沙北东区，发展机遇在何时

上期我们观照了铁定区域房地产市场的开发情况，对铁东市场有了一定的了解。本期我们来观照沙北东区，通过一系列的分析来观照沙北东区的地理概念、该区域的房地产市场的形成历史、现状及未来在整个城市地产市场的位次和地位。

沙北东区的地理概念

我们界定的房地产市场的地理概念如下：沙河以北、沙河以西、铁路以东的区域，北至新北环以后随着城市的扩展，这个区域的概念会扩充至京珠高速与沙河交汇处高速北口一线。

沙北东区的房地产市场的历史

沙北东区的房地产市场起步是从2001有金土地开发的位于黄河路与青山路交汇处的金龙花园项目，该项目于2002年开始入住，后来该区域只是有一些单位的集资房子，主要有漯河税务系统、建委系统的质检站集资房。一直到2004年该区域在没有开发项目。到2005年，位于黄河路与青山路交汇处西边的西边的由鑫昌房地产开发的绿洲新苑项目，该项目当时销售相当吃力，以至于开发商当时觉得这个城市的房地产市场是不是早就饱和了。对于是否进行下一步的开发没有信心。

同样是位于该区域的银鸽新苑项目销售同样乏力，该项目于2005年开始销售至今已经有六个年头的历史，虽然中间更换投资商、代理商也是更换数家，并且把项目名称更换为银河湾，但是至今该项目仍然没有开发完毕 ，一个只有三百亩的盘子，需要8年以上才能清盘，这中间的销售进度可见如何。

位于银河湾北部的项目是由当时的双汇地产，现在更名为昌建地产在漯河开发的第一个项目，该项目与银河湾的规模基本一样，只是比银河湾晚开发几个月，该项目产品分为三种，别墅、多层、以及小高层，项目的前两种产品几乎同时施工，并于2007年初全部交工，到交工时间还有几百套房子尚未售出，不过该项目抓住了良好的机遇，2007年沿河拆迁，该项目的多层及别墅产品在2008年前几乎出货完毕，后来高层因为市场缘故暂时没有施工，剩余的盖多层的预留用地于2009年开始施工，目前销售还算不错。

另外一个项目就是在2008年开发的山水杭城项目。该项目不大，为了制造一些气氛，把一个小项目搞成甚少四期销售，据传，该项目大部分被郾城区乡镇进城人员与西华的购买。

沙北东区的房地产市场的现状

该区域目前正在施工的项目是银河湾剩余地块、双汇国际花园项目的高层扫尾工作，山水杭城的四期工程。

目前正在办理手续中的有温州国际食品城项目，该项目定位于食品及小百货批发市场，已经运作一年有余，但是现在各种手续尚在完善阶段，该项目对外宣称，将来建成以后要把光明路市场全部搬迁至此，我们对此的看法是——这纯粹是忽悠消费者。原因很简单，光明路市场的生意是几十年培育的结果，虽然现在没有十几年前曾经风光，影响到河南、河北、安徽等地，但是该市场安排上万人就业，带动的物流、仓储、运输、税收、餐饮、住宅消费也是不言而喻的，而该市场是属于召陵区的，现在漯河正在举行百日招商大竞赛活动，已经在在光明路存在几十年的一个成熟市场，召陵区能够拱手让给位于沙北东区的郾城区吗？这样的事情想想倒是可以的真正实施起来能会是件容易的事吗？

除了福田·温州国际食品城外，该区域另外一个项目就是由华东地产操作的凤凰城项目，该项目占地约300亩。被金山、淞江、青山三条大路的环抱，目前正在加紧进行施工前的准备工作。

除此之外还有位于金山路西侧、黄河路两边的超大体量的的翡翠城项目，该项目原来由前周村委会下属的鑫霸房地产开发公司操作，该项目曾经于2001年已经着手准备开发，受到当时市场与市政设施的影响当时本人建议该项目不要急于动工，一旦动工销售肯定成问题，所以该项目一直处于前期准备阶段，当时我们给出的建议是解放路大桥开始施工时项目动工，目前该项目与浙江投资商合作，项目周围的部分围墙已被出街广告美化。公示牌显示该项目全部为小高层及高层建筑、项目体量达到70万方，是目前本市信心已经披露出来的最大体量的建筑群落。

目前该区域尚未有其他项目。

沙北东区购房群体分析

每个区域的人文环境决定了这个区域房地产市场份额的大小，而该区域的自然环境与人文环境结合之后决定这个区域内的楼盘品质。

目前该区域已经销售的项目的主要客户构成为：

部分高端客户，这是由于该区域的两个项目之一银河湾是这个城市建成区域内风水最好的两块宝地之一（另外一块是位于丁湾西南角的地块），另外一个项目双汇国际花园同样也临近沙河西岸。并且这两个项目本身体量较大，可以充分在社区内做出良好的景观来。再加之开发此两个项目的开发商一个是全国的龙头企业双龙，另外一个是全国知名的造纸企业。该二个企业职工平均收入远远高于全市的职工平均收入，所以这俩个项目购房客户中自身的职工就比较多，另外是一些有车族的购买这两个项目；

第二部分是来自老城区的部分客户、主要有湘江路以北两河之间的客户；

第三部分客户是来自铁路以东、第一人民医院以西；

第四部分客户主要是来自郾城区东北几个乡镇的城市化人群；

第五部分客户是来自沙北西区的客户。

该区域是一个特殊的区域，因为生产性企业很少，除了原来的铸造厂外没有像样的企业，而该企业的经济效益在整个城市中属于中等水平，这个区域内的行政事业单位也很少，除了八中和几所小学外，就是党校、第一中专沙澧河流域气象中外就是几个都市村庄，而都市村庄居民购买商品房的人是很少的所以该区域购房所在的原住民购房的很少。这也是当年绿洲新苑、和现在的银河湾销售迟缓的主要原因。

沙北东区SWTO分析

沙北东区未来的发展机遇

原本已经列入2008年计划的解放路大桥由于种种因素，到现在才正式再次提到议事日程，一切准备工作正在加紧进行中，解放路的延迟开工导致该区域的发展延迟了发展了三、四年。

最近，解放路大桥重新进入市政计划，并且开始实施前期的工作，那么解放路大桥开工建设直到完工后对于整个沙北东区都会带来那么发展机遇那？

首先解放路大桥建成以后将会大大缓解交通路大桥的交通压力。对于老城区与沙北区域之间的沟通起着关键性的作用，如今在我市虽然有十几座大桥连接着两河四岸的交通，但是由于我市近几年来经济发展迅速。机动车辆增加迅猛，所以道路通过能力，特别是沙北区域与老城区域之间的交通尤其繁忙，堵车现象时有发生，特别是连接老城区与沙北区的老大桥，也就是交通路大桥由于年代久远，桥面比较狭窄，而在老桥和金山路桥之间又有着比较远的距离，所以交通路桥承担着整个东北片区人员进入老城区的全部交通压力。因此堵车现象极其严重。那么解放路大桥修通之后将会缓解交通路大桥的压力。

第二，解放路大桥开通后，把老城区、铁东片区与沙北东区之间的距离缩短了不少，很多老城区与铁东区域的西边部分尤其是光明路市场以西的居民如果到沙北去的话就可以通过解放路大桥来实现，而在原来要全部压在交通路身上，给人们出行带来很多的不便。而在老城区和铁东西部区域由于均属于老的城区，所以在该两个区域内可供开发的土地除了进行旧城改造之外，没有可供开发的土地。因此，导致这两个区域内的原住民和在两个区域内工作的人员只好到更远的区域去购房，由于沙北东区与该区域的联系仅有一座交通路的老桥，所以人们很少选择沙北东区作为居住地。解放路大桥的修通之后，这三个区域之间的联系会更加的紧密。

第三沙北东区虽然目前没有沙北区域具有明显的优势，但是随着都市村庄的改造，沿河的开发建设，该区域将会成为一个良好的居住区域，它对其他区域尤其是老城区，自澧河以东湘江路以北的区域以及金山路以西湘江路以北的区域都会有极大的吸引力。对于缓解老城区以及铁东区域的住房紧张将会起到极大地缓解作用。

而这一切的改变就是从解放路沙河大桥的开工建设开始。