惜售何须捂盘

    在中央政府出台的抑制房价的措施中有一条是这样的：已经办理预售（或者销售）许可证的项目必须在三日内全部对外公开销售。不允许放着房子不卖。

    其实这样的措施对于真正想捂盘惜售的房地产开发商根本没有约束作用。

    捂盘惜售在房地产营销界专业术语叫做“销控”就是销售控制，销控有以下作用：

    一、              推出数量少的单元，制造紧张气氛，采取的是饥饿营销的技术，让人产生紧迫感，促使消费者很快作出购买决定；

    二、              保留位置、产品好的单元，一是可以买个更好的价格、每次推出的单元买完后再次推出时肯定是要涨价的；二是可以照顾关系户，比方说土地、规划、建设、房管、银行等相关主管和业务部门的人士。

销控的目的就是这样。而捂盘惜售仅仅是销控的方法之一， 销控除了捂盘惜售这样的方法外还有就是价格的销控，说具体点就是通过制定价格来达到销控的目的。

    我们举一个简单的例子，比方说一个社区有A、B、C、D四栋楼，如果开发商想要做销控的话方法有一下几种：

    一、              不把所有的房屋的预售或者销售许可证办理下来，假定他想销控B、C两栋楼，在准备这两栋楼的销售资料备案登记时不把资料准备完备，每次都差些东西，总也不能满足办理预售与销售许可证需要的所有要件，那么房管部门不可能在资料不完备的情况下就发给对方销售的相关证件，所以他就可以达到了销控的目的，甚至是他四栋楼就不去办理手续，你房管局的不可能整天都去催着人家办证吧，所以捂盘惜售的是做到了。

    二、              在价格制定上做好文章，比方说当时周边项目的销售均价是5000元。他就把A栋的均价制定在5000左右，把B栋的制定在6000左右，把C栋的制定在7000左右，把D栋的制定在8000左右，这样每平方有最高3000元的差价，甚至可以制定的更高，所以销售的顺序肯定是A、B、C、D如果你当时就愿意做冤大头，直接买D栋房子，愿意一平方多出3000元甚至更高，开发商将是十分乐意的，因为捂盘惜售的目的就是多卖钱，不是留着房子自己住的，现在有人愿意每平方多出几千元的价格开发商自然不会不买。这样通过销控就可以直接达到销控的目的。

    所以从上面的分析来看你做的那些必须一次把所有房源全部推出来的措施是打击了捂盘惜售（我们况且说能够起到打击捂盘惜售的作用，其实未必，他根本不办理销售的相关手续，或者拖延着办理你拿他何法），但是通过价格的制定就可以很轻松地化解了这些政策与措施。现实就是这样的，昨晚东方时空报道，深圳一个项目定价比周边的同类品质的房价高了一万多元，明显的销控，即便是在同样的社区内差价也高达近6000元。

    房价高涨的原因是三方面的，一是土地价格高企；二是资源配置不合理，城市越大越是掠夺中小城市和广大农村的资源，所以人都往城市特别是大城市拥挤；三是供应远远小于需求，虽然在一些城市很多人买不起房子，但是由于有各种政策的支持和不限制购买者的身份所以很多有钱人利用政策来购买大量的房子。如果这三条存在遏制房价过快增长仅仅是一句空话。