春天很远   冬天很长

    自2007年美国次贷危机爆发以来，伴随着各国利率的频繁下调、部分银行的国有化以及各国政府重量级财政政策和货币政策的相继推出，美国百年投资银行全部消失、各国股市重挫、楼市泡沫破灭之后一蹶不振、国内制造企业大量倒闭。

    然而不得不承认的是，目前中国楼市的买卖双方仍然处于对峙状态。开发商守着“地＆盘”和昔日火爆期建立的价格，在回忆中期待政府的进一步救援，等待地产行业下一个春天的到来。但我不禁要问：春天来临之前，你们能够渡过现在这个冬天吗？你们知道这个冬天有多长吗？

不可否认，过去10年是房地产业发展的黄金10年，但也是房地产业粗放经营的10年。那么为什么会出现黄金10年呢？本质原因有如下四点：

u    GDP的飞速增长制造的大量富裕阶层奠定了需求基础

u    10年前的国内房地产行业几乎是一片处女地、方兴未艾

u    欧美日等发达国家低利率政策致使大量国际游资流入利率相对更高的中国的楼市推波助澜

u    按揭政策的保驾护航

    相比之下，现阶段的状况是：

u    中国的出口和投资锐减、整体经济形势逆转

u    国内房地产行业的需求潜力已被极大的透支

u    外资出逃唯恐不及

u    银行财务状况恶化不得不收紧银根

u    股指一年之间下跌70%

    显然，10年前房地产业得以火爆的本质支撑因素到现阶段已经全部逆转。在这种形势下，房地产行业最后的救星就是政府了。

    的确，中央政府出台了超重量级的投资4万亿的财政政策，意欲通过增加国内投资来弥补出口市场的萎缩。然而10年前，政府基础设施的投资建设是有着出口市场支撑的。而现在即便建设再多的工业园、修再多的路，没有市场的支撑，无非是在大量制造企业倒闭而废弃的工业园的基础之上再增添一堆堆的钢筋水泥。中国充当世界的工厂的基础设施已经绰绰有余，假如基础设施的建设是为了巩固世界工厂的地位显然是多余而无济于事的，假如是为了促进经济结构的优化那么又绝非几年内可以实现。也就是说，这超重量级的财政政策在短期内最大的作用是可以缓解一定的就业压力，对生产力的提升效果则在未来几年内不可指望。因此，中国整体经济和房地产行业以及股市也将在遭受重创之后进入长期的不冷不热状态直到新的经济增长点的出现。

    在需求潜力已经被极大透支的前提下，政府宏观调控又弥补不了现阶段国内经济增长点的缺失，未来房地产行业的发展可谓无源之水、无本之末，下一个春天遥遥无期。

既然春天很远，冬天很长，那么开发商当务之急就不是等待春天，而是如何熬过这漫长的冬天！

    那么，未来这个冬天的气候是怎样的呢？

     首先，随着市场供应的不断积压和需求的乏力，尤其是“90/70”政策效果的逐渐显现将产生中小户型产品主导市场的局面，注定了绝大部分开发商都要在90平方米以下的中小户型这口锅里争食。市场严重供过于求必然导致卖方市场转化为买方市场，竞争逐渐趋于白热化。自住需求主导的市场迫使开发商不得不重视项目的整体营销策划和产品的建筑设计两大环节。

    其次，这种市场局面将加速住宅产业化的进程，这既是市场竞争的结果，也是政府提高生产率、降低劳动成本、提高质量的要求。具体主要表现在四个方面：一是设计的标准化，二是生产过程的工厂化，三是装配的现场化，四是产业链的整合。这将从四个方面提升企业的竞争力，即节省成本、缩短工期、提高产品质量、提升产品创新意识。在日本已经可以在1个月的时间内盖完6层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间；德国生产的房子甚至可以用集装箱出口，生产率得到了大幅度的提高。

    第三，住宅产业化将促使主要利润来源的转移。美国最大的房地产公司2005年营销净利润是10.15%，其他盈利较好的公司净利润在12%到17%，毛利率为20%左右。而在中国，房地产公司毛利率高的普遍超过50%。美国房地产公司90%的利润来自房地产建筑行业，而中国的则是主要靠土地增值实现。虽然整体而言，中国的土地稀缺性更高，但是随着未来自住性需求将主导市场，以及节省能源、提升生产效率的需要，中国房地产行业的利润来源将在一定程度上从土地增值环节向建筑设计环节和运作环节转移。这是中国房地产行业从粗放型经营向集约型经营推进的大势所趋！

    面对气候如此的冬季，开发商应该怎么作呢？

第一、做好打持久战的准备。

    在市场需求潜力被极大透支和整体经济不振的前提下，房地产行业的再度红火需要经过长期的需求积累、等待新的经济增长点的出现才能够实现。而这个漫长的等待过程中，开发商就必须顺应时势，通过整合各方面资源，以市场有限的自住需求为主导，在融资、产品开发以及营销手段等方面下功夫，做好打持久战的准备。

第二、进一步降价不可避免。

    需要明确，2007年的楼价是房地产业黄金10年发展的结果，需求被极大的透支、投机需求消失之后，这种价位已经不可能再持续。昔日房价赖以上涨的外资、银行按揭、股市上涨以及整体经济快速增长现阶段已经全部失去，房价继续上涨的资金链已无法再维持。而高度依赖进口能源和出口市场的整体经济的空盒子又已超越中央政府能力所及。因此，假如开发商不主动降价，最终必然要被市场残酷的淘汰出局。

第三、户型创新是关键。

    未来市场不仅仅是单纯的买方市场，而且市场供应集中于中小户型产品。可以肯定，接下来市场将会出现比较严重的同质化现象，而具有前瞻性战略眼光、注重产品创新的开发商将脱颖而出！

值得强调的是，产品创新是基于设计技术与市场需求之上的创新，既不能一味的迁就市场，也不能单纯的偏重设计技术，而必须在这二者间达成平衡。这就要求项目开发必须注重系统营销策划和规划设计两大环节。

第四、及时抓住短期行情。

    未来的房地产市场整体是偏向萧条的，但是在政府的大力支撑的情况下，全面崩溃的可能性很小。在新的经济增长点出现之前，绝望和希望的频繁交替将成为未来几年房地产行业的最佳诠释。因此，开发商应把握工程进度，及时抓住国内外的短期利好，以求在各个节点上逐渐消化产品。

第五、整合产业链。

    要想在白热化的市场竞争态势中生存、实现产品创新、适应住宅产业化的大趋势，就必须整合整合上下游产业链包括营销策划、规划设计、施工、安装、部品及监理等环节，尤其是整合营销策划和规划设计两大环节的相互衔接。如此，才能够实现整条产业链所有环节的系统性效果，从而最大限度的发挥各个环节的作用。

    春天很远，冬天很长，时代正在骤变，那些仍然守着“地＆盘”在回忆中等待下个春天的到来的开发商们，此危急存亡之时，再不调整战略，意欲坐以待毙乎？！