半年楼市：开发商由羞羞答答促销到大张旗鼓降价

                              消费者先东张西望捂紧钱袋后谨慎出手

火热的七月如期而至，坐在售房部的冷空调下我静静地思考着将近一年的楼市冷暖，去年的第三季度，伴随着一二线城市调控的效果的显现，成交量低迷、开发商资金紧张、部分开发商，尤其是一线地产品牌的龙湖地产、中海地产以及绿地的降价，极度观望气氛开始从一二线城市开始向像我市这样的下三线城市开始蔓延，进入第四季度，售房部伴随着冬季的到来，气温变低，人们也开始变得懒惰起来了，有些售房部有时一天也接触不到一个客户，伴随着到访量的极速下降及来电的减少，成交量也象水银柱一样从夏季直接进入冬季，有些售房部一个月的到访数量还不超过二十组客户，而成交量为零项目也不在少数。

随着马上到来的春节的到来，开发商面临的诸多问题开始显现出来：原来拖欠的农民工的工资需要结算、工程材料款需要支付，一些到期的借款也到了账期。节前有传言说某个项目因为急需资金，银行融资不到位的情况下从担保公司借到五分利息的款项，某某某开发商资金链马上断裂的谣言也像是打开鸟笼后的黑鸟一样到处乱飞。

个别的开发商确实到了兔子咬人的情况，除了借高息之外，组织几十个农村大妈到市区的各个路口去散发几乎没有人看的宣传单页，组织自己的员工到村镇摆摊设点，组织自己的置业顾问到周边的项目埋伏下来，一看到疑似买房的客户就如脱兔般杀将过去，死拉硬拽地往自己项目售房部拽。为此有售房部实在看不过去，甚至双方发生肢体冲突以最后住院结局。由此种种足见销售形势的严峻及销售总监的压力之大。

春节期间打着各种名义的促销活动开始出现，不过这个时间大家还是羞羞答答的促销，以各种名义送多少来掩盖实质性的降价。然而效果显然不佳，各个项目虽然在春节前后至农历正月底有所斩获，但是实际的销售效果远远低于每年春节前后返乡置业的预期。这令准备在春节期间有所斩获的开发商大失所望。

过完春节，一线城市的形势伴随着租金上涨，成交量开始回暖，三月一二线城市成交量出现了自去年7月份以来少有的成交量，正在大家心怀惊喜，言称小阳春到来之时，在两会上总理的坚持房地产调控不动摇、要促使房价合理回归之后产生的总理房价使得成交量再次出现下滑趋势，作为三线城市的我们还没有来得及分享由一二线城市成交量攀升带来的传导效应，但是随着总理的讲话，人们再次捂进自己的钱袋子。

开发商的着急程度只有开发商知道，外面的人只有通过表象来做出判断，进入三月底四月初，一些憋住的项目开始实施降价行为，媒体上开始打出响应总理号召的降价行为，个别开发商降价幅度达到18%左右。更有开发商实施二十年回馈计划，对于自己内部员工实施奖励计划，折扣幅度达到罕见的20%，这在三线城市是十分罕见的。然而这样的效果并不明显，有客户在没有降价的项目要求退房，并且说，我们即使在你们这里退了房子，也不会到某个项目去买房子的，他们顶不住了一套房子会降6万，你们顶不住时也许会降8万。大家看到了没有，这就是降价的最后结果，知名教授、北师大房地产系教授、著名的三大春天派之一董藩教授在郑州授课时，谈到房地产开发商降价时说：一二线城市的一线房企降价效果会十分明显，而三四线城市的开发商降价只会自取其辱——降价几乎不会增进销售，反而会让消费者感到你资金出了问题，还有害的周围的项目跟着倒霉，惹得同行不高兴。原因是消费者就是这么想的，他们期盼着更低的房价会出现。而现在看来我市最佳的购房时机已经在四月份过去，三月和四月是我市购房者的最佳时期：虽然一月开发商的资金就日趋紧张，但是很多开发商都抱着春节期间赌一把的心理，没有在春节前后降价，直到春节结束，大部分的返乡者都回到一二线城市，开发商这时盘点自己的仓库，发现新年的春节并没有让自己多收三五斗，虽然比着11月、12月有所斩获，但是毕竟是杯水车薪，到了三月才迷过来，开始降价吧，但是消费者看到降价幅度那么大，反而更加犹豫了——也许张三的项目每套要降8万元那，我还是等等吧。

进入五月，一二线城市的毕业生开始准备着留城的准备工作，资料显示郑州市四五月份租金上涨15-20%，租金的上涨迫使部分观望的购房者开始入市，第一次降息之后购房者入市的积极性就更高了。伴随着一二线城市成交量的上扬，部分城市再次出现昼夜排队及日光盘，一些销售形势好的项目开始试探性涨价，作为三线城市的我市，开发商在四月份的降价并没有换来多少真金白银的情况下，加上一二线城市的回暖，开发商逐步把原来的降价行为取消。三四月份，购房者议价的能力在6-15%之间，然而现在开发商看到市场的回暖，加上去年拖延的按揭贷款逐步到位及销售量的逐步回暖，消费者与开发商之间的博弈已经到了双方势均力敌的地步，并且随着二次降息的到来，消费者议价的能力直线下降直接降至2%以内，从这个角度看，消费者购房的最佳时机已经流失。

我们从房管局给出的统计资料已经看出来一些端倪：第二季度商品房实际销售26.02万㎡，比第一季度增长63.44％,其中住宅销售24.86万㎡，非住宅销售1.16万㎡。上半年商品房累计销售总面积41.94万㎡，比去年同期降低10.77%；其中住宅销售面积39.69万㎡，占商品房销售总面积的94.64％，比去年同期降低3.43%；非住宅销售面积2.25万㎡，占商品房销售面积的5.37％，比去年同期降低61.86%。受宏观调控政策影响，持币待购现象依然存在，销售总量有所下降，但本季度比第一季度销售情况大有好转。

以上是从成交量反应出来市场回暖的信息，同时房价方面也表现出回暖的迹象：

新建商品住宅均价为3072元/㎡（其中源汇区3303元/㎡，郾城区3694元/㎡，召陵区2700元/㎡，经济开发区2591元/㎡）,比去年同期增长9.91%，比上季度环比增长0.99%

二手房住宅均价2395元/㎡(源汇区2440元/㎡，郾城区2650元/㎡，召陵区2490元/㎡，经济开发区2000元/㎡)，比去年同期增长14.43％,与上季度环比增长6.92%。

我市一手房二季度同比增长达到9.91%，原因是大量的高层建筑入市，及一些高端项目：比方说外滩是在去年下半年入市的，另外帝景城也是在下半年入市，这些在一定程度上都对整个城市的均价起到拉升作用，二手房增长的幅度之所以高于一手房是因为二手房子多层所占的比例较大，而二手房一般都是是位置及配套相对好的，加上市场上多层产品的稀缺导致二手房价格上涨幅度较大。这是二手房成交价格上涨幅度较大的主要原因。

即便是这样，现在部分消费者依然执迷不悟，以为房价还会继续下降，在日报社的我们聊房吧QQ群中，等着房价继续下降的人不在少数。而他们其实根本就不知道新的一轮房价上涨的正在酝酿之中。留心的读者也许在去沙滩浴场时看到了昌建东外滩时尚靓丽的售楼部已经对外开放。其实他们的工地早已经开始施工。一次我和该项目周边的帝景城的姚总喝茶闲聊时谈到，帝景城作为我市目前为止面市最大的城中村改造及滨水项目是不愁销售的，现在该项目均价只有3800元，而隔壁的昌建东外滩的综合成本我估算在3960-4200元之间，明年项目一期销售的均价不应该低于6000元，那么该项目的销售入市将会带动整个漯河平均房价上涨360-500元，而对像帝景城这样的项目其拉动力不低于1000元，对于昭陵区的项目的带动应在700元左右。

回顾我市房价上涨的历史是这样的：第一次房价上涨是2001年红日文景苑开盘带动城市房价上涨了70元左右；第二次房价上涨是2003年的11月，当时在双汇广场开房展会，因为济南军区出台要收人防费，已经我市酝酿收取每平方米50元的城市建设综合配套费，所以房价在短时间内上涨了150元左右；第三次上涨是2006年建业森林半岛开盘，当时多层均价2200元，顶层1760元左右，小高层2500元，在此之前我市最高房价是沙田锦绣天地，均价在1480元左右，最高价格不到1800元，森林半岛开盘一个月后整个城市房价上涨300元左右；第四次是2007年沿河大拆迁，当时有13亿资金入市，很多人拿着钱找不到房子，从7月到9月三个月内房价上涨400元左右。伴随着2009年四万亿刺激计划，全国房价上涨，北京房价当年上涨84%，那年我市房价上涨6000元左右。这样的上涨一直持续到去年的上半年。

伴随着每次房价上涨，其实都有一个地王在支撑着，2005年建业以每亩地约45万拿下的森林半岛地块，然后是08年建业昌建联合体以每亩地84万拿下一号城邦地块，2009年昌建以214万一亩拿下外滩地块，2011年昌建以每亩280万拿下东外滩地块，每次高地价必然会带来区域的高房价，而区域的高房价必然会拉动城市房价上扬。

那些至今还在犹豫的客户已经错失了今年购房的最佳机会，至今还在观望，那么他们将会为自己的犹豫付出更大的代价。房价的上涨不是由单一的因素决定的，能够影响房价的因素中几乎都呈现出上涨的趋势，不是说政府想让房价降下来房价就能往下降的。

面对高昂的房价政府有时也只能无奈对待，而消费者面对高房价时靠谩骂是不能解决问题的。

房价还会上涨，你爱信不信，时间将会说明一切。