三四线城市楼市火爆表象之下，是商机还是陷阱？

有渲染说：限购令下，大多数一二线城市楼市一片哀鸿，但对于不限购的三四线城市，一波新的购房潮正在兴起，“到三四线城市去！”已成为大小开发商和炒房客的口号。

地产观察者许子枋认为：判断三四线城市的房地产趋势，不能只看某几个小城市短期楼市热度和成交量，要看全国总体趋势、总量趋势以及中央总体调控思路。在房地产调控基调不发生根本性改变的前提下，在政府通过控制货币的流动性来消除房价物价上涨的货币基础的大背景下，本轮房价调控下，三四线城市楼市火爆不会持续，不能持续。因三四线城市楼市火爆表象，就匆匆制订投资战略的企业和个人，是愚蠢的。

其实，三四线城市楼市火爆一说就白，三四线城市房价泡沫一吹就破。

住房限购令变脸，一二线城市资本挤出有限，三四线楼市成交放量有限

      我曾写过一篇关于《住房限购令变调》的文章，发表时媒体将“变调”改成了“变脸”，后来从各地陆续公布的限购细则来看，限购令真的是变脸了。

除了在限购条件上预留了更大空间之外，有的城市还对限购房屋套数进行了放松，比如三亚限购5套房，长沙限购90平米以下户型，限购令由“温柔”逐步变成了“暧昧”，实际上在变相地向投资者抛出橄榄枝。

虽然一线城市的限购令相对来说更加严格，执行落实也更到位，但大多数二线城市的限购并未有大规模挤出房地产投资和投机资本，况且，三四线城市资本回报率偏低，吸引力自然降低。媒体渲染的——资本利用一二线城市限购令出台的“时间差”和“政策松动”，纷纷转移战线，实现资金大腾挪——其实更多意义上是一种不负责任的炒作。

货币流动性收紧，流入三四线城市投机炒房资金难成大气候

市场上目前流行这样一种“常识”：当带有局部性资本管制效果的“住房限购令”出台后，因三四线城市的房地产行业属于资本推动型，炒房资金纷纷涌入饥渴的三四线城市，继而将导致三四线城市楼市量价齐升。

会是这样吗？我们先来看资本总量的供给和央行对资本管制的态度。今年2月新增人民币贷款5356亿，环比减少近五成 ，同比少增1645亿元，降幅23.5%。货币政策紧缩效果已显现，央行会继续使用多种政策工具（包括准备金率的提高）控制货币信贷的增长速度。

因此，三四线城市或许有短期的市场异动，但因其吸引资源的核心能力有限，支撑高房价的基础有限，炒房资本的数量和动能有限，随着“跟风效应”的消失以及空置率上升引起的供需失衡，投资资本会很快趋于理性。

况且，龙头不动，龙尾焉舞。如果本轮调控能让一二线城市的房价预期下行，大城市的“带动效应”将显现，三四线城市房价也将随着一二线城市的传导效应而冷却。

城镇化泡沫将动摇国家的根基，三四线城市房价泡沫不会被坐视

本文上述两节是分析了三四线城市楼市火爆不会持续的市场理由。

其实，三四线城市的楼市火爆不能持续，还有更深刻的政府理由。

目前中国的城镇化水平是47.5%，其中包含了大量进城务工农民工的“被城镇化”，城镇化泡沫已经显现。

虽然，在国家区域规划战略、产业转移和城镇化背景下，中国的加快城镇化进程，实质上就是要发展三四线中小城市，实现经济结构的转型。资金转移到三四线城市，也是一种需要。

但是，这并不是意味着国家鼓励资本到三四线城市去吹大房价泡沫。

三四线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，如果这次的挤出资本再来为虎作伥，吹大房价泡沫，导致房地产泡沫借城镇化之机向三四线城市蔓延，则会使中国的城镇化徒有空壳，其实质是产业空心化、资产泡沫化。急剧上升的房价透支了未来的城镇化后劲与城镇内需潜力，一旦泡沫破裂，成长中的小城镇就会因此而凋敝，从而动摇国家的根基。

因此，城镇化泡沫的为祸之大，是当政者绝不会宽容的，也因此三四线城市的房价泡沫是更不会被放任的。延伸阅读：地标集团 -许子枋咨询专栏。

　　[附注：目前关于一、二、三、四线城市的定义非常混乱，概念不同，结论必乱。本文基于笔者的城镇化研究经验，将一、二、三、四线城市按一种容易理解和分类的方式定义。一线城市是指直辖市加深圳、广州；二线城市是指省会城市和副省级城市；三线城市是指地级市，四线城市指县级城市。]