地下人防商业项目相关问题的思考

　　以成熟大型MALL为中心的核心商圈，其商业价值正以几何数倍率增长。本项目紧邻大型 MALL，与地铁直接相连，无疑是广州08年最具期待的商业项目之一。但是，作为地下城方工程的改造项目，能否将地面人气引入地下，能否将地上的商业氛围移植到地下，却是一个需要认真研究和对待问题，本司将从大环境、市场、本项目及相关联的招商层面提出几点思考：

　　1、核心商圈向来是以相对高档次商品为消费概念的，地下城防能否延续这种高档次消费概念。广州的地下城防商业如流行前线、五月花、动漫星城等却都不是高档消费。如果改变消费档次，其已有的消费群体是否会接受？不能接受就意味着必须选择新的消费群体，而他们在哪里呢？

　　2、核心商圈的业态竞争非常激烈，要想寻找新的突破点比较困难。商家在进驻前不可能不考虑此类问题，这直接影响到项目前期的招商、租赁等环节。

　　3、在档次上进行区分，那么无疑又会仿制出第二个流行前线。这就决定了必然和真正的流行前线进行消费群的竞争。但是，消费者是有一定的消费习惯的，要改变这种习惯需花很大力气，而且还有一个较长的过程，这些肯定是商家选址前着重考虑的重要因素。

　　4、广州是创业的天堂，商家品牌多，可供选择多。T商圈创业的成本相对较高，这必然限制了部分客户，而大品牌是否愿意进入地下现在还无法考量。

　　5、本项目由于无产权，极有可能只能租不能卖。这就决定了投资客只限于二手的短期炒作，更多的则集中在经营者，客户面必然大大缩减。

　　6、人防商业最大的难题是如何将地上的人流、商气引入地下，这除了项目定位、业态组合准确外，在建筑形式、标志识别、入口处理、交通导线、装修风格等都必须有独特的个性。但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的设计和处理。

　　7、人防商业由南北两端组成，现南段已开始招商。该段定位是否准确、招商是否成功、业态是否统一规划、后期经营是否顺利将直接影响到本项目，而这一因素则是我方不可控制的。

　　8、南段虽然与本段一路之隔，但商业价值显然大于本段。在南段定位准确的前提下，本段是否承接它的定位？如果承接，本段价值则必然低于南段，如果区别定位，又如何与其保持协调、和谐？毕竟整体上这是一个项目。

　　9、如果南段定位不准确、招商不成功，本段如何摆脱其不良影响，另辟捷径？除了与其协商外，最可能的就是改变其业态组合。但寻找新的业态不仅困难，而且北端仅有一万多平方的规模，是否能够支撑也是一大问题。

　　10、本段最大的难题是负二层的招商和招租，如果其业态无法与负一层承接，则必须考虑其他业态，而这种业态又必须和负一层的消费相衔接，但又不能影响整个项目的档次和环境。

　　以上只是对该项目的初步思考，这些将是项目开展下一步工作的方向和范围。尤其是为项目的市场研究指明了方向。