闲置用地达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责(2007-09-25 09:53:27)
长期以来，地根紧缩成为房地产行业公认最失败的调控措施，“面粉”的涨价，也成为了开发商给“面包”提价、攫取暴利的最佳借口。虽然国土部门一再重申，土地政策并非导致房价狂飚的根源，但一块又一块“天价地”的出现，便象是一记又一记响亮的耳光不断打在国土部门脸上。
面粉不断涨价，面包焉能不涨？
需求不断扩大，供应却反而减少，房价岂能控制？
于是乎，在供应与需求的表面矛盾面前，抑制房价成了一个让所有市长们一筹莫展的难题；成了一个让所有百姓们无可无奈的难题。
也正因此，任志强断言中国房地产还将再涨十年，徐滇庆说中国房价涨幅合理。
谜局的根源，就在于中国房地产的供求是否存在巨大的差距。
早在“8.31”大限出台的时候，笔者就在《新京报》上发表“土地在流通环节中的囤积是造成供应不足的根本原因”这一观点。
根据中国建设银行之前发布的数据，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。
——土地在流通环节中的囤积或许也是国土部门之所以紧缩地根的依据，国土部门此前未能对土地资源进行控制，过度放松土地供应门槛造成国有资产的大量流失，“亡羊补牢”由此可以理解为“紧缩地根”政策的初衷；而“8.31”大限的出台也就不难理解。
问题是，国土部门紧缩地根虽然控制了国有资产的流失，但在土地使用环节中管理的缺位却造成了表面上的供应大幅减少，大部分闲置土地未能进入市场。“一刀切”的紧缩地根的政策直接导致大部分此前未能获得廉价土地的开发商土地储备严重不足。土地供应减少在房地产商捂盘惜售的做法“配合”下，进一步加剧了国内房价的上涨。
——应该说，房地产调控的失效，国土部门应当承担首要责任。
笔者认为，如果开发商手上的土地在两年内全部开工，“房子供不应求”的谎言将被彻底揭穿，房屋供应量足以让中国各大城市的楼市进入熊市。
好在相关部门终于意识到自身的失误，从建设部和国土资源部近期的政策动向，我们可以观察到政策有着明显的变化。
新政的动向分两方面，一方面是加大土地供应力度，另一方面则是清理控制土地，迫使囤积在流通环节中的土地进入市场。
广州市在今年3月底出台“穗七条”，重点就是加大经营性商品住宅用地供应量。2007年广州市的土地供应量将达到5平方公里（500万平方米），足足是过去两年供地量的两倍。下半年，广州明显加大了土地供应量和供应速度，到了9月，将推出住宅地块140.3416万平方米，是此前半年成交土地的两倍，一场空前壮观的“土地盛宴”业已展开。
与此同时，北京市国土局公布了2007年－2010年土地供应中期计划，在这一期间，北京市土地供应总量控制在24200公顷（2.42亿平方米）以内，其中新增建设用地控制在14000公顷（1.4亿平方米）内；其中住宅用地占6400公顷（6400万平方米）。如果以容积率为1.5来计算，未来北京市将推出的住宅面积增量近1亿平方米。
可以预见，未来相当长时间，加大土地供应、缩减单块土地出让规模将成为国土资源部的核心土地政策。
加大供应固然可以缓解供求买顿，但更重要的是政府应该在清理囤积土地方面采取强硬措施。
近日，监察部等五部委联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。换而言之，就是要对开发商囤地行为进行督察。
以北京为例，4月，国土局公布数据，2002年至2005年期间，北京未形成商品住宅实物供应的项目供地达到3200公顷，可建住宅建筑面积约6300万平方米。7月，国土局公布数据，自2004年1月到今年6月，北京住宅项目土地供应面积5775公顷，建设用地面积4206公顷，规划建筑面积7866万平方米。但2年半以来，北京供应712宗住宅项目用地，目前已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12％，其余多数为在建项目或尚未动工土地。其中尚未动工建设的土地有2947公顷，而在全部712宗地中，已经完成开发的仅占74宗。由此可见，如果不对流通环节中所囤积的土地严格查处，再大的供应量都无法解决目前的供求矛盾问题。北京市政府近期已责成多个相关部门开展对土地情况的联合清查，
8月30日，距2004年“8"31土地大限”3年后，北京市下达《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》，9月10日国土局官方网站挂出的这份《通知》宣布，12月1日为北京土地清理的最后限期。
历史遗留项目、在建项目及未动工项目、未来预计供应市场的项目，三个方面土地供应的总和将形成北京未来几年的土地供应总量（初步估计，三块土地合计供应面积将达2亿平方米左右），如果严格执行五部委关于土地清理的最新政策，北京市场将迎来一个巨大的供应高峰，当前供不应求的局面将完全扭转。
与此同时，因经济快速发展而备感土地制约的长三角地区，也掀起新一轮回收空置土地浪潮。南京日前对出让土地进行为期半年的拉网式摸底清理，逾期未开发的土地坚决依法收回。浙江临海今年更是查处空置土地54幅，其中3幅收回土地使用权；20幅责令限期动工；其中31幅正在做交地等相关工作。
如同大规模建设保障性用房、限制项目最少开盘面积、问责地方政府、提高银行房贷首付，加大土地供应、清理囤积闲置用地，象征着经过几年的摸索，中央政府终于把住了房地产宏观调控的脉搏，相比过去各部门相互扯皮、各自为政的宏观调控政策，这些精确的调控组合拳威力无比，相信在准确引导下，中国房地产行业有望进入成熟、规范的发展阶段，老百姓也将不再为买不起房而苦恼。
但愿国土部门不再是走过场。
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