最近上海与重庆正在规划房产税的试点，而2011年上海土地交易市场首拍落幕，但其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。当让房产税与土地使用权期满后的续期使用或收回方式都还没有定案（最先解释非住宅用地才可能无偿收回），不过我们可以从现金流的观点，分析一下万一这些措施实施，对房价会有何影响。

    首先看房产税，房产税是每年征收，是使用成本，会降低每年的净现金流。目前住宅出租要交4%租金收入的房产税，但是因为主动申报租金收入的房东极少，因此对房租水准的整体影响不大。征收自用住宅的房产税，假使比照自营商铺按照房价的1,2%来收税，很可能采用强制征收而非主动申报的方式，对房价的影响就会比出租收入4%的房产税要来得大。

    假设自用商业用地的办公楼，使用期40年，期满后无偿收回，购买时每平米2万元，使用期间按房价的1.2%来收房产税，如果不购买而改为租赁，以办公楼的平均租金收益率4%计算，出租支出每平米每年800元。以此计算机会成本，租金支出每年提高5%。资金的投资报酬率8%，以增长型年金求现值计算，不考虑房产税每平米的合理价格为19459元，与购买价相近。考虑房产税后，须扣除每年卖平米240元的房产税40年的现值3090元。每平米合理价格为16369元，合理价格下降幅度达16.1%。

    假设是自用住宅，使用期70年，期满后的房屋无残值为每平米1万元。购买时每平米2万元，使用期间按房价的1.2%来收房产税，如果不购买而改为租赁，以住宅的平均房租收益3%计算，出租支出每平米每年600元计算机会成本，租金支出每年提高5%。资金的投资报酬率8%，以增长型年金求现值计算，不考虑房产税每平米的合理价格为19970元，与购买价相近。考虑房产税后，须扣除每年卖平米240元的房产税70年的现值3271元。每平米合理价格为16699元，下降幅度达16.4%。

    上述计算假设一直住到土地使用期满。假设新房平均住10年，购买时每平米2万元，使用期间按房价的1.2%来收房产税，折旧率与房价成长率相当，10年后可以原价出售。依照同样的算法，住宅的平均房租收益3%计算，合理房价为20388元，略高于购买价。考虑房产税后，须扣除每年卖平米240元的房产税10年的现值1739元。每平米合理价格为18649元，下降幅度达8.9%。

    可以简单归纳，征收自用住宅房产税，会降低合理房价，住的时间越长，降的幅度越大。但对投机者而言，假使有别的因素使房价短期间仍旧会上涨的话，房产税本身对短期持有者的理论影响并不大，反而造成长期居住者的额外负担。

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