近年来随着“招拍挂”出让制度的不断完善，土地市场的市场化方向日渐稳固，此时国土部动用行政手段防控地王，是否有“去市场化”之嫌？最终的效果又将如何？

去年今日此门中——地王历史的回声

2011年两会接近尾声，对房地产市场高度敏感的人也许还依稀记起去年的此时此刻：两会刚刚闭幕，对于楼市与高房价的声讨和反思言犹在耳，3月15日，北京即上演了“央企制造”一日三“地王”秀，连民间地产大鳄都望王兴叹。

    央企狂争地王,槌敲民意耳膜，意欲何指？2011年，作为史上最严厉，最有信心遏制房价上涨的一届两会，“地王”现象是否又会卷土重来？

除了地方政府的土地财政驱动，国字头企业的雄厚资金实力以及新的经济增加值考核指标的驱使之外，央企地王还包含了如下几层含义：

对中央而言：央企拿地是中央土地集权的一种形式，是“圈地运动”的最高形态；

对政府而言：是政府通过央企之手，照顾地方财政，避免陷入过度尴尬的乾坤大挪移之法；

对市场而言：是在严厉的宏观调控政策之后，防止房地产行业即刻猝死的一剂强心剂，通过央企向市场发信号，注入信心，央企拿地的实质是曲线救市！

人面桃花相映红——从惠民生到防地王

国土部部长徐绍史3月2日在内部会议中也强调，今年要完善土地出让制度。一定要积极探索“限房价、竞地价”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出让从单纯的价高者得，到惠民生、稳预期，到注重社会效应最大化，向这个方向转化。

3月11日，国土部发出通知称，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝地方土地出让中再度出现地王现象。

此次通知中，国土部要求地方“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。

地产观察者许子枋倒是认为，只要惠了民生，地王之防不是大防，完全可以相映唱红。

人面不知何处去——惠民生如何才能不成为一句空话？

在一季度宏观经济数据的刺激下，流动性仍然宽松，通胀预期仍然没有改变，房地产投资性需求继续扩大。同时，由于保障房建设的责任目标，地方政府土地财政更加吃紧，推地意愿强烈，但一旦房价预期打压成势，开发商的拿地热情又能兴奋多长时间？“地王”不迸发，保障房目标谁来保障？惠民生如何才能不成为一句空话？

很多人把“地王”归咎于招拍挂制度，并提出要合理确定出让底价的控制区间。完善招拍挂制度只是一种调理的慢药，要防止的“地王”龙抬头，还应采取类似于“限购令”的严控措施，比如：

其一，出台78家央企的退出时间表，并限制他们继续拿地；

其二，除了设定价格区间，对于成功竞拍的16家央企或民营企业，限期开发，严禁囤地，对于已经在区域拥有某面积区间以上土地储备的企业，禁止继续参与拍地；

其三，对出让土地做好规划，竞拍土地留出适当比例用于保障房的建设，无论是谁成为“地王”，国家以“地王”的形式对进行保障房建设的部分进行财政补贴。

桃花依旧笑春风——地王其实不可怕！

地王实际上是一个伪概念，按照级差地租理论，地块之间的价值随着地段的不同，价格本身就有着天壤之别。

地王本身对市场并无害处，而是要看我们对地王如何理解。房地产行业未来的发展趋势是，资金和实力不足的中小开发商会被大量淘汰，行业集中度越来越高；未来的竞争不再是最初级的“土地”层面的竞争，而是开发企业品牌的竞争，当“土地”不再是核心竞争力的时候，“地王”的概念自然也就消失了。

所以，政府应该将重点放在如何引导非房地产主营业务的央企退出市场，通过柔化改革，建立约束机制和完善市场规则，引导房地产主导业务的央企和民营企业健康发展。

我曾在《大规模保障房建设将推高商品房价》一文中提到，商品房市场和保障房市场是两个平行的市场。其实也可尝试：在地王地段，建保障房，国家对“地王”保障房建设部分进行财政补贴，既保证了在中心地段建保障房的比例，又符合土地增值的规律。

一旦地王也能惠民生，那么，“地王”这个词，不再是出头鸟，而是成为了具有感召力和影响力的行业标志，最大化土地的开发价值，既是市场行为，也是政治手段。

其实，国家既要深度调控房地产行业，又不希望房地产行业过热过冷死，以引导房地产行业更健康地运行。防地王，仅仅只是对后调控时代房价不听话的一种政治“招呼”。延伸阅读：地标集团 -许子枋咨询专栏。