地方政府缘何热衷开辟新城区

经常出差到三四线城市的人不难发现一个奇怪的现象，那就是：每个城市老城区破破烂烂、房屋低矮、马路坑坑洼洼、路灯不亮、厕所脏的难以下脚，特别是火车站周边四五平方公里以内的建筑密度极大，除了那些特征之外还有就是各种批发市场、交易市场林立，生意繁荣，但是房子陈旧，街道狭窄，很多地方污水横流而且到处都是做生意摆放的货物、拉货的机动人力三轮车。按照严格的消防规定的话都是不合格的。

离开中心城区之后则会展现出来另外一番图景：马路笔直而宽阔，路的两侧无论是栽种的树木还是路灯都是新颖别致，道路两边退红线之外很多都是绿化带，花草繁盛，红线以外一般都是透空的围墙，围墙内更是干净整洁，一座座大楼挺拔而起，院内要么假山怪石为景，要么是花团锦簇，看着都让人赏心悦目的，周围还会分布着一些建的十分漂亮的小区，市民广场、公共游园、甚至是人工河都有，一些北方的城市不惜血本从南方买一些诸如香樟、银杏等名贵树种点缀其中，让人感觉到这根本就不是一个城市。

那么缘何在一些三四线城市会呈现出来如此景致哪？为何不下力气把老城区整治一下哪？原因其实很简单，就是旧城改造的成本实在是太高了。另外是旧城改造麻烦太多。

其实不光是在三四线城市，即便是在一线城市，也有如此的现象，比方说广州的柯子岭附近的那些都市村庄，那些五六层甚至是十来层的握手楼也是大量存在的。

在郑州的胜岗等都市村庄里，街道十分的狭窄，消防车根本无法通行，家家户户把整个宅基地全部改成一个类似炮楼的建筑，前几年郑州的都市村庄因为在原来两三层的建筑上加盖，屡屡出现正在建设的楼房倒塌，致死人命事件。

起初都市村庄的加盖主要是满足外来务工者租住房屋的需要，因为随着城市的发展，越来越多的人涌入到城市，他们买不起房子，而租住商品房因为面积大，所以也承受不起，因此只好租住在都市村庄里，起初是两层的建筑，后来发现越来越多的人涌入城市租房者越来越多，然后他们就把自己的房子拔掉，翻盖成3-5层的建筑。过了两三年这样的楼层每天问租房的依然很多，这样他们就试着在上面加盖两层，一般都成了六层的建筑，根据城市的大小每个月的房租收入从几千到数万不等。

进入2006年以后都市村庄的改造被提到了议事议程上，这时大家知道以后不能再靠租房子挣钱了，就抱着捞一把的心理，把房子建成炮楼一般的样子。因为不是为了居住，纯粹是为了让扒房子时多赔钱，所以建筑质量根本就谈不上，这样就会时常出现一些正在建设的房子倒塌的现象。

我了解的某个城市的一个都市村庄，在五年前有个台商看中了，准备要把整个村庄拆迁，然后建设，结果不到一周，建筑面积增加了一倍，投资商一算，根本没有利润可图，就放弃了，结果很多家里建房纯粹是为了赔偿，所以根本就是危房，他们自己也不敢住在那里，在外租房。气的当时主管城市建设的市长说：只要我在这里当一天官这个村庄就不会改造。

很多城市之所以会出现新旧城区两重天的缘故就是因为旧城的建筑密度太大，容积率一般都在3-6之间，而一般的城市住宅国家要求的容积率是2左右，越往北会越低。

这样拆迁成本及其高，如果一个城市的房子均价不能达到5000元以上，土地出让的最低价格不能低于300万一亩的情况下这样的都市村庄改造起来才能够到达盈亏的平衡，除非是拆迁的区域可以建设大量的商业空间，如果是纯粹的住宅，根本就是无法盈利的，还有着媒体对于南方特别是深圳的都市村庄改造产生那么多的千万富翁甚至是亿万富翁，这样的报道诱发了很多一夜暴富的心理，再加上媒体一直站在被拆迁者一边，所以漫天要价的行为经常出现，就像前段时间的宜黄事件，政府包赔四十万，他们要价300万，这之间肯定有太大的距离。

还有一些被拆迁者一直以为政府拆迁后卖地的价格就应该是他们补偿的价格，所以一直被认为是政府拆迁赚了很多钱，拆迁出来的土地不错是卖了很高的价格，但是卖完地之后政府还要修路、地下管网、市政配套、绿化、路灯等基础设施的投入，如果没有这些投入怎么会有土地的升值哪？

这样的情况只有在房价十分高的地域才能实施，而在三四线城市，每亩地的拆迁成本现在都在一百五十万以上，加上拆迁后实际道路、绿地、广场已经学校等建设以后可以利用的土地实际能够有拆迁出来土地的一半就已经不错，所以实际出让的土地价格必须要达到拆迁成本的二倍政府才保证不赔不赚，而现实是不可能卖那么高的。何况拆迁过程中的麻烦事情太多，一般情况下，政府也不愿意以血的代价来促成拆迁，即便是政府抱着不挣钱仅仅改变城市形象这样的心态，也不一定能把拆迁工作做好。

而在新城区，虽然也有村庄存在，但是毕竟还是少数，毕竟有大量的耕地、道路、河汊、坑塘、荒山存在着，即便是郊区的都市村庄和建成区的都市村庄包赔一样的价格，但是由于征用的耕地的成本都是几万元一亩，所以加上配套成本一般都在20——30万之间，这样的成本远远低于都市村庄的拆迁成本，况且远郊的村民相对较为朴实一些，不像建成区的那样的“刁民”，因此，一些三四线城市热衷与搞新城区，而对于老城区的改造不是十分热心，这既有成本因素的考虑，又有拆迁难易程度的考虑，同时也有建设速度的考虑，正是这三方面的因素，所以在全国各地形成了三四线城市老城与新城区两重天的不和谐景观。

很多地方政府都抱着反正政府把自己的办公地方搬离老城，在新城办公区周边不远处建设公务员小区，土地价格便宜、政府再减免一部分税费，每个公务员以老城区二分之一甚至是三分之一的价格每人搞一套新房，有的家庭因为多名公务员，所以会拥有多套房子，这样住不着房子一转手，就有一笔可观的收入。官员们都搬到了配好良好，环境优美的位于新区的公务员小区，留在老城区的都是一些没有多大能力及经济状况不好的原住民，街道狭窄，道路不好，厕所没法下脚，一下路，污水进屋，遇到这样的情况使劲投诉到媒体，政府修修补补了事，不能最终解决问题。这样的情况除了由政府的因素外，与被拆迁户过高的拆迁补偿预期过高也不无关系。

这其实是地方政府的无奈之举。