谁能抓住最佳购房时机

     题记：真理很多时间往往掌握在少数人手里。

    上周五的晚上，我坐在自己住处的客厅沙发上一边看着央视二台的《经济信息联播》一边浏览着微博，突然两则对于房地产开发商来说绝对是喜讯的消息被公布出来:北京五月份住宅成交面积环比增长30%，同比增长50%，房价方面，四环以内同比增长29%，四至五环增长8.9%，五环及郊县房价呈现下降趋势综合平衡之后房价整体下降不到3%。另外一则消息是中海上海一个项目推出一栋楼，一天热销合同金额超过12亿元。

    随后我在微博上发出此则信息，不到两个小时转发量突破160次，作为一个名见经传的人物，作为一则专业性十分强的微博，如此短时间内的转发量可以说是相当的喜人的。缘何大家对于房地产成交量方面的信息如此关注哪？主要原因是房事事关每个家庭的幸福。

    作为史上最严厉的调控，本轮调控从去年两会结束开始，通过两限（限购——一二线城市及部分三线城市、限贷——面对所有购房者）使得房地产市场的交易活跃程度受到严重的制约，特别是从去年下半年以龙湖地产为代表、包括中海、万科、星河湾等一线地产企业为主的降价潮席卷全国，从去年11月份开始成交量急剧下滑，楼市的低迷从一线城市向二三线甚至是四五线城镇蔓延。整个房地产市场交易量在并没有因部分企业的以价换量策略得到缓解，部分项目四五个月甚至半年成交量为零并不鲜见。

    特别是两会期间，在答记者问中温总理强调坚持房地产调控不动摇、坚决促使房价回归合理价位，温总理讲话一结束，当天沪深二市地产股整体下跌4.6%。整个房地产板块一片绿色。

    受到房地产调控影响，和房地产密切相关的钢铁业进入本年度后截止上月底，整个钢铁行业国家缴纳税收静减65%，而利润则减少105%，全面进入亏损。另一方面受到钢铁业的不景气，拖累了铁矿石，在大连及青岛等主要铁矿石进口港，铁矿石堆积如山而无从处理，按照合同进口的铁矿石因为无处堆放，港口只好把自己的办公楼扒了用于堆放铁矿石。连锁反应的是航海运输业同样因为受到钢铁企业不景气的影响，所以经济效益大受其害。

    受到伤害的其实不光是钢铁业，整个国民经济都因为世界经济不景气及国内严格的房地产调控的影响而经济下滑速度惊人。今年部分外出的农民工都因为就业形势不好而返回家乡。

    受到两限影响，今年第一季度北京一手房成交中首次置业者高达91%，严苛的调控政策不但打击了所谓的投机性购房和投资性购房者，同时把那些改善型购房者也限制到了门外。这样的成交数据是严重的违背经济规律的，同时开发商实施软抵抗政策：放缓施工进度、延迟开工时间、不拿地。北京市去年因为调控光土地出让金收入就减少了600亿元，而今年第一季度，北京市的土地出让金收入才只有149亿元。这对整个北京市的财政收入影响是巨大的。

    为此各地政府其实比开发商更加的着急。从去年开始就不断有地方政府试图出台政策来救市，迄今为止，出台救市的城市超过35个，被叫停的城市多达7个，其中佛山、上海、芜湖等地明显放开两限的均被叫停，而一些救市不明显的城市，比方北京的重新定义普通商品房的标准，扬州的奖励政策以及重庆等城市的增加公积金贷款的额度等微调政策或得到中央政府的肯定或者默许。特别是扬州的奖励政策住建部市场司在媒体上更是给予肯定，这就激发了部分城市的跟进。

    在部分城市微调救市，中央政府，特别是温总理从上月18-20日在中南五省经济会议上的讲话上没有再强调坚决促使房价回归合理价位，以及后来的国务院经济工作会议上也没重点强调促使房价合理回归，而是把稳定经济增长放在了首要位置，并且出台了一揽子的相关的促进经济发展的相关措施。

    加上部分城市银行对于首次置业者和社会信誉好的个人实施了九折甚至是八五折的贷款优惠措施，所以部分刚需及有着良好市场预判能力的购房者在四月份就开始陆续进入市场，除了北京以外，其它一二线城市成交量也有很多的提高，成交量的攀升直接影响到的部分开发商对于价格预期的影响，所以无论是在北京还是在其它城市最近都有部分项目爆出来房价出现了上涨势头。

   从去年开始的严酷的调控以来积压了大量的刚需、改善型需求加上投资性需求的存在，使得市场上积压的购房者远远超过正常年份的购买者量。政府的出台的限购限贷政策在某种程度上其实是替开发商蓄积客户，形成堰塞湖，而近期市场回暖后，这些被压制的需求会逐步地释放到市场上。在微博上我多次提到今年的六七八三个月楼市的成交有可能触底反弹。著名房地产研究人士杨红旭先生今天在微博里提到：“看到很多关于楼市回暖的报导。有感今年市况：1、“房价大跌论"已被判死刑。2、“房价大涨论”尚属杞人忧天。3、宏观经济比原来预期要差，楼市调控比原来预期要松。4、市场处于低位箱体振荡，消息、数据多且杂，却尚未形成明确的发展主线。5、买卖双方都很煎熬，没什么好赌的，应放下奢望，平淡过日子。”

    从过往的历史经验来看，今年夏季原来积蓄的购房者有可能集中爆发，从而使得今年夏季有可能是历史上最好的夏季。伴随着成交量的提升，房价筑底的可能性极大。至于说什么时间房价到底，什么时间房价开始触底反弹目前尚无定数，但是综合微博及网络上诸多地产专家及地方的产从业者的信息，近期已经成为购房的相对比较好的时机。

    著名房地专家，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授说：“六月开始，楼市将进入地方政府微调楼市政策频发期。应了我的判断：拖得过上半年，拖不过下半年；拖得过今年，绝对拖不过明年。但中央政府层面暂不会取消限购限贷政策，要留着这根绳继续拴着地方政府和房地产业，必要时就拽一拽，毕竟很担心暴涨重现。”房价虽然不会出现大涨的趋势，但是在盼着房价继续下行，或者像侯宁说的那样房价下跌50%显然是痴人说梦。

     房价触底就在近期或者已经过过去，谁能把握时机要看各自的悟性了。等到所有人都以为房价要涨时，那样肯定是房价要大涨了。因为对于市场的判断大部分人都没有自己观点。即便是一些所谓的专家学者对于楼市判断也往往会出现严重的错误。谁能在这波房价下行的通道中获得最好的收益，买的合适房子这事跟开发商没有关系。全靠购房者本人了。