田埂说事（336）房产的“拐点”——是否已经显现（下）

如今，要写一点关于房产方面的东西确实很难，稍有不慎，就有为房产商做广告之嫌疑。

因此，更多的人认为，最好大家一起“呐喊”，把什么时候都看成了“漆黑一团”，让房价降下来。其实，我认为这不是一个合格和理性的记者。因为在如今“与世界同步”的市场经济中，任何人都左右不了这个大气候，而真正合格的新闻人员或者业内人士，应该客观、理性地帮助群众分析整个形势，大家探讨今后房市的走向，为老百姓在购房中，作出一点判断上的参谋。

我今天的“房产的“拐点”是否已经显现”，其用意也在于此。

警惕大浪滔沙中的数字游戏

说实在的，两年来，房地产市场无论是政策性的宏观调控，还是房地产市场自身的挤压泡末逐渐降温，其实都是一个“大浪滔沙”型的“大洗牌”过程。

在这期间，诸如：放慢投资建设速度、切割投资规模、资金链断裂导致工程停滞、延长交房期限、甚至出现了破产和退出房地产市场等现象，从而也出现了购房者退房、断供等不和谐音符。但是，这些现象从产生到今天，房产商也作过了无数次的抗争和挽救，也出台了许多意欲自救的方法和措施，然而，随着美国次贷危机的出现，以及国际金融海啸的波及，房产业始终停留在不温不火的境地。再加上国家没有明确的“房产救市”政策，导致了这“大浪滔沙”从持续走向更具彻底。因此，从某种意义上说，如今还挺立着的房产公司和楼盘，已经是一些颇有实力、禁得起市场考验的“强硬派”房产公司。

但是，对国内房地产市场的预测，谁也不是权威，更没有神仙，今后房产的趋势和走向如何，这除了依仗大环境的变化之外，还需要各房产公司的“自持定力”。因此，作为广大市民，在认真审视整个房产市场的走向和趋势以外，还得防范“数字游戏”。要知道，如今的“数字游戏”是五花八门，招几个“房托”已经是小儿科的把戏，最应该提防的是：一夜之间猛提房价，再以诱人的折扣夺人眼球。以造成“虚假繁荣”和“提价趋势”，来诱骗购房者上当，因此，选择资质过硬，实力强大、信誉度高和善后服务到位的楼盘出手，是市民的首选。

记者在采访中，就像本次参加团购的几家房产公司老总所说，他们不会以玩“数字游戏”的手段来吸引市民的目光，而是趁此时机，目光向内、潜心做好做精自己的产品，甚至更多的是把期房做成现房，把一个个过硬的产品，呈献在广大市民面前，任凭他们挑三拣四，评头论足，禁得起市民挑剔的眼光和市场的考验。当然，我们也热切地期待他们这样而为之。

冷静审视本地房产态势不容忽视

虽然整个房产局势是以大气候为主要背景，但是由于各地的经济、文化、区域、环境、和市民需求和购房理念不同，因此，所产生的房产走势也不尽相同，也就是说：“顺境中有逆潮，低谷中有高峰”。因此，作为购房者，冷静审视本地房产态势不容忽视。依我之见，应该围绕着这样几个关键性的指标予以判断，那就是：城镇居民的人均可支配收入、商品房开发投资完成情况、土地供应量、以及住宅销售情况等。

现在我们来分析一下本地的房产形势和走向。据市房地产管理处提供的资料，按照房产开发2——3年为一个开发周期的话，2006年完成开发投资，是从2002年的4.08亿元一路攀升到了26.14亿元。到2006年底，竣工面积和销售面积分别是208.36万平方米和230.681万平方米，也就说，实际上是出现了“求大于供”的局面。再加上从2002年到2006年，桐乡居民人均可支配收入年均增长11.14%，因此，本地出现了房产销售良好的势头，甚至一度出现“找关系购房”的势头。

那么，我们现在所看到的“空置房”现象，甚至是“供大于求”的势头，又是怎么出现的呢？其实这就是2006年底开始到今年为止，这是一个新的开发周期。在这个时间段内所建设和竣工的楼盘，刚巧是遇到了国家按照全国房地产形势而实施了多项宏观调控政策的非常时期，首先是首付款的提高、二套房的控制、银行贷款的从紧，新建房型面积的控制等，因此，在这个时期内，出现放慢了投资建设速度，一些房产商遇到了资金链断档的困难，房产过剩等现象；其二是“钢性需求”的购房户，也就是那些急于购房的市民，基本完成了购房计划，整个购房周期进入了平衡期；其三那就是130平方米左右的户型面积的过于集中，出现了“尺码断档”现象，再加上国家倡导小户型、经济适用房和廉租房的新政出台，导致了房产市场的相对低迷，使一些本来就持币观望的市民和“软性需求“者，继续徘徊在举棋不定的“十字街头”。

对本地房产市场的剖析

那么，本土的楼市现状如何？今后的走势将会怎样？我的分析是：投资建设逐步趋稳、供大于求现象日益缩小、房价波动幅度不大、优势户型日益紧缺。

我的依据是以下这7个方面：首先是国家“房产救市”出现曙光，特别是金融市场的“解冻”和市民购二套房"开始松绑”，都在朝着利好方向发展，这无疑是为购房市民，尤其是第二代“移居户”和“住房改善户”亮起了再购房的“绿灯”；土地供应仍旧是从严控制，每年都呈稳定下降和“锐减”趋势，特别是市区的房地产市场的存量土地，达到了饱和状态，换句话说，市区已经很少或者没有土地可以出让，试想，若干年后，非但房产商拿不到土地，就连市民购房也要去城市边缘寻找；经济适用房和廉租房周期未到、况且数量不多，而且还处在青黄不接阶段，意欲购买这些房产的市民，恐怕还得等上一段时间；经过两年多的持续低迷，“钢性”购房户，即那些急需购房户在“蛰伏”和等待两年后，可能出现“拥挤购房”的态势；经过前两年的大浪滔沙，房产开发商日趋理性，盲目投资房产已成历史，由此带来了开发项目和投资楼盘也会相应减少；政府急于盘活本地闲置房产，把它变成支撑国民经济的可视现金，在现有的购房补贴基础上，还可能有更新更优惠的政策和措施出台，以刺激消费、促进购房；最后就是如今的房产商，在认真计算成本和销售利润后，感到“水份已干”，没有什么“让利空间”，用这些开发商的话来说：“近年来，土地及所有的建筑成本持续上扬，而房屋的质量也同步跟上，完全可以与国内外最而导致房产商依靠强劲的资本实力，坚挺在现有的价位上而岿然不动。

因此，鉴于以上这些因素，广大市民得时刻注意市场动向，那就是在适当时候，该出手时就出手。因为一旦时机成熟、房产市场复苏，最要防止的是房价重新反弹回升，因为，这毕竟是在市场经济的大潮中。

尤其是应该注意到，10月17日，南方报业传媒集团-21世纪经济报道：一位权威人士向记者透露，市场上关于全国性房地产“救市”政策出台的传言并非空穴来风。住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。

因此我认为，房产商不是“吃素”的，一有风吹草动，应变最强、反应最快的就是他们，因此，我的看法是：千万不要走“买涨不买跌”的老路。这就是我写此文的目的，因为我已经觉察到政府已经在救房市了。

（以上分析仅代表本人观点）