加载中…公有住房确权以及遗产继承
(2022-05-25 15:29:36)
标签：
上海市青浦检察院地址上海市青浦区法院地址上海市青浦区公安分局上海市青浦区律师上海市青浦区律师事务 |
分类： 法律论文 |
上海市虹口区人民法院
民事判决书
案号：（2021）沪0109民初9256号
原告：陈某1，男，1974年8月24日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：胡嘉梁，上海市汇锦律师事务所律师。
被告：潘某1，男，1971年11月27日出生，汉族，住上海市虹口区。
被告：陈某2，男，1933年1月24日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：潘某1（系陈某2之子），本案被告之一。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：胡安文，上海市杨浦区江浦法律服务所法律工作者。
第三人：冯某，女，1980年11月6日出生，汉族，住上海市虹口区。
第三人：陈某，男，2010年6月7日出生，汉族，住上海市虹口区。
上列二第三人的共同委托诉讼代理人：胡嘉梁，上海市汇锦律师事务所律师。
第三人：陆某，女，1974年8月28日出生，汉族，住上海市虹口区。
第三人：潘某2，男，1998年1月25日出生，汉族，住上海市虹口区。
上列二第三人的共同委托诉讼代理人：胡安文，上海市杨浦区江浦法律服务所法律工作者。
原告陈某1与被告潘某1、陈某2共有纠纷一案，本院于2021年6月2日受理后，依法通知冯某、陈某、陆某、潘某2作为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告陈某1及第三人冯某、陈某的共同委托诉讼代理人胡嘉梁，被告潘某1及潘某1、陈某2、第三人陆某、潘某2的共同委托诉讼代理人胡安文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某1向本院提出诉讼请求：依法分割上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的征收利益共计5,135,482.8元（以下币种均为人民币），原告陈某1要求分得855,913.8元，据此取得虹口区XX路XX弄XX号XX室六分之一产权份额以及货币安置款221,410.87元。事实和理由：陈某1与潘某1系陈某2、潘某（2006年1月9日去世）夫妇所育二子。系争房屋为售后公房，1994年10月，根据当时公有住房买卖政策，产权虽登记于被告陈某2一人名下，但属陈某2、潘某的夫妻共同财产。潘某于2006年去世时，其未订立遗嘱，陈某2及陈某1、潘某1均系潘某的法定继承人，只是对于系争房屋的产权当时未及处理。2013年陈某2与潘某1在未经原告陈某1同意的情况下，以买卖合同的形式将系争房屋的产权变更为潘某1一人，损害了原告的利益，故该合同应属无效合同。现系争房屋被征收，原告要求在确认上述合同无效的基础上，对于征收利益进行分割，故起诉来院。
被告潘某1、陈某2辩称，不同意陈某1的诉请。系争房屋产权人已经在2013年变更为潘某1，所以潘某1才是系争房屋唯一的产权人，而陈某1并不是被安置人。1999年，陈某1、潘某1所在单位由企业福利性质购房，自己放弃了购房资格，并帮助原告出资购买了江浦路房屋，双方曾有口头约定：系争房屋的所有权利归潘某1所有。现同意以现金方式给付原告六分之一的征收补偿利益。
第三人冯某、陈某述称，认可陈某1的诉请。
第三人陆某、潘某2述称，与潘某1、陈某2的意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
陈某1与潘某1系陈某2、潘某（2006年1月9日去世）夫妇所育二子。冯某系陈某1配偶，陈某系陈某1、冯某之子。陆某系潘某1配偶，潘某2系潘某1、陆某之子。
系争房屋原为陈某2、潘某夫妇所配，原始承租人为陈某2。1994年，陈某2作为购房人与上海市房产管理局签订了《公有住房买卖合同》，将自己承租的系争房屋购买为售后公房，登记于陈某2名下。2013年9月13日，陈某2、潘某1二人签订了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋的全部产权转让于潘某1，征收时系争房屋的产权人登记为潘某1。
征收之前，系争房屋内有陈某1、潘某1、陈某2、冯某、陈某、陆某、潘某2七人户籍，户主为潘某1。陈某1、潘某1、陈某2户籍均为1984年1月18日从XX村XX号XX室迁入，陈某2010年6月17日报出生，潘某21998年3月6日报出生，陆某于1997年由安庆路迁入，双方确认冯某户籍系结婚后夫妻投靠迁入系争房屋，具体时间不详。
2020年9月28日，系争房屋所在地区被纳入征收范围。2020年10月25日，潘某1与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称征收协议）。根据征收协议，系争房屋房地产权证记载建筑面积37.19平方米；居住部分房屋价值补偿款3,916,558.8元，室内装饰装修补偿26,033元，搬迁费2,700元，不予认定建筑面积材料补贴40,000元，按期签约奖617,190元，集体签约搬迁奖120,000元，结算单2另有集体签约搬迁奖超比例递增部分80,000元，按期搬迁奖300,000元，临时安置费补贴12,000元，一次性奖励5,000元，增发临时安置费补贴6,000元，前述款项共计5,125,481.8元并注明户口迁移奖1万元在被征收房屋内户口全部迁移后发放。房屋征收部门以产权调换的方式补偿被征收人，用于产权调换房屋地址：即虹口区XX路XX弄XX号XX室（房屋总价3,807,017.60元）；依据结算单，抵扣购房款后，尚余征收补偿款1,318,464.2元（均未领取）。现上述征收安置住房已结算，未实际进户。
另查明，2020年7月10日，陈某1以要求确认陈某2、潘某1签订的买卖合同无效为由，向本院提起诉讼，在审理过程中，双方均认可系争房屋系陈某2、潘某的夫妻共同财产，对于潘某遗产部分，双方均同意按照法定继承进行处理。鉴于诉讼过程中系争房屋已被征收，产权无法另行办理变更，故陈某1向本院申请撤诉。后于2020年12月14日向本院另行诉讼，并申请冻结潘某1名下的银行存款人民币787,080.3元，由于虹湾路房屋尚未实际取得，房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态，系争房屋征收补偿利益进行确权分割条件尚未成就。本院于2021年2月26日裁定驳回了原告陈某1的起诉。
系争房屋的实际居住情况：陈某1陈述，1984年后，一直是陈某2夫妇携二子在内实际居住。陈某1家庭居住至2000年左右，因购得江浦路房屋而搬离系争房屋。潘某1何时离开系争房屋不清楚，直至征收仅有陈某2一人在内实际居住。潘某1陈述，征收前系争房屋由陈某2及潘某1家庭共同居住、使用。庭审中，陈某1自认江浦路房屋产权人系陈某1，购得后由陈某1、冯某、陈某在内实际居住。
审理中，被告潘某1、陈某2明确内部份额不要求法院予以分割。
上述事实，有原告提供的上海市国有土地上房屋征收补偿协议、结算单、户籍证明2份、上海市不动产登记簿、上海市房地产登记申请书、《上海市房地产买卖合同》、《公有住房买卖合同》、户籍摘抄（系争房屋）、潘某职工简历表、户籍摘抄（商业二村）、户籍摘抄（广中支路）、法庭审理笔录（复印件），被告潘某1、陈某2提供的职工证明、个人住房公积金查询单、个人不动产登记信息查询记录、协议书、结算单、网上购物记录、户口簿复印件以及案外人的商品房预售合同等购房材料以及当事人的当庭陈述等证据为证。
本院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。系争房屋系售后公房，权利人虽登记为潘某1。但系争房屋原为陈某2、潘某的夫妻共同财产，潘某去世后，陈某2未经潘某的其他继承人同意，与潘某1订立房屋买卖合同转让系争房屋产权，属于无权处分夫妻共同财产，侵犯了潘某继承人陈某1的合法权益，且系争房屋产权的转让并未得到潘某继承人陈某1的追认。据此2013年9月13日，陈某2、潘某1二人签订的《上海市房地产买卖合同》确为无效。鉴于系争房屋目前已被征收，由系争房屋的产权转化产生了相应的征收补偿利益，庭审中潘某1、陈某1对于陈某1在本次征收中可享有的征收补偿利益的金额并无分歧，本院对此予以确认。考虑到本次征收，采用了产权调换房屋的补偿方式，而系争房屋的实际居住人为陈某2，故应对于陈某2的居住需求先予以满足，因潘某1、陈某2明确内部份额不要求法院予以分割，故虹湾路的产权调换房屋由陈某2、潘某1实际取得为宜。至于尚余的货币补偿款亦足以满足补偿陈某1在本次征收中应获得的征收补偿利益。至于其他的户籍在册人员，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。故冯某、陈某均由陈某1负责安置，陆某、潘某2均由潘某1负责安置。综上，结合系争房屋的产权、来源、实际居住情况、户籍情况及征收安置情况、房屋征收补偿利益的组成等因素，从保障实际居住人的权益及兼顾公平的原则出发，本院酌情确定，陈某1分得货币补偿款854,246.97元。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第三条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百零六条、1985年《中华人民共和国继承法》第五条之规定，判决如下：
一、原告陈某1应分得上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室房屋征收货币补偿款854,246.97元；
二、被告陈某2、潘某1共同分得上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室产权调换房屋；
三、被告陈某2、潘某1共同分得上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室房屋征收货币补偿款464,217.23元；
四、对原告陈某1的其余诉请不予支持。
案件受理费47,678.37元，由原告陈某1负担7,946.40元，被告陈某2、潘某1负担39,731.97元。财产保全申请费5,000元，由被告宋陈某2、潘某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：售后公房案例——共有物分割