前些日子，我和本地的开发商朋友到湖北一个人口不足60万的县里去看一块地，这块有将近100亩的土地被县政府要求建设成为一个大的商业批发中心，要求涵盖百货、日杂、食品、建材等等，问到何以要求要建设这样的商业项目，建设局的局长说：我们县里没有这样的一个像样子的大市场，现在的市场都很凌乱，到处都是，不像大城市卖什么的都集中在一起有利于管理。

我们看到什么？第一是他们那里没有？第二是便于管理？那么是不是没有了建一个这么大的市场就能够经营的很好哪？另外你管理起来方便了，群众购买起来是否方便哪？这些不知道县里的领导是否考虑过。

其实这个县城只有不到10万人口，大部分的人口都是在乡镇居住，而他们要建设的那个市场现在还是远离县城的，属于开发区冲动之下的产物，要是建设了这样的市场之后近期能否成活是个问题。

现在在三四线城市都有这样的类似现实：因为原来城市规模小，规划不健全，所以商业设施有些滞后，不能满足人们的日常消费需求，但是近期以来在全国招商引资的冲动之下，房地产的投资也成为三四线城市固定资产投资的一个重要途径，而一二线城市的开发商携带着大量的资产进入三四线城市之后一些开发商会选取建设周期与投资周期相对较小的商业地产来运作。因此我们看到一些地方的商业地产冲动建设的局面十分的热火朝天。

最近我在中原地区看到一个城市人口不足80万的商业地产规划：正在建设总占地1000亩的集汽车4S店、汽车仓储物流、驾驶培训、拍照办理、二手车交易为一体的庞大汽车物流园区，还有两个食品市场，一个号称是国际食品城的项目总占地达到2000亩，另外一个是食品批发市场，占地300余亩，两个项目都在轰轰烈烈地进行着，而就这这个城市，在2007年建设成的一个建筑面积十几万平方米的家具城还在半死不活地横在那里，而另外一个五万多平方米的市中心的商业大卖场，因为人气不足，换了很多经营业主，每一个进入的经营者最后都是以赔钱结束。

商业地产是同住宅地产不同的地产种类，商业地产需要后期的经营来获得商业地产的升值，不像住宅地产那样只要卖出去就万事大吉，而商业地产卖出去仅仅是一个开始，需要靠后来租赁者或者自身的经营才会真正实现商业地产的价值。

现在三四线城市，尤其是中西部的三四线城市住宅市场十分的火爆，原因就是一：很多大学毕业之后留在一二线城市的三四线城市及下属农村的人因为一二线城市房价高的离谱，所以近几年来都纷纷返乡置业，而随着近年来农民工工资的提高，以至于出现了年薪十万的蓝领工人，所以农村的城市化冲动也是十分的明显，在两部分力量之下，三四线城市的住宅市场发展迅速，特别是春节前后以及麦收季节，三四线城市的房地产销售明显激增，这是因为那些在一二线城市及东南沿海地区工作的三四线城市的人返乡置业的缘故。

买了房子不住，仅仅在过年时间住上十天半个月的是三四线城市住宅市场的一个显著特点，去年的晒黑灯事件没有延伸到三四线城市，要是把这样的行为延伸到三四线城市，我想三四线城市的黑等率是要高于一二线城市的，原因就是很多人买了房子之后因平时不住，只在春节或者麦收季节回来住上一段时日。

2007年，现在所在的这个三线城市曾经发生过这样的事情，家在农村的一个老汉每隔一个月左右的时间都会到这里看看自己在广东打工的儿子和儿媳买的房子，因为他们在广东打工而在市区买了房子，只在春节回来时住上半个月，平时都没人住，乡下的父亲隔段时间来开了门通通风，不至于室内因为长期不通风而使得衣物发霉，当他再次来到居住的小区拿出钥匙开房门时，无论如何打不开，他还以为自己上错了楼，就下去再次确认一下，看到没有错后再次上楼，依然打不开，就给远在广东的儿子打电话确认，得知自己没有错时感到十分的纳闷，为何自己家里的门打不开哪？正在他苦思冥想之时，有一个人到了他跟前，掏出钥匙很容易就开了门，他吃惊不小，原来他是在小区门口的小卖部门口租的房子，报案后知道了是小偷光顾后发现没有人居住，就换了锁，把房子租出去了。

其实中西部很多的三四线城市目前住宅有将近一半都是卖给了城市化人群了。因此很多已经交付使用的小区入住率十分的低。

商业地产则不然，商业地产需要经常性的消费来支支撑，但是因为三四线城市住宅市场是和本地工作者购房者平分秋色的，所以住宅市场火爆并不代表商业地产交付经营后也十分好，原因是这些地方的有一半的购房者平时并不在此居住，平时不消费。所以住宅市场与商业地产并不出现必然的匹配。商业地产不能按照一二线城市住宅与商业的比率建设，因为一二线城市的很多大学毕业生与绝大多数的打工者并没有能力在此购买住宅，但是他们大部分时间还要在此消费，同时加上平时很多的旅游观光客、出差客户、专业购物客户等，所以一二线城市城市是消费人群多余有房者的数量，而三四线城市恰好相反。

虽然现在部分三四线城市商业地产有些不足，销售也十分火爆，但是盲目地商业地产冲动之后隐藏着巨大的投资风险，目前情况之下风险完全由购买商业地产的投资客承担，但是在看到部分商业地产因为商业承载量得因素导致经营亏损之后，商业地产的风险就会转移到商业地产公司那里，因此无论是对于投资客还是对于房地产开发企业，盲目的商业地产投资都隐含着巨大的风险！