最大化的实现地块开发价值是开发的最终目标、也是一切开发行为的指向。那么，作为开发流程之一的规划设计同样要以此为最核心的原则。要站在城市发展的高度，用前瞻性的眼光来审视本地块。只有如此才能使本地块价值最大化。

现在的开发用地一般政府都规定了明确的用地性质，且该地块的技术参数也是明确的，但是，这是不是说我们就清楚了这块地到底应该做什么？怎么做呢？答案是否定的。比如，该地块是商住用地，那么商业到底做多少？住宅到底该做多少？

住宅的建筑形态有多层（多层有一般洋房、有电梯高端洋房）、小高层、高层、超高层，那么，到底做哪种形态？

虽然容积率有所规定，是不是一定要按容积率进行设计才能使价值最大化？

设计师在最初规划该地块时，有哪家公司真正做过这方面的研究？大部分都是听开发商的意见，可是开发商并不专业，开发商追求容积率、追求建筑面积没有错，但不是容积率越高越好、越高就越能挖掘地块的最大价值的。

比如说，有一块坡地，容积率2.2，显然这是高层建筑的容积率，但是坡地的建筑形态最适合的是别墅，包括独立别墅、叠拼、联排和电梯高端多层洋房。假如高层市场均价4000元/㎡，而低密度洋房、叠拼可以卖到12000元/㎡，那么哪种形态更能实现地块价值呢？2009年我在重庆做的“雨山前”就是这样一个项目。开发商最终采纳了我的建议，选择了做高端低密度产品，所获收益远远超出当初拿地时的预期。

所以，总体规划的核心是实现地块价值的最大化，而要实现最大化，在规划之前却并不是构思如何布局、排列，而是要研究地块。研究地块并不是仅仅研究地块的地貌地差、地下特征、技术指标，而是要研究地块的地段、周边的自然资源、交通环境、城市配套等组合后的价值，我这里强调的是“组合后的价值”，这个概念很重要，很多开发商和设计公司经常强调的是某一价值点，但大多数情况下，我们应该审视的是“组合后的价值”，之所以说是“大多数情况下”，是因为有些特殊项目在没有更多“组合后的价值”时，某一独特的价值点，也是能够作为项目开发的基础的。“组合后的价值”不是将单一的各个价值点相加，而是组合后形成的项目排他价值。（有关地块研究我已在第一章节做了详细的讲解）

2009年，我们在辽宁营口鲅鱼圈开发区接了一个项目。该项目地处城市北部，背靠当地海拔最高的老虎山，西北面为墩台山公园，项目总占地在600亩左右，第一期开发260亩，容积率在1.8—2.3之间。

所处片区布局为工业区，现有营口港、鞍钢、华电等大型央企;
地块周边无任何生活配套、市政配套，无公交到达;
区域内无任何地产项目开发;
南临一条交通主干道，车流大，噪音大、灰尘大，人流少;

政府的发展思路为城市整体重心由中部向南部移动，大盘、高素质盘都在城市南部，中、南部共有50多个项目且基本临海，地理资源优势无与伦比;

广大居民对南部认可度较高，对北部持否定态度(即项目所处片区);

显而易见，项目所面临的最大风险：

——区位环境恶劣，居住氛围无从谈起;

最初的设计方案是用足了2.3的容积率，并且准备将山体挖平。见下图

   http://img1n.soufun.com/blog/2011_08/29/11/article/1314588610338_000.png 总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值" />

 本设计方案以高层为主，忽视了坡地山体的价值。如果按照该方案建设，也应该是个不错的项目，但是，如果把这个项目置于整个鲅鱼圈市场，与那些靠海、在城市发展重心的南部、中部的大项目相比，其“组合后价值”却无任何优势和特点，加之地段价值为负值，该项目要想加入市场竞争，最终只能是惨不忍睹。那么这样一个被视为“死地”的项目是否就真的毫无生路呢？

 当然不是。但出路在哪里？

 这首先就要从地块研究开始，找到这个地块的最大价值点，并分析“组合后价值”的值率的大小。无疑，本地块的最大价值点就是——山！然而，组合后价值为零！这样的项目就只能依靠单一的排他性价值点来作为项目开发的基础。

 目前鲅鱼圈项目大部分都是以海景为主要卖点，以山景资源为主的只有一个盘，因此本项目的山景资源不仅具有稀缺的特性，还具有排他性，这是本项目傲视其它所有项目的优势所在。在一个海滨城市，海天天可见、伸手可及，但山不一样，鲅鱼圈只有两座山，虽然也天天可见，但因没有开发却不能伸手可及，山的神秘、山的大气、山的浓郁植被、无与伦比的高度都有着与海绝不一样的感受。

 因此我们认为，项目的定位和一切规划设计必须围绕山——这个最大价值点做文章，过去把山体挖掉的想法必须立即停止。只有这样，充分体现山的价值该项目才能突围而出！

 那么，要做山景盘就不能再继续过去单纯追求容积率的思维，因为山景盘一般是以高端形象出现，产品的建筑形态应该多样化，根据山体坡度依势而建，也就是说容积率不再是该项目规划设计的先决条件。

 这一思路得到了开发商和设计院的一致认同，最新的方案就很好的体现了山的价值。见下图：

http://img1n.soufun.com/blog/2011_08/29/11/article/1314589055465_000.png 总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值" />

此图为第一期260亩规划方案

http://img1n.soufun.com/blog/2011_08/29/11/article/1314589064595_000.png 总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值" />

http://img1n.soufun.com/blog/2011_08/29/11/article/1314589077099_000.png 总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值" />

 虽然容积率还是达到了1.8，但是至少该方案凸显了坡地的优势。另外产品线也更加丰富，除了高层外，我们还设计了小高层、多层电梯洋房，使产品的档次一下独立于整个市场，在2010年6月的房展会上甫一亮相，马上引发全城轰动，其被追捧的热度至今难以令人忘怀。

 这个项目成功的因素固然很多，但成功的基础却在于整个规划思路的重新调整。

欢迎各位博友给予指导评价，“第三章  规划设计的原则和方向由定位决定”将于下周更新发布，敬请关注！