昨日看到最新一期的《中国经营报》上面有一篇言论，大意是说房价之所以这么高，原因很简单——就是商品房的定价权不在购房者手里，也不在市场手里，而在开发商手里。

对于这样的观点，本文作者不敢苟同！原因很简单。商品房的定价机制其实已经形成，它是由成本决定基础的定价基数、 参照区域内的自然环境、人文环境以及城市配套作为定价的浮动空间、具体的售价又由产品的具体类型再加上本区域内的产品供应量和竞争对手的定价以及消费者对于住宅和物价的预期、供求关系等诸多因素决定的，而非开发商自己决定，表现形式是开发商自己做主，完全掌控商品房的定价的，其实是完全由市场所决定的。

下面我们试图从以上所列的诸多因素中来逐个分析一下商品房的定价机制的形成：

一、成本：任何尚品的定价都是由成本来决定基础的定价，商品房的定价也不例外，在基础定价中成本定价主要由以下几个土地价格、建安成本、配套成本、绿化硬化成本、税收、财务成本、推广成本、管理费用等。各个地方的房价之所以差别很大，主要是由于基础的土地价格差别巨大，比方说目前一线城市的部分地王的楼板地价已经突破20000元，而在四线城市楼板地价一般还在200元左右，这就是成本价的差异的基础，由楼板地价导致售价高企，而税收是售价的约11%，这样来计算同样的面积税收的差异会达到十几倍，财务成本因为投入资金的差异，所以财务成本的差异也很大，建筑安装成本差异基本上不会超过20%，管理费用的而差异也不大；广成本确非常的大，比方说在北京，一个户外的高塔每年的费用大概在200-300万左右，而在郑州这样的费用大概是50万左右，而在我所在的城市这样一个高塔的一年的费用大概只有10万左右。

二、环境。环境包括自然环境与人文环境。环境的差异是巨大，在一个城市中为何由房价的巨大的差异除了受到成本差异之外，就是环境的差异，其实在土地的出让价格中已经包含了环境的差异。而在销售定价中这样的差异会表现的特别明显，在河边，山坡上的房子的售价肯定要比没有这些自然环境优美的地方房屋的售价高，即便是同样的社区，由于占据着社区不同的位置所以售价也是有差异的；人文环境对于售价的差异也是很大的，比方说一个工业区和商业区的差异、大学聚集区的房子，特别是拥有重点中小学的附近的房子更是比周边的房价高出20%左右的售价。因为资源的稀缺所以一些项目售价奇高也就不足为怪了。

三、竞争对手的售价影响商品房的售价。这样的例子其实很简单，比方说广渠门15号地出让后，周边的楼盘应声而涨。楼板地价高达15000元的广渠门15号地的拍卖成功使周边的楼盘马上在短短的一段时间内涨价几千元，原因是广渠门的地价已经决定了该项目将来的售价在30000元以上，而当时周边的售价一般还没有突破20000元，所以这样以来势必就会带动这些项目因为广渠门15号地的出现而应声涨价，这个跟商品房的成本价没有任何的关系。看到有巨大的上涨空间开发商不涨价是不可能的，这是一种被动的涨价形式；但是这样的涨价速度也是令老百姓感到最不能接受的。

四、预期。对于商品房涨价的预期和物价的预期是商品房涨价的另外一个十分重要的因素。比方说同样的房子，在2008年时间，由于受到金融危机的影响，所以人们预测到房价可能要降低，所以大家都不买房，因此，出于观望状态中，所以商品房的定价就不会作出上涨的定价，而且还变换花招地变相降价促销，越是这样消费者越是不出手买房，这样在与开发商的博弈中就处于有利地位，所以涨价的预期就没有了。而在2009年，涨价的预期在增加，所以全国楼市涨声一片，因此商品房的定价也是应声而涨。这是消费心理预期支撑下而使定价随着不停上涨。

五、供应量。供应量也是影响商品房定价的一个重要因素。商品房看似不是垄断经营的产品，其实仔细一想商品房必然带着垄断的因素在里面。一块地甲发商拿去了，乙开发商就不可能拿到，所以对于这块地来说，甲开发商就拥有该项目的绝对定价权，同时在一定的区域内，供应量的多寡直接影响到项目的定价。最近海南的例证是最为明显的，海南国际旅游岛由地方意志上升为国家战略之后，海南的房价应声而涨，这还不是全部，1月19日，卫留成宣布为了防止海南房地产的泡沫，决定两限，此言一出，立即引发了“日涨千元”的神话，原因何在，就是这样的两限之后，必然导致海南的房地产供应量迅速减少，而需求不变，所以涨价，疯狂地涨价成为必然。就在早晨我听收音机时再次听到一个海南房价，特别是一线海景房涨价的刺激消息：海南规定，一线海景不再建设住宅，这样以来原有的一线海景房势必再次面临大规模涨价的条件，一线海景房涨价必然会带来二三线以及整个海南房地产大规模疯涨！

由以上的这些分析我们不难看出，商品房的销售价格是受到很多因素制约的，这些客观因素一旦形成就决定房屋的价格，精明的开发商因为掌握了大量的资讯，而消费者处于信息不对称的局面，所以看似是开发商定价，其实是由客观因素决定了开发商仅仅是把客观因素总结出来以后制定出来了。

即便是将来房地产处于买方市场的情况下，房地产的定价权也是受多种因素左右的，而不单单是将来有消费者来决定商品房的定价权的。