周日下午，我们团队一行三人从长江路与107那里驱车北行，到太行山路上去看一个项目。由于好久没有在车上到处去转悠了，到老的107国道之后发现自郾城北街到孟庙那里发生了不小的变化。看完一个类似新农村建设的项目折返回来时间随便到太行山路那里的一个小项目看了看，不看不要紧，一看实在是超出了我的意料：那样的小项目，周边那样的环境房价居然能够卖到均价3500元，这个价格和召陵区那里的那些一二十万平方米的盘子（我原准备写“大盘”后来一想，现在超过五十万方的项目不少，二十万方放在十年前绝对是大盘，现在就是小项目了）居然一样，召陵区政府那里可谓是地平、路宽、灯亮、树绿，加上正在施工的汾河以及不远处的沙河还有101、103、69路公交车时空穿梭般流动，那里的环境不知道要比太行山路北段漂亮多少。但是那里的项目居然能够和召陵区的项目卖到一样的价格，且是一个只有四五万方的小盘子。

我们驱车沿着107国道在尘土飞扬中我看位于107国道的新加坡花园，还有位于老郾襄路口的天鑫现代城项目，然后回顾那一路走过之后所能看到的项目，再加上那个项目现场的一个小兄弟介绍说在现代城没有开始之前他们项目的销售主要是沿着107国道和郾襄路沿线的进程置业者，然后又回想一下自太行山路以西的项目，发现除了上述提到的新加坡花园、天鑫现代城之外，大的项目就是富华棕榈城，不过那个项目基本上已经没有多少房子了。

想到棕榈城就联想到了我做的龙城国际项目，在项目刚刚面向市场时间，我们团队和开发商团队就项目的面世价格沟通时，我们报出来的该项目的阶段性销售价格很是让开发商管理团队的人员吃惊——他们认为我们报价过高怀疑达不到那样的价格。然后我在陈述项目定价依据时间就提到了富华棕榈城项目，当时他们项目开盘价格是3700元，并且卖的很好。之所以能够卖那么好的价格且销售形势不错，不在于项目的销售团队有多大的能力，而是从嵩山路到107、从沙河到淞江路区域就那一个能够成规模的项目，这是该项目能够高且去化十分快速的主要原因。而我们团队负责销售的龙城国际项目和该项目有着同样的区位优势，同时龙城国际项目周围的居民收入水平要高于棕榈城的辐射范围的收入水平，所以我们制定的销售价格能够得到市场的认可，当我们把龙城国际项目的销售价格告诉一些同行时间他们又表现出吃惊的神态，以为不太可能。然而那是事实。同样的这也不代表着我们的销售团队有多高的能力，而是我们对于区域市场的把握上——区域市场有着巨大的消费群体存在，而在区域室内内供应量却极其短缺，这是棕榈城和龙城国际能够销售比较好的价格的主要原因，还有后来的位于崂山路与海河路的部队医院项目之所以能够很快销售一空主要原因是区域市场内没有其它项目，而该区域却是成熟市场。

这也就是位于太行山路那样的环境下一下几万平方米的小盘能够卖出3500的价格而在召陵区政府那里十几个项目的销售价格却在3500左右徘徊的主要原因所在。召陵区政府附近区域的供应量实在是太充足了。而该区域虽然政府机构已经搬到那里几年了，但是除了原来上城公馆之外，现在正在销售的项目交工的房源有限，入住情况一般，所以能够亲朋相带的客户不是很多，该区域从2011年开始一直都是整个城市中区域市场供应量最为充足的区域，从现在都市村庄改造及拆迁情况看未来三年该区域都会是我市区域市场供应量最大的区域（没有之一）。

而在老的沙北区域——铁路以西到嵩山路，北至淞江路、南至沙河区域除了大高庄、小高庄、小李庄之外，白庙和石槽赵拆迁的可能性及其小——原因是该两个都市村庄的城市道路已经在十年前建设好，所以沿街商业已经开发完毕，都市村庄开发价值最高的商业部分已经没有，靠商业补贴住宅来平衡房价的地块基本没有，所以该两个都市村庄基本没有多大的开发价值，而小李庄那里南边的河滩做的实在是太漂亮了，所以那里开发的话售价应该相当的高，因此会成为高端住宅。在这个区域内市场供应量有限而各种城市功能完备，所以该区域内别说现在没有多少项目，即使一起全部出来去化也不成问题。

老的郾城县城区域需要旧改的地方实在太多，而现在那里都是祖上几代留下的祖宅，因此拆迁难度相当大，所以在该区域能够拆迁出来的地块其销售基本没有问题，就像当时的棕榈城一样。双龙区域今年的体量在过去几年一直没有形成规模的情况下，即使不算丁湾、挂刀营、难关、东吴庄的都市村庄改造工程，仅仅就恒大地产、恒润已经永信项目已经算是不小的体量了，不过该区域因为配套完善，环境优美，销售应该不成问题，且价格会不菲。107国道以西现在项目除了泰盈紫金城和月湾湖东岸以及威尼斯水城之外尚未有其它项目能够形成销售，长申玉项目销售估计会以准现房的形式出现。预计今年竞争虽然不是那么激烈，但是由于该区域综合配套尚不完备，加之该区域销售价格不低，所以去化速度不会太快，而在明后年该区域竞争将会加剧。

老城区域由于拆迁成本奇高，加之供应量稀缺，所以销售不是问题，昌建广场项目预计今年不会有住宅推出，即使有居住产品应该也是酒店和酒店式公寓，而另外几个项目目前拆迁尚没有着落，即使现在开始动迁，但是上半年基本上能够情理完场地已经不错，下半年才能开始施工，所以销售开始会在年底，而明年随着大量旧改项目开始入市，该区域内的销售压力也会存在。

铁东区域，尤其是金山路以西区域，除了龙城国际之外没有超过10万平方米的项目，但是随着解放路大桥的施工，该区域的客户选择性增多，往沙北东区买房将会成为新的考虑。所以即便是该区域供应量不多，但是去化依然是问题，而伴随着解放路大桥打通之后沙北东区将会成为包括老城商业街区和铁东区域老漯河市民一个新的选择。

沙北东区，伴随着华东森林项目的动工，和御园以及东外滩呼应，该区域的房价直线上升，貌似该区域在形成漯河房价的高地，这一方面得益于国际花园项目的成功、沙滩浴场的吸引力同时还因为该区域能够吸引包含烟厂、双汇以及铁东区域沿街工商户、光明路市场等个体私营业主的购买，致使该区域项目房价集体上攻，而随着解放路大桥修建、辽河路穿越铁路的贯通，该区域的区位优势将会更加明显，该区域将会成为继沙北、双龙之后第三个适合居住的区域，但是该区域未来两年的供应量依然充足，销售压力会慢慢显现。

经济技术开发区现在基本上项目不多，但是购买力强劲，随着我市吸引外资的加强，一批在全国有实力的食品企业入驻使得该区域就业形势良好，而该区域项目项目不多，所以销售压力不大。

西南区域——也就是沙澧产业聚集区，该区域随着几个重点工业项目的入住加上形成的汽车物流产业园区的形成，就业形势良好，同时该区域又是我市西南入市口和南部入市口，吸引舞阳、舞钢、西平进城购房者，而该区域现在除了恒润与金都的两个项目之外，其余项目均在短期内形不成销售所以今年该区域销售压力不大。

整体而言，今年我市销售压力最大的区域依然会是召陵区。所以该区域虽然环境不错，产品不错，但是价格会一直处于不温不火的尴尬境地。而这也许正是投资与置业的大好时机。