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作为房地产最核心的生产资料,土地的供应直接决定着房屋的供应数量,在中国,政府对土地的供应有着严密的计划,绝大部分地方政府都是按部就班的供应着土地,我们承认,在经济发展日益加速的中国,政府的土地供应本来就是滞后于市场的需求,而本来就为数不多的土地供应到市场上,再被开发商囤地,能够形成商品房供应市场的房源当然就更少了,所以老百姓感受到的自然都是房子的供不应求,可以说,房价涨到今天,罪魁祸首排第一的就是囤地。
对于普通老百姓而言,土地似乎远远没有房价那么的引人注目,然而,作为业内人士,我们对于房企的囤地行为是深恶痛绝,(如果要说笔者是囤地斗士,我会很乐意担当也绝对有这个资格,详见笔者07年相关文章:《闲置用地达10亿平方米,房产调控失效国土部门应承担首责》、《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》)。09年,笔者同经济半小时一同曝光了李泽楷北京囤地的新闻,并导致最后盈科被暂停北京拿地资格(百度“李泽楷囤地”相关新闻),而在多次参加国土资源部相关研讨会的时候,笔者指出上市房企将土地资本化是导致房价暴涨的根源,并一再建议国土资源部应该联手银监会、证监会管住上市房企的囤地行为。
只是,遗憾的是,由于地方政府对土地财政依赖过大,国土资源部三申五令,一再出台各种政策,但在执行环节中却被地方政府所搁置,绝大部分的囤地行为是在地方政府的纵容中诞生的。这好比国家队绝大部分的犯罪都有法律惩罚的规定,奈何基层的公安局却被犯罪分子买通,违法的行为由此就难以得到惩治。
10日上午应上海卫视《第一财经》节目邀请现场连线解读国土资源部公布的闲置土地黑名单,黑名单上版闲置土地总共1457宗,闲置面积:9772.365294公顷,合同总价款:2560947.855万元。很好,此前人人喊打,可是由于公众并不知道哪些房企在囤地,那块土地被囤积,所以即便是心理痛恨却也是无处发火,这下子,国土资源部这个榜单公布之后,让社会各界一同来监督相关部门的执行,虽然不敢说能够根治囤地,但至少,这种违法行为会得到一定的遏制。
事实上,笔者在两个月之前就从可靠渠道获知这份名单的存在,从而有了笔者之后对媒体所描述的“宏观调控上半年管房价,下半年管土地”的说法。
可以这么说,这次所公布的榜单上的土地,只是土地囤积中很小的一部分。根据上市房企2009年度的公报,土地储备排名在前十名的恒大、碧桂园、雅乐居、合生创展、世茂房地产、绿城集团、中海、华润、万科、保利,手中已获取得土地储备面积超过3.5亿平方米,规模远远超过国土资源部这次公布榜单上面积的总和。而由于国土资源部对囤地的界定主要以是否为开工作为标志,那些打个桩、挖个坑就算开工的项目,基本上没有计入这次的榜单。如果算上这些项目,全国土地囤积的面积将超过10亿平方米。
上市房企之所以热衷囤地,关键原因在打通了资本市场的融资渠道,也就是所谓的“股地联动”。简单的说,某上市房企今年销售面积300万平方米,实现利润50亿,然后这个公司就可以告诉股民一个故事:你看,我手中还有3000万平方米的土地储备,足够我开发十年时间,未来房价肯定上涨,所以我的利润还会更高,所以买我的股票一定挣钱。于是,股民一看,对呀,这个股票值得投资,于是这个公司股价就暴涨,而这个时候上市房企通常干两个事,一个是大股东在高位抛售股票套现,二是公司增发新股进行融资,而新融资的钱可以用了继续囤地,囤地之后编织新的股市继续融资,这个球越滚越大,于是就是动辄数千万平方米的土地储备出现了。
以泛海建设为例,2004年8月,泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同,取得北京东风乡泛海国际居住区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地,其建设用地面积30.57万平方米,规划总建筑面积87.31万平方米。二期项目原约定竣工时间是 2007年5月30日,当时网上公布的一期项目新房销售均价为1.78万元/平方米,而目前项目一期二手房的销售价格达每平方米3.8万元至4.3万元,预计新房均价将超过4.5万元/平方米。泛海建设在这一块地上,通过囤地获取得利润多达200多亿元(关于泛海建设囤地的分析可见笔者2007年9月文章《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》)。
所以,如果囤地不打压,上市房企囤地的规模将越来越大,数年间,房地产行业必将被少数几家房企垄断和操控,结果,必定是房价成倍的继续上涨。
如果严格按照国务院的相关政策,那么,榜单上的这些房企必须在3年之内将囤积的土地开发完毕,那么平均每个房企每年至少需要完成的竣工面积将超过1000万平方米,销售压力将变得无穷的大,这些房企怎么可能还能将旗下项目大肆提价?这个榜单公布之后,查处就是必然。
遗憾的是,我们看这个榜单上详细的数据,基本上,绝大部分大公司的囤地行为,都被列为“因政府原因”之列,这就给这些房企提供了逃脱惩罚的依据,我想,这里,绝大部分房企的囤地都是主动地,说白了,找个借口,将责任推给政府,然后就可以名正言顺的囤地,这种行为,恐怕才是接下来国土整风行动的难点。
可以这么说,上半年宏观调控的核心在于房价,而下半年宏观调控的核心则在于土地。
如果国土资源部能够下大力度查处囤地,而银监会和证监会能够贯彻执行“对于囤地的企业不得发放贷款,不得上市、再融资”的中央指示,房企一方面不得不开工,另一方面从银行和股市无法获取融资,势必只能通过调整销售价格,牺牲利润换取成交量来实现资金的快速回笼,房价将能够得到有效的抑制,而这种市场机制的改变,所带来的房价的调整,才是平抑房价的根本手段。