规划设计的原则和方向由定位决定（一）

     项目定位所解决的问题就是：为什么样的客户开发什么样的产品。而规划设计在图纸上要表现出来的就是开发的产品。因此，我们说，规划设计的原则和方向是由定位来决定的。而定位是根据市场需求来确定的。定位决定了规划设计上要有什么类型的产品、包括产品的风格、建筑形式、园林主题等、各个产品内部的特点是怎样的、各个产品的数量和占有的比例是多少、需要有怎样的配套来衬托产品……

2009年，我们接了广东四会大沙镇一个300亩的项目，在此之前，该项目的开发商已经找了广州几家大的策划代理公司进行会诊，希望与他们合作，但几家公司看过地块后都悄然撤退了，当得知我准备接手这个项目时，好几个朋友打电话给我说：这个项目碰不得，那是个“死地”。

又一个“死地”。

事实的确如此，在开发商陪同我第一次查勘这块地时，我心里确实是拔凉拔凉的。（有关该项目的情况已在第一章地块研究和第三章项目定位中详述）

经过严谨的市场调研和深度的项目策划后，该项目要想成功的唯一途径就是：打造黄金走廊上的门户中心。而这正是我们对该项目的定位。这个定位不仅仅只是一个概念，它必须有实实在在的支撑，要形成这样一个门户中心，首先必须是：区域居住中心、区域商业中心、区域休闲娱乐中心、区域文化中心。

所谓中心：据汉英词典中的解释就是正中央，跟四周距离相等的位置；在某一方面占重要地位、起主导作用的地方。在第一章的地块分析中，我们已经很清楚，该地块的最大价值点就是地理位置——粤西通往珠三角的咽喉，非常有趣的是，周边几个不同属地的小镇恰巧以该项目为圆点，等同距离的散布在四面，如果以15分钟车程划圆圈计算，该圈内有70万常住人口，相当于一个较大的中等城市。但是，虽然70万人口足以支撑本项目，却由于各个小镇行政隶属关系不同，其心里归属感和消费习惯各不一样，也就是说，该区域没有形成一个统一的被所有小镇都接受的核心。这是本项目的最大难点，但也是最大机会。

必须提高项目所处地段在整个区域的地位！使之成为整个区域的中心！

由此，该项目的规划设计就必须紧紧围绕项目的战略定位——打造黄金走廊上的门户中心来进行。

下图是设计院的第一次方案

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                                                                                  （黄色部分为商业）

在策划报告中，我们对该项目的规划设计建议，明确的提出了围绕：区域居住中心、区域商业中心、区域休闲娱乐中心、区域文化中心这四个中心进行，商业、休息娱乐、文化三个中心相对集中，形成一定的规模，而首先应该打造的就是商业中心，因为据市场调研：单纯的从商业形态上看，本区域的商业整体仍然处于相对比较低端的层次，即使是四会市也未出现一个配套完善、业态结构合理、购物环境优越的现代一站体验式的综合购物场所，其余的大沙镇、大旺、莲花镇以及河口等地的商业形态更是以农贸市场和原始商业街为主。极其缺乏休闲、娱乐业态。致使不仅仅是大沙镇、莲花镇以及河口等地居民的消费需求远远得不到满足，大旺和四会两地居民的消费需求同样得不到满足。也就是说以我们划定的15分钟车程的区域内，急缺一个引领整个区域的商业中心！

欢迎各位博友给予指导评价，“第三章 规划设计的原则和方向由定位决定”后续部分将于下周更新发布，敬请关注！