楼市下半场：成交回暖，房价微涨

 

对于我市的房地产市场剩下的几个月将会怎样，是否会延续上半年成交低迷的局面哪？房价将在下半年表现场怎样的走势哪？本周我们邀请到了房地产业内人士煮茶论房价。

 

主持人：王毅敏

嘉宾：张丰山，房地产职业经理人

曲全凌，房地产职业经理人

果儿果果，潜在购房者。

 

王毅敏：各位下午好，今天召集大家一起到这里来是想谈谈下半年我市房地产的走势。我们从七月份房管部分公布的我市房地产成交情况来看，无论是一手房还是二手房的成交量相比去年都有所下降，而且我在街头看到多个二手房门店贴出转让的信息。

 

张丰山：上半年房地产的成交情况确实不好，这是受到大的市场影响所致，作为三线城市，我们的市场灵敏度总是要缓慢一些，其实一二现城市，尤其是一线城市其实在五月份市场已经开始回暖，而我市的市场回暖却相对滞后。

 

曲全凌：三四线城市确实存在着市场反应滞后的问题，一线城市是从去年的6月份就开始出现成交量差强人意的，而我市成交情况却是从去年的11月份才开始的，市场回暖延缓也在情理之中。

 

果儿果果：请问王老师，判断房地产市场回暖的依据都有哪些哪？

 

王毅敏：作为开发商来说，判断房地产市场回暖的依据主要有三个：一是到售房部看房的人数在增加，且愿意给置业顾问留电话；二是消费者作出购买决定的时间在缩短；三是成交量上涨。

 

曲全凌：不错。我市的市场回暖是从进入7月份开始的，7月原本是房地产销售的淡季，但是进入七月以后王老师所说的三个指标都在增加，要远远好于五月。

 

果儿果果：那么请问，几位老师，作为购房者。如何判断房地产市场回暖？

 

张丰山：作为购房者判断房地产市场回暖的依据和开发商判断的是不一样的，首先是购房者到各个售楼部去了之后观察看房的人和以前相比多寡，二是看看置业顾问的态度，一般情况下房子销售越好，置业顾问的态度月不好，房子销售越好，置业顾问的态度越好；第三是折扣幅度，房子销售不好时间开发商的折扣就比较大，比方四月份某个开发商打出广告每套房子优惠6万元，而现在你再到各个售楼部看看你还能够找到95折的房价没有。

 

果儿果果：确实是如此，最近我到原来看过房子的项目去，销售员虽然还是一样的热情，但是不但房价出现了微涨，而且说话的口气已经变了，以前问还能不能优惠时，她们会说“优惠不多，这个我们要请示经理或者是老板，现在有项目说再想优惠不大可能”，口气明显不一样了。

 

 

曲全凌：你观察挺仔细的，确实如此。

 

王毅敏：我观察其实这轮房地产调控之后购房的最佳时间已经过去，一二线城市最佳购房时间是到三月，而像我市这样的三四线城市最佳的购房时间是三月四月，那个时间一般的项目，购房者如果是一次性付款的话除了正常优惠外，一般还会有3到五个点的议价筹码，现在消费者议价的能力不会超过两个点，即便是找到熟人也不会超过三个点，而一般没有关系，项目本身售价又低的话消费者议价的能力连一个点都不会有的。

 

果儿果果：您这样说是不是就是说不会再买到比五月份以前更便宜的房子了？真要是这样的话我可是郁闷死了，回家得给我家那位生气。都是他不让买说要再等等。

 

张丰山：不知道大家注意到没有，今天上午位于会展中心附近的MOCO新世界开盘，均价4800元，远远高于五月份开盘的建业壹号城邦的均价4500。据说成交尚可。

 

王毅敏：据说壹号城邦当时虽然表现价格相比比较高，但是实际成家价格应该在3800多点，不足4000元，MOCO项目虽然折扣也比较大，但是，实际成交价格也应该在4500左右，这个明显高于壹号城邦的价格。

 

果儿果果：据说那个昌建的东外滩价格也会高的离谱，这还让我们小老百姓活不活了？几位老师房价下半年真的还会涨吗？

 

曲全凌：应该去掉“吗”！是会涨，一定会涨。

 

张丰山：涨价是一定的了。刚才你不是已经说了现在到售房部看房子时置业顾问的态度明显都不一样了？！

 

果儿果果：确实是的。哪下半年还会涨多少哪？

 

张丰山：涨多少不确定。

 

曲全凌：涨一二百元是没有问题？

 

果儿果果：有这么恐怖。

 

王毅敏：不是恐怖，是事实，其实从5月份开始各个项目的折扣或者是促销力度已经收窄，进入7月你看看哪个项目还在吆喝着送这送那的，喊着降价的已经绝迹了。现在其实是在补涨，就是把过春节到四月份降的价格找回来，一些项目有稍微的涨价，但是总的涨价幅度一般不会超过5%。

 

张丰山：王老师您以为到春节能涨多少？

 

王毅敏：正常情况下，我基本上同意曲经理的认识，但是稍微比他乐观些，涨300元是没有问题的。

果儿果果：不正常的情况是什么哪？

 

王毅敏：不正常的情况是中央加大调控力度。那样的话房价不但不会涨反而会因再次持币观望而出现房价下跌趋势。

 

曲全凌：房价会不会出现大涨的趋势。

 

果儿果果：王老师，对于这个问题我也是比较关心的。

 

王毅敏：房价是否大涨主要取决于两方面，一是中央政策不变的情况下，如果小半年再次出现降息及降准，开发商在连续放量的基础上会涨价，但是最近一个多月，起码是到九月上旬，房价大涨的可能性几乎没有。现在即使涨价也会是三五十元的涨。进入9月中下旬，如果成交量继续放大，那么那时间涨价的幅度就会加大。没有东外滩房价的出笼的话，到春节房价涨300元应该没有问题。

 

果儿果果：不会吧，涨那么多？如果有东外滩房价公布哪？

 

王毅敏：那样全市房价在三个月内上涨600元应该没有问题。

 

张丰山：认同王老师观点。

 

果儿果果：王老师为何东外滩价格公布以后就会带动房价涨那么多。

 

曲全凌：因为他们房价会超出一般人的想象。

 

王毅敏：是的我们给东外滩算过，他们的成本就高于现在绝大多数项目的售价。成本拉动下出现超出大部分想象的房价是在情理之中的。

 

果儿果果：能否说下他们的大概成本价及您预测的售价。

 

王毅敏：这个不好多说，因为毕竟是没有公开的事情，但是他们项目出来后带动整个城市房价上涨是毋庸置疑的，就像当年的森林半岛一样，现在周边一些项目都在盼望着东外滩早日开盘哪？

 

曲全凌：是的，特别是临近的帝景城和银河湾将会是最大的受益者。

 

王毅敏：前段时间我接触到一个开发商就说，反正现在房子也不好卖，干脆不卖算了，等到东外滩开卖之后再卖。

 

果儿果果：几位你们说我现在是不是该出手买房子了。

 

曲全凌：当然是了，否则会更贵

 

张丰山：你已经错失良机了。

王毅敏：买不买是你自己的事情。我们也是根据自己多年的从业经验做出的判断，至于说市场未来的走向谁也不能打包票。所以购房者也不能听我的一面之词，毕竟购房者是自己花钱，自己承担责任，我们仅仅是提供一些自己的看法，网上也有很多人，包括一些专家说房价会跌50%的。你听谁的还是自己定吧。

 

编者按：煮茶论楼市开版以来受到广大读者的广泛关注，很多人打听参与的方式。现在由于受到场地现在，现在每期一般邀请四位朋友参与，其中包含房地产从业者，媒体人士及购房者，将来我们会把人数扩展到10人左右，那时会把更多的机会留给购房者参与其中。参与咨询电话：