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为什么德国从来没有房地产泡沫
(2016-12-25 21:36:38)
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宓卓 |
分类： 葡萄酒新闻 |
相对于英法两国后发的资本主义国家德国，历史上德国劳工遭受更深重的剥削，一战以前德国的阶级矛盾相对英法更加尖锐，劳工运动比英法有着更加深厚的传统。几个世纪以来，饱受劳工运动困扰的德国统治阶层，不得不尤其关注劳动者的利益。他们认为，绝对不可以让劳动者流离失所，要让劳动者有固定居所，可以杜绝社会动乱的隐患。钞票是可以无限印制的，房地产做为主要的不动产项目，数量是有限的，房地产遭遇爆炒后筹码很容易集中，造成社会不公并加大贫富差距。100年来德国从不把房地产做为国民经济支柱产业，几乎变态般的限制房地产行业，限制房屋出租行业。
同样，在《为什么美国没有社会主义》一书中，德国学者桑巴特指出，19世纪美国工人的工资是欧洲工人的4倍，一个重要原因在于生产力的另一个要素，土地租金在美国奇低，美国西部的土地对开发者几乎是赠与，这样免费获得土地的资本家可以给雇佣工人更好的待遇，所以美国很少有工人运动，也不存在社会主义思潮的土壤。资本家节省了房屋租金，有利于改善工人的待遇，这听起来似乎和传统的马列主义政治经济学有点出入，是吧。
德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，德国宪法明确规定：“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
德国房价四十年不暴涨，无人炒房如是何实现的呢？-谁敢炒房子，哄抬房价就把他送进牢房，这一必杀技保证了德国房价近40年来不仅没涨反而下降。德国成为欧洲大陆上中国炒房团极少踏足之地，因为德国作为一个保障居民住房为房地产政策核心出发点的高福利国家，德国房地产调控的核心思想就是反对住宅空置，反对房产炒作。房子、土地被看做公共、全民所有资源，房价才不会发生连年高涨、暴涨，德国刑法规定，炒房是犯罪行为，要判刑坐牢。购买第三套是炒房，是犯罪行为，这才是中国人不敢去德国炒房的原因。德国政府制定的法律和政策，都在“切实有效”地保障民众的住房权利，即使中国土豪财力再雄厚，也不敢炒房炒到德国地盘上，因为那极有可能缴纳高税额，并且触犯刑法。
德国的房屋出租市场也让依靠出租房屋食利者很不舒服，租金制定过程是地方政府与行业协会根据地区与收入差异制定“合理租价”，一旦房东所定的房租超出“合理租价”的20%，即构成了违法行为。同时德国房地产市场价格调控机制有效，合同一经签订后房东不能随意涨价，房东无权随意终止租房合同；政府实施有效的租赁市场管理，禁止二房东、欺诈中介，维持了良好的租房市场秩序。如果一套房子超过独立地产评估师算出的合理房价20%，卖房人有可能面临5万欧元罚金，而如果超过50%，则有可能因为暴利而面临坐牢惩罚。即使在德国租房子，政府也有明确的房租涨幅限制，超过平均水平太多也会遭到罚款，所以房东不会频频涨价，租房人也比较有安全感。在德国炒房需要交3.5%的交易税，有了盈利还需要缴纳差价盈利税，算下来基本无利可图。
不同于北欧奉行福利主义的小国，德国作为一个缺乏资源人口比较多的大国，国民享受高福利待遇，一定程度是依靠了接近50%的高额遗产税，通过变相剥夺有产者，实现均富和社会大同。基督教社会有一定的鼓励身后捐献的传统，这一条在东亚社会很难照搬，东亚的富裕社会如日本新加坡台湾等，至今尚未有一个敢于尝试高额的遗产税。
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