本项目位于江西省X市Y县的新城区,占地43亩，且四面临路，地块中间被一条20米的道路一分为二。处于新区中心位置，周边住宅项目较多，两年内人气将得到极大的提升。

项目基本分析：

一、    项目原以商业为主

住宅仅占15425㎡，商业为29900㎡，总建45325㎡，容积率1.6。现在地价成本翻倍提高，那么，容积率必然提高，这就提出一个问题：是以商业为主，还是以住宅为主。

二、    如果以住宅为主，过多商业面积将会出现两个问题：

★ 过多商业布局必然会影响住宅的布局，商住混建，肯定会降低住宅品质。

★    过多商业必然会带来招商难的困局。招商如果缓慢，肯定会影响商业面积的销售，对项目收益产生影响。

三、    从新区及地块周边的发展态势分析

该区域确实需要一个较为大型的超市及较为集中的商业配套。但是从该县城的商业现状看却有以下几个问题：

★ 本县城商业经济并不十分发达。城中几条商业街以国内二、三线服装品牌为主，且品牌数并不多。

★ 本县离市区仅半小时车程，且交通非常便利。市民较高和较集中的消费一般会选择市区。

★    县城成熟的老商圈商业尚且不够发达，那么新区商业又如何能快速形成呢？

四、    按常规衡量，项目的商业面积自然是项目争取利润最大化的重要部分

商业铺面价格必然高于住宅价格，商业面积越大，其收益越高。但是以目前本县城的商业现状和新区人气暂时无法提升的现实，商业面积越大，销售当然越难。销售不出去，对开发商的资金压力将越大。那么，到底建多少商业面积最合适呢？

五、    关于市场现状

目前本县城的住宅市场比较好，但整体价格不高，在土地成本增加一倍的前提下，如果仍按现在的住宅价格销售。其开发商的收益就没有想象中的大。而要提高住宅价格，一要看整体市场发展趋势如何，还要看项目如何定位。本项目的地块在新城中虽然是中心位置，但作为住宅用地却并非是王中之王。如果其它地块迅速开工，与本项目同期进行，其竞争强度必然会加大。如何在激烈的竞争中还能保证价格的领先优势，与其准确的定位有直接的关系。

六、    项目规划

项目呈方正形状。本来可以做非常好的规划，但现在有一条20米宽的马路将本项目从中隔断，这对本项目的整体规划肯定会有影响，特别是作为一个完整的小区，内部环境设计肯定会显得捉襟见肘。这对项目的品质和层次都会有影响，如何规避并化劣势为优势是一个考人的课题。

七、    项目的主入口如何选择非常重要

现在项目四面临路，都可作为主入口，但是主入口只有一个。如何选择则要看整个项目是以照顾住宅为主，还是以照顾商业为主。不同的重点则有不同的选择。

八、    项目商业面积如何分配，直接关系到项目的招商、销售、营运等系列问题

根据目前新区的发展需求，拟建一个大型超市是必要的。关键是大型超市的招商面临较大难题。可以想见，品牌商家是很难进驻县城一级的，那么不招品牌，对项目的带动作用又有多大呢？

至于其它的商业（主要是指临街商铺）的业态到底以什么为主。如果整体商业面积过大，仅靠服装等常规商业业态是难以满足的。另外，商圈的建立需要经过漫长的时间积累达，一个新的商圈至少要5－8年才能培育成熟。  

如果本项目在短时间不能完成70％的招商，肯定会对项目的整体销售产生影响，而想在项目开售时以过大面积的商业招商，其难度可想而知。

以上只是我司对项目的初步研判，还有更多问题以及各种问题的解决方法，尚需进行深入的市场调研才能发现和完成。