孰能避免成为楼市违规销售的参与者

    题记：无意之中，我们都成为某些规则的推动者！

    楼市的销售中违规收钱的报道屡见报端，即便是在政府相关部门和报社合作，在媒体发布购房风险提示的情况下，依然会有一些项目采取各种各样的方式在没有取得预售的基础上开始违规收钱。那么开发商缘何顶风冒险来收取客户的资金哪？

    作为开发商以各种名义收取潜在购房者钱款目的是多方面的，除了收取客户钱款能够在没有取得预售阶段筹集资金外，其实更为重要的还是另外两个方面，一是能够以此来蓄积客户，客户缴纳了各种名义收取的排号费等资金后，等于开发商能够从这些潜在购房者中固定下来一部分将来的真正购房者，开发商从潜在消费者缴纳排名费热情程度及排名时间段内分析出消费者对于项目的喜欢程度，从而决定开盘的具体时间；其二是开发商在收取潜在购房者排名费的同时会向消费口头传递一个项目未来房屋的均价，采用这样的方式来测试潜在购房者对于项目房价接受程度与敏感度，一般情况下售房部向潜在购房者传递出来的未来可能的房子均价会低些，而开盘价格会在测试价格基础上上浮10%左右。作为开发商来说违规收钱解决资金问题不是根本目的，蓄积客户与测试房价是开发商的根本目的。

    很多消费者明明知道开发商在没有取得预售许可证的前提条件下缘何还是配合开发商而按照开发商的要求缴纳各种名义的排号费哪？这其实是由不规则的市场所致。

    预售制度是我国房地产销售主管部门根据我国房地产市场的发展现状而制定的房地产销售政策，预售制度一方面能够监管房地产开发商对于销售行为的规范性，不至于在不具备有预售条件开始收取购房者钱款之后不用于该项目的的建设而延迟交工时间，另外是开发商因为资金链断裂使得项目成为烂尾楼，让消费的资金安全受到威胁，同时预售制度也比房屋完全竣工后再开始销售能够解决开发商资金不足，加大房地产市场的供应量减低房价有一定的帮助。这是我国预售制度的初衷。

    随着房地产市场的发展，开发商的实力在逐步加大。虽然开发商延迟交房的事情时有发生，但是开发商收取钱款后不建设房屋，卷款跑路的现象越来越少，很多城市基本上没有发生类似情况，所以这也是很多消费者明知道开发商违规收钱也积极参与其中的一个重要原因。消费者参与开发商违规销售的另外一个原因是如果消费者做一个遵守规则的购房者最后发现受伤的其实是自己。

   开发商在尚未取得预售许可的情况下开始蓄客，一些潜在消费者明知道违规，但是还是参与其中，这样的排号在开发商取得预售许可后开盘销售，购房者会按照自己缴纳排号款的顺序选择房子，开始还会分批推出房源，那些排号靠前的消费者会获得优先选房的机会，更能够选择到自己中意的房子，同时开发商在前期销售火爆的情况下，会逐步提高房屋的售价，在同样的一个小区，因为交排名费早晚的不同而房价会有较大的差别。后来者往往会比先期购房者多花几万甚至几十万的钱款才能购买的相同楼层相同朝向一样面积的房子，等于说那些循规蹈矩的消费者而吃亏，所以大家在市场整体都是不遵守规则的情况下，几乎每位消费者都会参与到开发商的违规销售中去。

    每位消费者很难免俗。这也是房地产市场违规销售屡禁不止的原因所在。如果没有消费者积极参与其中，那么开发商违规收钱就会没有市场。而这除了监管的因素外其实是一种已经形成的潜规则在推动违规事件的形成。