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房价与腐败关联度=40% ？

(2007-12-05 10:15:52)

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一位姓蒋的开发商，自述了楼盘开发的“灰色产业链”。据说房价的40%都被腐败“层层消化”掉了。

楼盘开发成本只占20%

我从1992年就开始从事商品房建筑。

90年代初，每平米的建筑成本不过350元至400元，那时候的房价，也不过1000元至1500元（平米，下同），建筑成本约占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。

如今，建筑成本确实增加许多，但房价却比原来翻了好几倍，房屋成本，反而只占房价不到20%。

前些日子，（广东）番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米572元。这还是珠三角的价格，我相信，中西部省区的价格，肯定比这更低，因为中西部的人工成本会低很多。

可是，南宁、贵阳、成都等地的房价，已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元，飙升到4000元至8000元，上万元的豪宅也有。

实际上，建筑面积越大的“大户型”，建筑成本越低。因为相对于“小户型”房子来说，建筑商减少了很多做割断的钢筋、水泥、窗框、管道等费用。房子越大，售价越昂贵，这只不过是迎合人们贪大求全的消费心理。

“招拍挂”效果不好

最近一段时间，土地价格上涨、开发成本增加，是不少房地产商向外宣称“房价上扬”的根本原因。但实际上，土地“招拍挂”并没有增加房屋成本，因为开发商通过“暗箱操作”，仍然可以使自己的建筑成本降下来。

对于“招拍挂”，有3种应对办法：一种是规模较小的项目，在招投标过程中，开发商可以通过“内部渠道”了解地方政府的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与竞拍的同行形成“价格同盟”，但楼盘售价，仍然参照周边楼盘价格，抬高销售。

一种是规模较大，涉及几百亩土地的大项目，土地连片开发，就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的、没有门路的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低自己潜在的成本风险。

还有一种是绞尽脑汁捕获规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”。如市政拆迁、城市发展等规划出台前，开发商对各类消息都会趋之若鹜。一有风吹草动，开发商就可以连夜“跑马圈地”，因为在动迁消息见报之前，土地价格最低廉。

当然，要获得“内部消息”、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等各个行政部门“分享”。

我认真计算过，无论大中小型楼盘，开发商要真正在当地“站得住脚”，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。

换言之，土地的“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面看，现在的土地价格确实很高，但分摊到每平方米的价格就很少，而且，拿到土地之后，原来预计建20层高的楼盘，可以建到40层高，成本立刻降低将近一半，房价却有理由上涨1倍了。

改规划+乱测量+滥用料＝高利润

房屋建设之前的规划部门，有权。房屋竣工之后的测量部门，同样有权。

多数开发商都会与监理、测评部门“互通有无”，以便在施工中滥用材料，在竣工后滥做测评，这些也都是开商牟取高额利润的手法。

前期的修改规划和后期楼盘面积测量是实现楼盘“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要各项“工作”做到位，规划部门就不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真监管。

至于职能已经社会化了的测量部门、评估部门，因面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭后，往往也会对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为，睁一只眼闭一只眼。

滥用建筑材料，也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材等，事关工程质量，情况还好一点，但在管线、窗框等不影响工程质量的环节上，开发商就可能使用价格相对低廉的产品。对于这部分产品的质量，质检部门不像对钢筋、水泥等关键建材那样高度关注。但由于使用数量巨大，所获得利润也非常高。

四成利润为职权部门“埋单”

要让职能部门（对贿赂）“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症”，这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的基本技能。

我们当然害怕审计部门来查账，但比起酒店、宾馆等行业，建筑行业是最容易开账作假的，从进料、施工，再到大笔的“费用”，都是很容易被“消化”掉的。开发商可以借用身份证来登记，以冒充员工数量，然后用工资“冲抵”行贿开销……

我认真算过一笔账：一栋楼开发下来，成本大约只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润，约占房屋价格40%，还有40%，就是被各种“灰色开销”吞噬了。

其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策，监管部门强化监管，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降下来，返还给购房者。