学区房，一座尚未被开发的金矿

报载，北京知春路附近的一路之隔的两个社区，二手房的差价高达近万元。原因何在？因为两个社区的因为一条路之隔，所以被划分大的学区不一样，一个可以上人大的附中，还有重点的小学，而另外一个则不能。

“昔孟母，择邻处。子不学，断机杼”。 孟子所以能够成为历史上有名的大学问家，是和母亲的严格教育分不开的，其母为了孟子的学习，曾经三次来搬迁居住地，以给孟子创造一个适合孟子学习的好环境。

古人尚且知道环境对于一个人成才的重要性，如今社会竞争是如此的激烈，所以才会有一些用心良苦的家长们为了给孩子们创造一个比较好的学习环境，不惜掏高价购买学区房，以便使孩子“不输在起跑线”。正是抱着这样的心态，所以一些城市的的学区房被炒得价格奇高。

而这样的情况在我市基本上没有出现。

根据我市学区划分情况和重点小学及初中的分布，市民普遍认为较好的小学主要有实验小学、第二实验小学、漯河小学，中学有五中、实验中学、三中，于此对应的学区房为：嵩山路以东、沙河以北、交通路以西，淞江路以南区域是属于实验小学、漯河小学、实验中学覆盖范围，而第二实验小学、五中、三中主要是覆盖老城区域。目前在老城区域内，正在销售的房地产项目主要有金色里程、中堂；沙北区域内销售的楼盘有金色年华、塞纳春天、舒曼项目等，但是据我们观察，目前这些正在销售的房地产项目中并没有因为他们具备有良好的学区优势而反应在楼房价格上有很大的优势。

同样，因为一手房的销售在价格上没有明显高于其他学区房，所以反映在二手房上同样没有明显高于其他学区房现实。为何在其他城市被炒得火爆的学区房在我市却没有明显的优势与被炒的迹象哪？

我们通过认真研究得出是如下因素导致我市学区房不火爆的：

第一、   开发商没有发掘出学区房的自身的优势，纵观自上个世纪我市开始房地产开发以来，我市开发商在推广项目时强调学区房的少之又少，即便是到了现在也很少有项目把学区房作为主要的卖点来对待，目前我们观察一些在售项目，似乎只有花样年华在这方面把学区房作为主要的卖点来推广，因为该项目所处的学区既有漯河小学同时也有实验中学，所以该项目在最近出街的推广语重点放在了学区房上。

第二、   不是所有的家长对于孩子上重点学校都充满热情，我市作为一个新兴城市，城市化发展水平相对落后，虽然这些年来城市规模在不断地扩大，从建市开始的不到12万人，发展到现在的近50万人的中等规模的城市，但是总体而言，城市的发展出了少部分的大中专毕业生进入城市外，大部分的都还是因为城市规模的扩大，我市城市规模从1986年建市之初的十来平方公里发展到如今的近八十平方公里，城市化人群中主要以原本的村庄转化为都市村庄，增加的城市人口为主，二部分村民对于教育的重视程度不高，所以延续下来，对于孩子读重点学校的积极性也不高，还有就是这些城市化的都市村庄居民绝大部分都是自己盖房子，购买住房的的村民为数极少，所以他们对于学区房没有直接的拉动作用。

第三、   本是是一个小城市，小城的一个显著特点就是人情社会。在这个城市中，一个人要想办成一件事情，需要人托人的话不会超过三个人就能够把事情办成,如果用著名的社会学者 费孝通先生的话说，这是一个乡土社会，大家都是本乡本土的，是一个熟人社会，是一个特给面子的社会，因此一些本来不在某个学区的家长要想自己的孩子进入所谓的重点学校，总是费不了多少事就能够办到了的。

正是基于上述的原因，我市的学区房没有像其他城市那样能够被炒的房价高的离谱，也正是这样的原因，所以我市的学区房的潜在价值有待挖掘。像位于黄山路上的实验小学，它涵盖的区域内目前没有一个房地产项目可供销售，即便是可开发的土地也没有要想开发必须是拆迁掉上个世纪才建成的临河的那部分六层建筑，因此该区域的二手房因为不但有良好的学区，同时因为临近市级政府机构、沙河所以潜在的升值空间巨大。

同样是属于漯河小学、实验中学学区内现在可供开发的土地资源也几乎没有，剩下的只有城中村改造项目了。我们都知道我市的每个城中村的建筑密度是十分的大的，同时容积率都在2.5以上，这样仅仅是拆迁成本就是目前召陵区和西城区土地出让成本的几倍，即便是政府不再收取这些拆迁出来的都市存在的土地出让金，那么将来拆迁出来的之后的土地成本也是高的离谱的，因此房价自然不会低。

学区房的资源就在于良好的教育资源，这样的资源在目前的情况下是不会出现均衡的，只要这样的均衡不被打破，那么学区优势就不会消除，那么学区房的优势就依然存在，这样的富矿何时开发出来是由学区房区域内的开发商的意识决定的。