加载中…上海市青浦区人民法院-房屋租赁合同纠纷与侵害财产权利纠纷竞合案例
(2022-05-20 12:29:41)
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上海市青浦区人民法院
民事判决书
案号：（2021）沪0118民初14095号
原告：上海东方建安集团有限公司，住所地上海市闵行区七莘路2099弄2幢南楼1019室。
法定代表人：邱佰学，执行董事。
委托诉讼代理人：张霞，女，在上海东方建安集团有限公司工作。
委托诉讼代理人：吕巧，上海信冠律师事务所律师。
被告：上海青浦威士熨烫设备厂，住所地上海市青浦区金泽镇建国村。
法定代表人：俞建明，厂长。
委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。
原告上海东方建安集团有限公司（以下简称东方公司）与被告上海青浦威士熨烫设备厂（以下简称威士厂）、被告俞建明财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，原告东方公司于2021年10月15日撤回对被告俞建明的起诉。本案于2021年10月22日公开开庭进行审理，原告东方公司委托诉讼代理人吕巧和张霞、被告威士厂的委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2022年1月6日转普通程序审理。本案于2022年1月25日公开开庭进行了审理，原告东方公司委托诉讼代理人吕巧和张霞、被告威士厂的委托诉讼代理人花伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2010年7月31日至2020年3月6日的房屋占有使用费人民币51.60万元；2、判令被告赔偿原告房屋损失费43,943.92元；3、判令被告赔偿原告为实现本案债权所产生的公证费2万元、房地产评估费5,000元、财产保全保险费3,500元、鉴定费3.40万元；4、本案的诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：2010年4月15日，原被告房屋买卖合同纠纷一案，青浦法院作出的（2010）青民三（民）初字267号民事调解书第3条已经明确：被告应于2010年7月31日前将系争房屋交付给原告，原告同意自交房之日起三日内向被告支付房款22万元。调解书生效后，被告拒不履行，原告申请法院强制执行（XX号XX号），但被告直至2020年3月6日才将房屋交付给原告，交付时房屋不符合正常使用状态。2021年1月5日经上海XX有限公司评估，2010年7月21日至2020年3月6日的房屋占有使用费为51.6万元。被告怠于履行生效调解书确定的义务，无权占有涉案房屋并导致该房屋不符合正常使用状态，已侵犯了原告的合法权益，要求判如所请。
上海青浦威士熨烫设备厂辩称，不同意原告的全部诉请。根据（2010）青民三（民）初字267号民事调解书第二条规定，原告应该在2010年6月支付被告房款50万元，原告一直到2019年才把该钱支付到法院执行局。根据先履行抗辩权，原告没有履行付款的义务，被告才没有履行交房的义务，是原告违约在先。且从时效来说，房屋交付之前的占有费诉讼时效是1年，原告的诉请绝大部分过了时效；关于诉请2，如果门窗、地板有损害，那么多年来应该属于自然损害，不是人为损坏，且房屋曾遭到盗窃，门窗被案外人盗窃且遭到破坏，不是本案被告损坏，被告没有侵权。
本院经审理认定事实如下：2010年4月15日，青浦法院作出（2010）青民三（民）初字第267号民事调解书，确定：一、威士厂应于2010年5月31日前结清座落于上海市青浦区金泽镇建国村北石桥堍的房屋（以下简称系争房屋）上的贷款［中国农村商业银行青浦区支行，证号沪房地青字（1996）第000061号］，并协助办理房屋抵押贷款的注销手续。二、威士厂应于2010年6月30日前配合东方公司办理系争房屋过户前的其他手续，并于2010年6月30日前协助东方公司办理系争房屋的过户手续，东方公司应于双方办理过户手续的同时，支付威士厂房款50万元。三、威士厂应于2010年7月31日前将系争房屋交付给东方公司使用，东方公司同意交房之日起三日内向威士熨烫厂支付房款22万元。四、因东方公司已向威士厂支付办理房屋过户手续期间的税费6万元，故双方同意，如税费低于6万元的，均由威士厂向相关部门支付相关费用，不足6万元的余额部分，由威士厂退还东方公司；如税费高于6万元的，6万元超额部分税费由东方公司承担（由东方公司直接向相关部门支付）。五、双方均应按上述协议履行各自的权利义务，如违约，违约方应向对方支付违约金20万元（此款应于一方违约之日起三十日内支付）。六、双方无其他争议。2011年6月7日，东方公司向青浦法院申请强制执行，执行事项为请求将系争房屋过户至东方公司名下并交付使用、威士厂向东方公司支付违约金20万元，扣除20万元违约金后，东方公司支付威士熨烫厂剩余房款42万元等，青浦法院以（2011）青执字第2197号立案执行。
2019年10月16日，东方公司将剩余房款59万元付至青浦法院。
2020年1月2日，东方公司及威士厂在青浦法院进行执行谈话，执行笔录中承办法官告知双方“在执行过程中，青浦法院与双方当事人一起去交易中心办理过户，但政策变化该集体土地已经无法办理过户，故一直至今未能执行完毕”，对此，东方公司称“我们的意见是要求被执行人在2020年1月20日上午10点半将争议房产及产证原件交付给申请人，下午法院法官与被执行人代理人徐祖勤一起去青浦区XX中心办理备案手续（如果被执行人配合的情况下不能备案的，申请执行人也不再追究被执行人备案责任）。房屋交付后，申请人同意法院先将房款39万元发还给被执行人。另外20万元申请人如果在2020年2月底前没有通过再行诉讼或者执行异议方式主张赔偿20万元违约金（启动程序）的，法院可发放该笔20万元”等。
2020年1月20日，青浦法院向上海市青浦区不动产登记事务中心发出执行裁定书及协助执行通知书，协助执行事项为：将威士厂名下的系争房屋过户至东方公司名下。
2020年3月6日，青浦法院主持东方公司与威士厂交接系争房屋，房屋交接表载明“系争房屋正式交付给申请人，该房屋权利正式转移给申请人（同时交付钥匙）。申请人及被执行人均同意按照2020年1月2日签订的执行笔录予以执行”等。
原告东方公司对青浦法院不按照（2010）青民三（民）初字第267号民事调解书第五项执行威士厂违约金20万元提出异议。青浦法院于2010年9月1日立案受理，案号为（2020）沪0118执异132号。青浦法院裁定驳回东方建安公司的异议请求。
经上海市第二中级人民法院复议认为，作为执行依据的（2010）青民三（民）初字第267号民事调解书，对系争房屋的配合过户、交付、房款的支付、违约责任等进行了约定，法院在执行过程中应当按照该民事调解书的内容并结合双方当事人的履行情况依法执行。本案中，现有的证据材料显示，系争房屋在执行过程中因政策变化无法办理过户手续，威士厂未按约于2010年6月30日前配合东方公司办理系争房屋的过户手续，已经构成违约。因东方公司的付款义务发生在威士厂配合过户的同时以及交房之后，故威士厂未按约配合办理系争房屋的过户手续，东方公司拒绝支付50万元房款，系行使同时履行抗辩权，不构成违约。威士厂主张东方公司不支付房款，威士厂不交付房屋系行使同时履行抗辩权，不能成立，威士厂没有按约将系争房屋交付东方公司，构成违约。综上，东方公司按照（2010）青民三（民）初字第267号民事调解书第五项要求青浦法院执行上述20万元违约金，合法有据。故裁定如下：一、撤销上海市青浦区人民法院（2020）沪0118执异132号异议裁定；二、上海东方建安集团有限公司要求继续执行上海青浦威士熨烫设备厂违约金人民币20万元的异议成立。
另查明：2020年6月2日，青浦法院以（2020）沪0118民初11567号立案受理东方公司与威士厂的财产损害赔偿纠纷一案，该案中，东方公司要求威士厂支付房屋占有使用费18万元并赔偿房屋门窗、地板损坏的损失7万元，后原告以涉案房屋需要质量鉴定及房屋修复审价为由，撤回起诉。
经原告申请及本院委托，2021年1月5日经上海XX有限公司评估，2010年7月21日至2020年3月6日涉案房屋占有使用费为51.6万元。2021年9月27日上海市XX设计院有限公司出具房屋质量鉴定意见书：1、青浦区金泽镇建国村北石桥堍的厂房存在地面沉降、开裂，部分门、窗破损、缺失，灯具、电线及线管有拆除、破损、断开情况，水管有破损、拆除情况，不能满足基本使用功能。同日还出具涉案厂房质量修复费用估算书：根据修复方案，青浦区金泽镇建国村北石桥堍的厂房质量修复费用估算为43,943.92元。为此原告支付评估费5,000元，鉴定费34,000元。另因本案财产保全，原告支付财产保全保险费1,500元。
审理中原告提供以下证据：（2010）青民三（民）初字第267号民事调解书，房屋交接表，（2011）青执字第2197号通知书，（2020）沪02执复201号民事裁定书，上海市闵行公证处公证书，建设银行电子回执（公证费2万元），沪信衡估报字（2020）第F00984号房地产估价报告，房地产评估费发票，2021年6月2日诉讼财产保全责任保险单，上海市XX设计院有限公司出具的房屋质量鉴定意见书和涉案厂房质量修复费用估算书，鉴定费发票，执行笔录等，并经庭审质证，对能证明本院查明事实的证据，本院予以确认。
本案争议焦点：
1、本案的法律关系
原告认为，涉案房屋经人民法院的调解书确认，依据物权法28条规定，原告已是房屋物权所有人，被告逾期交付房屋，系恶意占有，属侵权行为，原告可以主张侵权法律关系。被告认为本案基础法律关系是房屋买卖，在房屋交付之前双方之间始终是买卖关系，原告主张侵权，没有法律依据。
本院认为，（2010）青民三（民）初字第267号民事调解书已生效，该调解书确认，涉案房屋由被告转让原告，被告应于2010年7月31日前交付原告，生效调解书已导致房屋物权转让并发生法律效力，故原告以被告恶意占有房屋，构成侵权，符合法律规定。即便侵权和买卖构成竞合，原告也可选一起诉。
2、原告主张的2010年7月31日至2020年3月6日房屋占有费，是否部分已过诉讼时效。
原告认为被告占有是一个持续行为，故诉讼时效应从侵权行为终了时起算。被告认为原告提起诉讼时间为2021年7月8日，按照3年时效，原告主张的占用费只能从2018年7月7日开始计算。其余时间段的占有费均已过时效。
本院认为，被告的恶意占有房屋的侵权行为一直处于一种持续状态，时效应当从终了之日（房屋交付日2020年3月6日）起算，故诉讼时效未过。
3、房屋损失以现状评估是否公平
原告认为，鉴定部门的房屋财损评估数额即是原告的房屋实际损失。被告认为，原被告就房屋买卖未约定交付现状，审理中原告也未有充足证据证明房屋交付的原状标准，故房屋现有的损毁、破损无法认定是被告侵权所致，被告也没有损坏的行为，且房屋发生过偷盗，门窗缺损就是被盗所致。
本院认为，按照常理，涉案房屋既然是买卖合同约定交付的标的，未有特别约定，房屋推断是能满足基本使用功能，能正常使用的状态，而根据质量鉴定书及相关照片，房屋的破损非正常，有些损毁属拆除（人为因素），已不具备基本使用功能，故被告应当承担赔偿责任。即便损毁无法证明系被告实施，根据物权法第二百四十二条规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
4、原告主张的实现债权所支付费用是否应当由被告负担
原告认为为实现本案债权所产生的公证费2万元、房地产评估费5,000元、财产保全保险费3,500元、鉴定费3.44万元，均系必要支出，应由过错方的被告赔偿。被告认为上述费用系非必要支出，可以避免产生，系原告在扩大损失。
本院认为，除了财产保全保险费中2,000元非本案产生（系另案保全产生费用），不应由被告负担，其他费用均系合理支出，应由过错方赔偿。被告的主张无事实与法律依据，本院不予采信。
综上所述，原告的诉讼请求，除了应当扣除的财产保全保险费2,000元外，均属合理合法，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二百四十二条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
一、被告上海青浦威士熨烫设备厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方建安集团有限公司房屋占有费516,000元；
二、被告上海青浦威士熨烫设备厂应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海东方建安集团有限公司房屋损失费房屋损失费43,943.92元；
三、被告上海青浦威士熨烫设备厂应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海东方建安集团有限公司实现本案债权所产生的公证费20,000元、房地产评估费5,000元、财产保全保险费1,500元、鉴定费34,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,024.44元，由原告负担20元，被告负担10,004.44元。财产保全费1,330元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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