成交量狂降，价格就会马上暴跌吗？

                                ——兼与牛刀先生商榷

刚才看了牛刀先生的一篇文字“成交量狂跌了，房价暴跌还远吗”？具体内容我没有祥看，我仅仅看了题目与最后一句话：“让我们借用雪莱的诗：冬天已经到了，春天还会远吗？”从这些已经不难看出来，牛刀先生的指向性了。房价马上要下跌了，并且是暴跌。那么现实真会如牛刀先生们所愿吗？

本人虽然呆在一个只有50万人口的小城，才疏学浅，更没有见过多少市面，也不可能在北京、上海这样的城市举办忽悠百姓不要买房，签名售书的报告会，然后挣取大量的迷途购房市民的钱到处购买豪宅。但是谈谈房价，本人还是有这样的自由的。

要想判断房价是否大跌仅仅靠一个成交量的狂降是十分的片面的，原因其实很简单。房价是否下跌或者是暴跌，要受到很多因素的制约，成交量仅仅是影响房价的一个因素。

首先我们来看看近期成交量下滑的原因。

近期成交量下滑，仅仅是这一周的事情，形成本周成交量下滑的最为主要的是二手房成交量的急剧萎缩，原因其实有四方面的因素，其一是二手房上市营业税的减免由“二至五”截止日期到了2009年12月31日，所以很多原本计划在今年置业的业主提前释放了一些需求，所以成交量，本周下降是必然的事情，没有什么大惊小怪的，其二是温总理的“新四条”出台后，人们心理上有一个预期，处于观望阶段，这也是情理之中的事情，但是这四条究竟能起多大的作用目前还是个未知数，但是据新浪地产频道的网上调查，认可这四条能够很快遏制今年房价上涨的似乎只有不到参与调查者的10%，本人持同样的态度；其三是最近各相关部门明确表示要遏制房价过快上涨,注意了这里说的是“过快上涨”而不是遏制房价上涨；其四是7号国家税务总局出台物业税在全国“空转”试点。这让一部分人以为会马上实施，进而影响房价，其实空转已经在一些城市试点六年了，缘何没有进入实施阶段，原因很简单，涉及面太广，不是一时半会能够决定的，我个人以为，真正全国普遍实施最少需要五年以上的时间，所以有物业税“空转”引发的暂时性观望会在“空转”的的目的让大众了解后被消融。有以上因素形成的观望是必然的没有什么大惊小怪的。

     回过来我们再看看去年的情形，还没过完春节，楼市已经回暖，开始了所谓的小阳春，这时很多人，当然也包括牛刀先生，就发话了，这仅仅是个“临死前的回光返照”不会持续多久，结果是什么样的情形，大家有目共睹，我就不再此累述了。到了国庆的黄金周，前五日大家都忙着旅游，交易量不是很好，就有人立即发出“黄金周不再，楼市好日子将一去不复返了”！怎么就这么沉不住气哪？

    现在刚刚几天的时间，牛刀大叔以老迈之躯又在网上叫嚣“房价大跌”，这么大年龄的人了，为何就这么没有一丝一毫的稳重感哪？难道是牛大叔真是没有判断能力吗？我看未必！我以小人之心，且断大叔之心，因为在这篇博客的前面就是大叔准备10日在北京敛财的广告，由此之心安然若揭：大叔之所以总是在唱衰楼市、不停地唱衰楼市，目的只有一个：利用人们的心理：渴望降价！来讨巧大众，成为大众的代言人，赢得大众的信任，然后开讲座、卖书、敛财，买豪宅！这仅仅是我一介小民的推测之言，未必是事实。想必牛刀大叔未必看到这样的一段文字。即便是看到了，大叔也会以他老人家的宽广胸怀一笑了之的！

    其实，今年房价是否会下跌，下跌多少，是由很多不确定因素制约的，你我未必能够预测得到，但是就目前的状况来看，如果以后不再有打击楼市的政策出台的话，我个人观点依然是对今年房价持上涨态度的，原因不外乎一下几点：

     一、中央政府在定调时从来没有把打压房价作为楼市政策的切入点，尽管年底在有关楼市的一些政策上，中央政府用了“遏制房价过快增长”的字眼，请注意是“过快增长”而不是遏制增长，所以从中央政府来说，绝对不会有对于房地产毁灭性的政策出台；

     二、地方政府是不会眼看着房价下滑的，2008年各地楼市出现量价齐跌之后各地纷纷出台救市政策，而且各地的救市政策都远远比中央政府的政策更具刺激性，比方说笔者所在的城市就是把144平方以下的房子作为普通商品房的，一样享受1%的利率优惠，并且我这里根本不收交易税和营业税，即便是上午办好的房产证，下午就过户话也不收营业税。去年的4万亿刺激计划除了房地产行业外，其他行业全部投资到位，而只有保证性住房没有到位，地方政府对于保证性住房的建设热情不高，原因很简单，那样需要地方的大量资金来配套实施，这样不但占有限的财政，而且过多的保证性住房会影响商品房的销售，进而影响税收！所以地方政府在这方面是不积极的。

    三、开发商一般都不差钱，去年因为楼市火爆，量价齐升，各个开发商都赚的钵满盆满，去年拿地的劲头就知道开发商的资金状况是何种情况！开发商只有资金链断裂的情况下才会杀价出货，一般很难让开发商主动降价。去年的事实已经再次提醒开发商，只有资金链不断裂，房子拿在手里利润会增大许多，去年的捂盘惜售、烂尾楼起死回生的现实已经让广大开发商感到握有大量的物业也是挣钱的好办法。

   四、刚性需求不会马上降低，所以基本的需求还是存在的。

   五、去年的那么多的地王在实质上是会拉高房价的。