究竟什么是合理的房价

两会上温总理在答记者问时对于房价问题谈到，现在的房价还没有回归到合理价位，房价必须同人们的收入像匹配。就是根据这句话，有好事者算出来各地的房价。根据网上资料显示，最贵的北京的房价也只有4800多元，他们还计算郑州的房价差几元不足3000元。那么照此推算我市的房价该不会突破两千元。那么这个房价应该是07年的价格水平，那么我市的房价会不会降到这样的水平哪？

想要知道本地的房价会不会降到我们上述的不足两千元的房价哪？

首先我们看看构成房价的主要因素：土地价格、建安成本、配套绿化、市政配套、管理、财务、推广、税收、利润。

土地成本：我们以昌建东外滩地价价格为计算方式，那么280万一亩的土地加上土地税以及测绘费等合计300万一亩，溶剂率为3，那么建成后楼面地价为1500元，即便是土地价格为200万一亩那么楼面地价也1000元，现在都市村庄的拆迁成本都高于200万一亩，即使100万一亩的土地，楼面地价也500元。

建筑安装成本，多层的建筑安装成本现在一般每平方米在700元左右。小高层在1100元左右，高层在1400元左右。

绿化配套成本每平方米在100元左右。

城市配套费90元。

管理、财务、推广费用每平方米合计200元。

税收根据售价不一样是一个变量，按照售价的11%交纳，以售价3000到5000计算，税收成本在330元至550元之间，那么最高的房价综合起来会达到4000元以上，最低也将突破2000元。

所以按照温总理在两会结束前答记者问上面所以的收入房价比计算出来的房价不要说在其它城市了，即便是在我市这个房价低于周边地市，且我市收入水平又略高于周边地市就是不可能的事情。

按照收入房价比计算出来的房价在一二线城市仅仅连土地成本就不够，北京上海这些一线城市的土地成本已经远远高于按照收入房价比的出来的合理房价，那么按照这样的计算方式的出来的合理房价要想实现是绝对不可能的，缘何国际上通用的收入房价比在国内无法实现哪？其实要想解决这一问题必须从收入房价比这个国际通用的衡量房价高低的分析工具入手。

收入房价比这个数学分析工具其实是西方经济学理论在房地产市场的一种分析模型，它能够在西方适用是因为它是按照西方社会的经济与社会基础制定的。

美国的房价是家庭年平均收入的6倍左右，两会结束后出来的各地的房价就是按照这样的计算方式出来。而现实则是我们对于土地的出让方式是不一样的，我国的住宅土地的使用权限虽然只有70年，但是开发商一次性把70年的地价已经缴纳完毕，今后业主不在会为土地缴纳任何费用，购房者今后居住除了缴纳居住所需要的物业管理费、建筑维护费用之外，今后不再向政府缴纳费用。而美国则不一样，美国作为收入房价比在6倍的国家，虽说是土地具有永久的产权，但是美国各州根据自己的情况不一样制定有土地使用税，土地使用税是按年缴纳，按照房屋价值的1-5%缴纳土地使用税，每年进行评估，按照当年的评估价格来缴纳土地使用税，也就房屋保有环节税，所有的房屋都要缴纳，无论房屋的大小也不论你有几套住宅，除了需要缴纳保有环节税之外，空闲的房子还需要缴纳资源闲置税，用于出租的房屋需要缴纳房屋出租调节税，税率几乎达到出租金额的近50%，正是这样的一系列的各种税收，使得美国并不像我们想象的那样人人都拥有自己的住房，美国的自有住房率一直在70%左右，目前因为金融危机存在，美国的当前的自有住房率不足67%。这个要远远低于我国目前的自有住房率——当然不是说你想在哪个城市拥有房子都能拥有，而是说你在农村的房子也算是你拥有住房。同时加上美国人对于居住观念的差异导致美国人对是否拥有自己的住房并不像我国这样看的十分重要。有资料显示美国平均首套房的按揭年龄是37岁，而我国的平均首套房子的购买者的按揭的平均年龄则是27岁。整整比美国人早了十年。从这个角度上来说拿美国的收入房价比和中国的收入房价比来套的话显然也是不正确的。

拿一个错误的方法来解释我们的房价得出来的结论必然是错误的，两会结束后好事者算出来的各地的房价我们要抱着玩笑的心态一笑了之，不要把它当真了，你真要抱着那样的心理来等待房价落到那个程度，我只能说你有点“二”，并且不是一般的“二”，要是不信你试试看吧。