寄希望于保障性住房降低房价是一种奢望

12月2日，住宅及城乡建设部发布明年的保障房建设计划，明年保障性住房将达到1000万套，比今年的580万套增长近73%，其中增加的420万套保障性住房中将主要用于建设廉租房，与此同时，上海也发布消息明年建设用地60%将用于建设保障性住房。

据此有人立即的得出结论：房价会立马下来。这恰好印证了中国人民大学和社科院预测的明年房价大降20%的结论。那么明年庞大的保障性住房的建设计划之下是否会导致整个房价下降哪？根据本人的理解与分析不但不能促使整个房价的下跌，反而有可能推高房价上涨。之所以得出这样的结论是基于如下分析：

住宅及城乡建设部与国土资源部分属于两个不同部门，每年的建设用地指标的分配不在城乡建设部，而是在于国土资源部。由于受到18亿亩土地红线的控制，所以国土资源部每年对于建设用地的数量是严格控制的。而建设用地是包括很多部分的，其中包括道路建设用地（比方说国道省道的建设扩宽用地）、机场码头、城市道路、绿化用地及其他公共设施用地、科教文卫等用地，以上这些用地都是用于基础公共服务用地，另外就是用于生产性的用地—工业用地，最后是用于居住及商业用地。每个城市的建设用地指标现在都是掌握在国土资源部手里的。而每年用于住宅建设的指标是在上一年度的指标上制定的，这样的指标会有所改变，但是不大。每个城市的所有用地都是由国土资源部来审批的，并且是按照土地的用途审批的，用于居住的土地是一个确定的指标。

虽然明年加大了保障性住房的建设规模，比今年的规模会增加73%，但是保障性住房是针对那些社会最底层的，特别是明年新增加的420万套保障性住房主要是用于廉租房的建设，而廉租房和商品房是两码的概念，第一廉租房不流通，不是用于出售的，所以廉租房建设的再多也不会增加市场商品房的供应量，第二廉租房都是用于那些根本没有能力购买房子的人居住的，所以廉租房的指向对象就不是购房群体。

目前在城市里购买商品房的主要是外来购房者与本地的高收入阶层，他们这两部分人均不具有购买经适房、限价房特别是租用廉租房的条件。拉高房价的根本就是买不起房子的人，而是买得起房子的人太多。所以房价才会因为买的太多而供应量太少导致的房价居高不下的。

而同时国土资源部批给每个城市的用地指标固定，而住房及城乡建设部规定了保障性住房的在整个住房市场上所占的比重之后，也就是用保障性住房的用地指标来压缩商品房的用地指标。总的用地指标是固定的，保障性住房增加了，那么用于商品房的建设用地必然减少。这样需大于供的矛盾就更加突出。商品房的供应就更加的吃紧，现在房价恐慌性上涨的根本原因就是因为大量的改善性需求需要购买房屋，而作为市场的改善性住房却供应不足导致的房价高涨。

正是基于以上的原因，在建设用地不变的前提条件下，廉租房建设的越多就会导致商品房供应量越低，那么商品房涨价的压力就会越大。在现有的体制之下，商品房与廉租房之间就是一个矛盾统一体，一个多另一个必然少，而明年的保障性住房将会增加420万套，那么这就意味着明年的商品房的供应量会减少300多万套（因为廉租房的单个建筑面积小，商品房的大），在今年商品房建设就供应不足的情况下，明年继续压缩商品房建设用地势必会导致更大的缺口，供求之间的矛盾会更大。所以明年加大保障性住房的建设力度必然导致商品房的供应不足，一些人看到加大保障性住房的建设力度就以为着房价会降的想法是错误的，不但不会降低房价，反而会促使房价上涨。但是保障性住房使社会最底层的那些连租房都租不起的人看到了希望。这是大力加强保障性住房的出发点与落脚点