上海事件对于楼市消费心理的影响

 

[本文是下周二我们房产周刊二版头题文章]

 

11月15日，上海的一场大火不但总损失超过10亿元，同时上海市人民检察院第二分院对上海“１１·１５”特别重大火灾事故中，涉嫌重大责任事故罪的１３名犯罪嫌疑人依法批准逮捕，被批捕的犯罪嫌疑人包括上海市静安区建设总公司原法定代表人、总经理董放，上海佳艺建筑装饰工程公司原法定代表人、总经理黄佩信等，同时烧死58人。

火灾过后人们开始对于建筑材料的使用，对于高层防火，对于建筑承包过程中的层层转包等开始引起人们的重视，同时也引发了消费者对于高层建筑安全性的重视。

消费者的购房心理是受到多种因素制约的。那么对于本次的上海火灾消费者的心理究竟会发生怎么样的变化哪？

我们现在结合我市的实际情况来谈一下我市民众对于住房消费的心理变化。

我市的消费者对于住房的心理变化经历了三个发展阶段。

第一阶段是由单位分房过渡到自己盖房子。在原来都是单位分房子住。1992年以后，随着小平南讲话的发表我市也随之开始了城市的第一次扩张，这个阶段漯河成立了三个开发区：高新技术产业开发区、双龙文景技术开发区、自由贸易区，伴随着这些开发区的成立出现了大量的城市建设用地，这时一些�里人开始拿钱自己买地建设房子，主要集中在大高庄、小高庄、郭庄、小李庄白庙、丁湾、东吴庄、挂刀营、姬崔、大靳庄、金盆赵、黄岗、朱庄等。购买者大部分是城市里做生意者，以及一些掌握有一定权利的人士，盖房子，弄一个独家小院，种上一点菜，是当时社会地位的一个重要标志。每每谈到自己在什么地方住，一说是在某个都市村庄，自己盖的房子，马上就会有高人一等的感觉。所以在这个阶段，能够想尽办法自己盖一处房子，垒个铜墙铁壁的院子，然后再养两条狗这是当时有身份的人的象征，到现在为止，一些人的小院情结还没有被打破，一些购房者到售房部之后的第一句话就是：有没有一楼的房子，在得到答复之后，接着一句就是有没有小院。对于能够在自家门口侍奉一块地，种上一片青菜成为一部分人购房的心理预期。

后来随着城市的发展，特别是2002年以后，规模小区的出现，小区内的绿化、硬化、特别是自来水工程与燃气工程的实施，使得小区内的环境比较整洁，既有保安值守，又有大片的绿地及健身器材可供消遣。整洁的社区环境，比着那些原来只有整排的二层小楼，门外有的都没有硬化，到处垃圾乱倒，家家户户养狗，夜里有个风吹草动旺旺咬声一片搞得人们睡不好觉，有些在都市村庄买宅基地盖房子的人还会受到那么本地村民的欺负，所以到2003年开始一些先期购地盖房的人开始放弃原来自己的独家小院，纷纷购买小区的房子上楼，以便得到更加社会化的服务。

随着时间的推移，很少再有市民购买农村的宅基地建房自住，即便是有一些购买宅基地盖房的，其目的也不是自住，而是把整个购买的宅基地盖成一个三层或者四层的碉堡式的建筑，目的只有一个是为了让政府在都市村庄改造时赔钱。其实按照法律规定，市民购买在农村或者都市村庄购买宅基地是违法行为，是不受法律保护的。

2007年以后，随着市的发展，土地价格越来越贵，城市的建筑开始朝空中要空间，这个时期开始出现了单位的小高层的住宅，因为人们到了大城市看到的到处都是高楼林立，以为一个现代化的城市必须有高楼大厦，因为大城市都是高楼，所以在2008年下半年开始，本地的高楼开始大量出现，并且销售形势开始看好，而一些原本是住在六层房子的人，也因为回家可以坐电梯不用爬楼，而纷纷购买高层建筑，因为在人们心目中住在高层带电梯的楼房的人才是有钱人。一些有钱人根据这样的心理纷纷抢着购买高层住宅。而高层住宅因为建筑成本高，售价远远高于多层住宅，截止到目前，我市的多层价格在2000元左右，而小高层的住宅已经超过3000元，高层住宅突破3200元。其实这中价格体系与高层还有多层本身产品的性价比是不匹配的。

其实在大城市，特别是一线城市，在同样一个社区内，房子盖得越高，售价反而越低，至于原因是有以下四个方面决定的：多层占据有更多的土地资源，所以人均公共活动空间多；二是高层建筑因为有电梯、管道井、消防割断存在所以公摊大，得房率低，花钱多而买到的使用面积少，一般19层的得房率小于12层的，12层的小于六层的，六层的小于别墅；三是通风、采光效果差，19层的一般都是一梯四户或者三户，所以采光与通风都会受到影响；四是今后居住成本高，除了物业费贵外，还有电梯运行费用及今后电梯到了报废年限之后更换电梯的费用。因此在大城市就单个社区而言，房价是跟楼房的高度成反比，最有钱的人住的房子反而越低，那就是别墅。

目前我市情况正处于高层热的状况之下，因为最早的高层建筑是高管局的家属楼，也就是仅仅几年的时间，还没有到更换电梯的年限，加之他们单位效益好人们还没有感觉到高层建筑比多层建筑不利的一面。

但是本次上海的火灾引发了人们对于高层建筑居住的安全性的考虑。建筑安全的提出势必会影响到消费者心理的变化。这是毋庸置疑。

最为明显的例证就是位于黄河路上广弘花园小区，在开盘头两天就销售出去了200多套房子，跟随而至的上海火灾是很多人对于高层住宅心有余悸。纷纷关注起高层防火问题。

由于高层防火带来的人们对于生命的担忧，进而会影响到消费者的购买心理，在这样的背景之下，我市的多层住宅会随着这次事件的发生而变得因为购买者的增多变得稀缺起来，多层与高层之间的价差会进一步缩小，估计在明年些高档社区的多层住宅价格会超过高层价格。

这就是上海这次火灾对于我市楼市消费心理影响之后产生的直接结果。

本次上海事件将会成为我市购房心理的第四次大的转折点，进而会逐步改变人们的消费观念影响在售，在建，以及今后房地��产品的定价方式，使各种产品的定价回到本该有的性价比上！这点是每个开发商与消费者必须明白的，当然多层产品回归自身价值不是一夜之间的事情，需要一个过程。就象当初很多人放弃独家小院一样！