上，所谓的千亩大盘就是从这里开始的。

八大开发商：

锦绣香江规划占地4000 亩；星河湾规划占地1200 亩；南奥花园规划占地3000 亩；碧桂园规划用地2000 多亩；广地花园规划占地1000亩；华南新城规划占地3000 亩；雅居乐规划占地则达4500 亩；祈福新村规划占地7000 亩。

如此巨大的项目开发量，市场支撑点在哪里？很显然仍然是广州买家。但一个不可回避、令各家开发商非常头疼的问题是，这片土地属于番禺市，原来是村镇，番禺根本没有这个能力来进行统一的区域规划和市政配套，没有这些配套买家怎样生活？为了解决这个矛盾，各家只好自己建配套，于是，每家都建小学中学、酒店、医院、大型商业超市、公交巴士。只要一家建了这些配套，其他项目就必须建，否则买家就有权不选择你。所以，八大开发商各自为政、各筑城堡。其带来的后果就是，社会资源被极大浪费，开发成本显著提升、后期维护成本居高不下、业主生活成本水涨船高。时隔十年，如今的华南板块仍然是一片散沙，市政配套仍然不见踪影，业主生活极其不便，很多业主又纷纷在市内买房，重新回归都市。